物业管理规章制度（精选35篇）
一、住宅装修管理规定:
1、根据《住宅装修管理规定》执行。
2、根据实际情况制定适合于本小区的装修管理规定';在内容上应强调以下几项内容,尽量附简图说明:
a.拆墙、移墙和重新分隔墙体;
b.改、封管道;
c.重新敷设线路;
d.改移卫生间、厨房内设施;
e.阳台封闭;
f.防盗网、窗花的式样和颜色;
g.空调架的规格、材料、安装位置和空调水的排放等;
h.入户门装饰;
3、管理服务中心应将《住户装修指南》给住户每户一份,并按《住户二次装修管理流程》为住户办理装修手续。
二、商业网点(裙房)装修管理规定:
1、50平方米以上的商店装修,装修图必须经市消防公安局的批准后,送管理服务中心审批;设计图纸应包括以下内容:
室内平面布置设计图
立面布置图
商铺之招牌设计图
天花吊顶安装设计图
空调安装设计图
消防设施安装设计图
电器线路设计图及用电量
管道安装设计图
2、招牌设计方案:安装位置、霓红灯等不影响住户正常生活,安装方式无安全隐患;
3、饮食类行业:油烟之排放、车辆停放、音乐噪音和垃圾排污等应有明确规定;
4、安装中央空调系统,安装位置不得影响住户正常生活;
5、装修范围必须在商场店铺内进行;
6、按消防公安局的规定配备灭火器;
7、增加电力负荷,由装修者向市供电局申请;
三、装修施工管理:
1、住户施工管理:
(1)装修施工应安排在上午8:00-12:00,下午14:00-18:00进行,节假日应安排在上午10:00-下午14:00-20:00进行。未经管理服务中心批准不得在夜间施工,未经批准施工人员不得留宿;
(2)装修垃圾必须袋装好及时清运或堆放在指定地点,由管理处统一清运,其中废弃材料应用绳全部扎成捆。
a.不得封堵消防通道;
b.大厦装修户搬运材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提;
2、商业网点施工管理:
(1)装修户必须委派一名负责人,负责监督施工及管理工人,并与管理处合作,确保地盘管理适当及装修工人行为良好。
(2)装配工程不得在公用地区进行,不得阻塞行人通道。
(3)装修户必须确保装修期间地盘清洁。
(4)未经管理处批准不得在夜间施工或留宿。
3、施工噪音管理:
(1)噪音施工时间:每日上午八时至十二时,下午二时至六时;
(2)噪音施工内容:
a.凿墙
b.钻墙
c.钻切金属
d.锤打白铁
e.用电锯改料
f.其他施工噪音
四、装修巡查
1、事务员对分管责任范围内的装修户每日进行一至二次巡查。
2、巡查内容:
(1)核实申报范围,对超出申报范围的,及时要求补办手续。
(2)督促装修人员按章操作,不损坏住户利益,不违反装修管理规定。
(3)发现违章装修,立即制止填写《装修巡查记录表》必要时按《违章处理规范》执行,并按'违章处理程序'执行。
3、巡查规定:
(1)对巡查中发现的无明确规定的新情况时,应详细记录在《装修巡查记录(二)》中,并及时向管理服务中心主任汇报,征求管理意见。
(2)住户超出申报范围,事务员应督促住户办理申请手续。
(3)当超出申请范围不属违章的,住户要增报装修项目,填写'申请表'一式二份,以确保验收时申请范围与事实相符,若住户因故不能前来时,可委托装修负责人代办申请手续。
(4)发现违章装修,按《违章处理规程》执行。
五、装修验收
1、装修验收分类:
(1)初验:当装修户所有装修工程施工完毕后,在未搬入居住或使用之前进行。
(2)复验:初验满三个月后进行。
(3)特殊情况:若装修量小,项目简单,并且不进行厨房、卫生间改造的,如只申请'室内粉刷一次'、'安装、粉刷防盗网'和'安装空调架'等,由管理服务中心认可的初验和复验可一次进行。
2、装修验收规定:
(1)为避免管理人员与住户之间发生贿赂或其他舞弊行为,管理服务中心应合理安排装修验收人员:
a.装修初验可由责任区事务员负责。
b.复验不能由责任区事务员负责,应采取对调责任区事务员负责验收。
c.管理服务中心主任负责抽查20%(按装修户数计算)。
(2)对住户从事装修时有违章装修行为,没得到整改或纠正前,不能进行验收。
(3)住户申请初验时,事务员向装修单位或住户收回'出入证'和'装修许可证'存档;对遗失的证件,通知保安队长,由保安队长负责安排人员查收。
(4)初验后,需维修保养,装修人员需经住户同意,方可出入小区(大厦),对大厦装修人员要登记身份证后领取'装修出入证'方可出入(当天有效)。
(5)复验合格后,事务员负责收回'装修许可证',对声明遗失证件的,在验收表中注明,同时注销该户办理装修人员'出入证'手续。
第一章总则
物业管理部是公司开发项目设备保障、设备正常运行、公司后勤保障的职能部门。物业部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，是为顾客及公司产品创造安全、文明、舒适、方便的经营及消费环境的基本保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志部门。
第二章部门职责主要岗位及标准
一、主要岗位职责
总经理职责
1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案；
2、决定公司的经营方针和管理机构设臵；
3、确认公司年度财务预、决算等方案；
4、主持公司的经营管理工作，分管人事部、安保部、工程部、保洁部、财务部；
5、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；
6、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设臵方案；
7、拟订公司规章制度方案；
8、全面负责公司对外联系部门和行业管理部门的沟通及关系；
9、全面考核物业员工的日常工作内容和状态。
总经理助理职责
1、拟草物业管理月度和年度计划，报总经理审批执行；
2、协助总经理处理公司日常工作，协调物业各部门工作；
3、协助总经理制定公司年度财务预、决算等方案；
4、负责公司质量管理工作，工程、保洁、保安各部门工作落实情况；
5、负责物业人事管理及工资核算工作；
6、协助总经理制定基本管理制度和内部管理方案；
7、管理租户合同到期的续租及善后事宜；
8、协助总经理与外联管理部门、行业管理部门的有关工作；
9、执行总经理交办的工作。
客服文员职责
1、各部门的周检和月检抽查工作，建立物业资料档案；
2、负责核收租户的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决；
3、负责处理租户上报的重要投诉；
4、负责协调处理各部门上报的与人事、维修、安防、保洁等有关事务并作记录；
5、负责制定质量管理计划和创建计划并指导实施；
6、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印；
7、档案管理，公司财产管理和办公室的管理；
8、会议组织，整理会议纪要；
9、负责接待和有关内务工作；
10、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作；
11、分管领导交办的工作。
保安部岗位职责
1、按规定着装，整齐干净，注意仪容仪表；
2、严格交接班手续，认真完成交接班记录；
3、做好车辆停放及管理交接手续；
4、按时巡楼，填写防火巡查表；
5、管理好大厦物品出入楼登记工作；
6、按时到正装修租户施工现场进行巡逻管理；
7、礼貌待人，文明执勤，不得与租户发生争吵；
8、工作时间不得玩手机、脱岗、睡觉，一经发现，一律惩处；
9、爱护工作设备，妥善保管使用，熟练操作消防设施设备；
10、认真完成上下班签到制度，不得无故迟到早退；
11、完成上级交办的其他临时工作任务。
工程部岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；
2、努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养；
3、执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表；
4、积极配合管理部门工作，出现上下水故障时能够迅速排除故障；
5、严格执行设备管理制度，做好交接班工作；
6、交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去；
7、维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系；
8、在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象；
9、做好办公室清洁工作；
10、当天因为配件不全的原因无法修复的作好记录，隔天修复；
11、配电房是大厦供电系统的关键部位，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内；
12、值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项；
13、值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行；
14、配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误；
15、因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释；
16、保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用；
17、严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式；
18、配电房内严禁堆放其它杂物；
19、完成领导交办的其它工作。
保洁部岗位职责
1、在岗工作时工装整洁，按规定上下班；
2、做好日常工作的同时，发现灯具、洁具有破损现象及时报告；
3、爱护工具，妥善保管；
4、消防物品、标示牌、灭火箱要经常清洁；
5、收集垃圾及时处理。避免过多外溢，产生异味，影响环境卫生；
6、卫生间每小时巡查一次，做到地面干净无异味；
7、电梯间随时进行巡查，保持按键无污渍，地面无烟头、纸屑、水渍等杂物，电梯门沟无异物；
8、服从公司领导统一安排的其他工作。
二、员工行为规范及安全管理规范
员工行为规范
为了实现公司目标、维护公司利益、履行公司职责、严守职业道德，从思想认识到日常行为应遵守的职业纪律。员工的一言一行，一举一动，是公司形象的再现。不断提高员工的自身素质，规范员工行为是公司文化建设的切入点。
1、遵纪守法，遵守国家法律法规、遵守公司规章制度，做到令行禁止。
2、端正仪容仪表、讲究个人卫生、礼貌待人、使用文明用语。
3、维护企业形象、确立大局意识、建立诚信观念，严格要求自己。
4、树立良好的服务意识、提高工作效率。
5、发扬团队精神，密切配合，同事之间相互尊重，团结协作。
6、上班时间以工作为中心，不做与工作无关的事情。
7、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。
8、维护公司信誉，保守公司商业秘密。
安全管理规范
1、执行“谁主管谁负责，谁在岗谁负责，谁操作谁负责”的安全岗位责任制。
2、严禁在“禁止吸烟”的公司区域内吸烟。
3、严禁私自安装各种电器设备，乱架电线。
4、不准擅自动用、拆卸消防设备和消防工具；定期学习和使用灭火器材和消防设备。
5、未得到工程部门认可，任何人不得在电缆井内施工。
6、发现火情，立即拨打公司和消防报警电话，报警时讲清火灾具体地点、燃烧物品、火势大小、报警人姓名和岗位；关闭着火现场的所有门窗，切断电源；如火势较大，积极协助指挥人员疏导现场人员从安全通道撤离，严禁使用电梯，服从指挥。
第三章管理制度
第一节劳动人事管理制度
员工招聘制度
一、招聘条件：
1、年龄在18周岁以上，50周岁以下
2、管理岗位人员要求大专以上学历（含大专）
3、其他岗位人员要求初中以上学历，同时具备其岗位所需的技能；保安保洁等岗位根据情况年龄可放宽至55周岁。
二、员工聘用程序与审批
1、应聘人员应如实填写登记表、并备有关证件复印件，经资格审查、公司领导审批后办理录用手续。
2、员工到职两个月为试用期，工作表现特别优秀者，可缩短试用期。保安保洁员工试用期为一个月。试用期中的员工，如发现不符合岗位任职条件或违反公司管理规定者，公司有权随时停止试用并办理解聘手续。
3、员工服务工龄，自试用之日起计算。
4、员工试用期满合格者办理转正手续，并签订劳动合同。
一、上班时间夏季上午8点—11点半、下午3点—6点半，冬季上午8点半—12点、下午2点—5点半。
二、物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。
三、上班后利用10分钟时间主动清理各自办公室的卫生。
四、工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活。
五、严格请销假制度，在不影响正常工作的前提下，一个月可请四天假，以假条为准，假满后主动销假，超出四天，请一天事假，扣一天工资。病假例外。
六、与其它同志一道相互团结，密切配合，共同遵守好上下班时间。
七、违犯本规定依照《物业管理人员处罚办法》执行。
环境卫生工作制度
1、环卫人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃圾，废塑料袋等杂物。
2、环卫人员必须在上午8：00前清扫完毕，每天一小扫，三天一大扫。
3、环卫人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃圾人员勤拉，不堆积。雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。
4、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突击性卫生清理任务。
5、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境的行为。
6、认真使用和保管所有环卫工具，如有丢失或损坏要照价赔偿。
7、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者警告，重者辞退。
门卫工作岗位制度
为了保证小区住户的安全，杜绝各种事故的发生，保证小区工作正常运转。特制订本制度。
一、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。
二、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。
三、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度，从即日起不休星期天，但在不影响正常工作的前提下可倒班休息。
四、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。
五、实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。
六、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。
七、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。
八、严格交接班制度，交班前交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。
九、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。必须经常打扫，保持干净、整洁。门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。
十、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。
十一、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他同志一道，相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做好。
十二、完成领导临时安排的其它工作。
十三、实行奖惩制度，一年内不出现丢失现象和其它事故，每人奖200元。
第一章
给水系统维护管理
第一条给水系统（二次供水系统）包括生活和消防使用的各种冷热水，其设施包括供水池（箱）、供水泵、小水表、供水管网、热水系统等设施。
第二条二次供水系统建设必须按照国家卫生防疫部门的要求，并定期检测取得卫生合格证。
第三条水池（箱）清洗消毒
（一）每季度对水池（箱）清洗消毒一次，保持水质清洁，以防止二次供水被污染。
（二）清洗之前必须向全校师生张贴通知，关闭进水阀，直接清洗人员穿上专用装束和使用专用工具，做好清洗各项准备。
（三）清洗时注意清理水池壁上沿的污泥积灰，恢复池壁表面光滑洁白。
（四）消毒必须使用符合卫生防疫要求的消毒液对水池进行消毒，然后再用清水冲洗干净。
（五）清洗后水质不得呈现异色、异臭、异腥味，池内不得有肉眼看得见的杂物，PH值、游离余氯达到卫生防疫标准。
（六）做好清洗消毒记录。
第四条水质检验。清洗消毒水池（样）后的水质送样到市卫生
1防疫部门检验，各项指标应达到国家生活饮用水卫生标准。
第五条设施维护管理
（一）定时检查各供水管道、节门、水表、水泵、水池（箱）、热水系统等设施运行状况，尤其在用水高峰期应加强巡检。
（二）一旦发生漏水、断水故障，应及时加以抢修。
（三）确保消防管道有足够的水，每年至少一次对消防水泵进行试泵，确保电气系统、水泵正常工作，保证管道节门水龙带的配套完整，将检查报表存档备案。
第二章
排水系统维护管理
第六条排水系统包括生活污水排放设施和屋面雨水排放设施，分为排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、屋外排水管道等设施。
第七条发现下水道堵塞故障应及时疏通。
第八条经常检查排水管道和节门等设施，一旦发现生锈或渗漏情况，应及时进行维修处理。
第九条定期检查和清通室外排水沟渠，清除杂物和淤泥。
第三章
供电系统维护管理
第十条供电系统包括高低压线路、配电系统、发电机组等设施。第十一条凡从事供电系统的直接操作人员，必须经岗前培训并取得高低压电工上岗资格证后才能操作。
第十二条建立各相关设备和维护记录档案。档案内容应包括：
2电器平面图、设备原理图、线路图等有关数据；用电电压、频率、功率、实测电流等有关数据；维修记录、运行记录、巡视记录以及大修后的试验报告等各项记录。
第十三条加强供电系统巡查和维护，严格遵守供电局电气设备运行管理规程进行一切维护和运行操作，确定例行的检查日期和项目；对潮湿、高温、易燃、防爆之类特殊场所进行重点检查，按照规范保持配电房和发电机房及其设施的通风、干燥、清洁等；应加强对雷暴雨天气供电系统的检查，提高应急应变能力。
第十四条认真执行值班制度、值班人员发现故障或接到故障报告应及时进行检修和排障。
第十五条停电管理。如电力公司预先通知暂时停止供电，在接到停电通知后，管理人员应在网上及校内公告栏张贴停电和恢复供电时间的通知并电话通知到个部门办公室，以便师生做相应准备。恢复供电后，管理人员与电工一起检查，所有电掣开关是否正常，如有损坏，应立即修理。
第四章
设备设施维护及报修管理
第十六条对于电梯的管理，应委托电梯公司对电梯进行定期保养、维修和年审等，管理人员应督促电梯公司维修保养，做好年审。管理人员必须严格按照电梯管理规程，每周对电梯运行状况进行一次巡检，并做好记录，发现问题及时处理或联络电梯公司处理。
第十七条建筑物、道路、广场等场所的公共区域及其附属设
3施的完备情况，由清洁包干区工人负责巡查，发现损坏，及时报修。
第十八条定期组织对学生宿舍、教室、办公室等房内一切设施及建筑物进行单项或全面检查、维修。
第十九条在进行建筑物修缮或改造时，凡需要改动或破坏原建筑结构的施工方案，施工组织部门必须将施工方案交基建办进行技术审核并确认（签字并加盖公章），方可组织施工。
第二十条办公室、学生宿舍等场所的水电、照明、门窗、家具、五金、空调、下水道等设施报修，必须先填写报修单，若非紧急特殊情况，原则上不接受电话申请报修。
第二十一条除抢修外，一般情况24小时内维修好。第二十二条属人为损坏的桌椅、门窗、玻璃、下水道或其他公共设施以及更换门锁、教工宿舍各项维修等按学校有关规定实行有偿服务。
第五章
校内各经营、施工单位水、电使用管理的规定第二十三条为规范学院内各后勤经营单位（包括食堂、超市及其它项目经营承包单位）、施工单位水电使用的管理，维护学院和合作单位的共同利益制定本规定：
第二十四条学院将在本学期组织人员对学院内各后勤经营单位目前使用的水、电表进行更换（新表均为经技监部门检定合格的标准表），并对表前线路进行一次检查和规范，更换后的新表贴后勤总务处封条。
4第二十五条后勤总务处将组织人员不定期对各后勤经营单位所使用的水电表及表前线路进行检查、维护、以确保用电安全和计量的准确性。
第二十六条各经营、施工单位发现水电表或表前线路故障，请及时联系后勤总务处派人处理，不得擅自操作。
第二十七条后勤总务处在检查中如发现封条破损或表前线路异常的，将向当事单位负责人提出质疑并对当事单位处以该单位每月正常水电费2-5倍罚款，该罚款在学院应付当事单位款项中扣除。同类问题重复出现两次或以上的将建议学院解除其经营承包资格。
第六章课室及学生宿舍公物管理规定
第二十八条
课室及学生宿舍公物管理，辅导员是第一责任人。第二十九条
凡课室、学生宿舍内的任何公物（除电器外），属自然性损坏的（如地面破烂、天面漏水、天花脱落等），由学校负责维修；属人为性损坏的（如门窗因冲撞或因无关好门窗而被风吹坏，台椅人为性损坏，门锁、门牌损坏等），由其本人或本班或本宿舍负责。
第三十条
电路、电器（电键、光管、灯泡、风扇等）损坏的，由学校专业人员负责维修，但有意损坏的，由其本人负担全部维修费用。
第三十一条
教师宿舍维修费原则上由学校负担，但因过失或故意造成的损失，由其本人全额负责。居室或附设设施需要修缮时，
5由其本人直接向学校提出书面申请，不得随意改装宿舍。
第三十二条
后勤总务处负责定期对各课室、宿舍的公物作全面检查。期末，后勤总务处要对全校的课室、宿舍作总体检查，全面维修。
一、科学化、制度化、规范化、高起点
现代商务楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。
二、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案
商务楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于商务楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。
三、加强消防管理，做好防火工作
由于商务楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，商务楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能;加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。
四、重视清洁管理
清洁好坏是商务楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于商务楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。
五、强化设备管理设施的维修保养
设备、设施的.正常运行是商务楼运作的核心。应重视对商务楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。
六、设立服务中心，完善配套服务
管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，商务楼应有配套的服务，设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。
七、加强沟通协调，不断改进工作
要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。
为加强物业管理处与广大住户（业主）的联系，使管理处各项工作置身于住户（业主）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。
一. 回访要求
1. 物业管理处正、副主任把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
2. 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
3. 回访中，对住户（业主）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
4. 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。
二. 回访时间及形式
1. 牧业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。
2. 物管员按区域范围分工，每月回访1次。
3. 每季度召开一次楼长会，征求意见。
4. 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
5. 有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。
6. 物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。
7. 随时热情接待来访，作好登记。
一、中央智能调度中心管理制度
智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：
1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。
2、智能控制中心实行24小时值班，值班管理人实行2人3班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。
3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。
4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。
5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。
6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。
7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。
8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。
9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。
二、智能停车场管理制度
1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。
2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户IC卡和临时卡，出口由安全管理员依卡中记录，核对后合理收费。
3、车辆安全管理员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。
4、车辆安全管理员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。
5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。
6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。
7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。
8、车辆安全管理员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。
9、车辆安全管理员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。
三、配电房及特种作业人员安全制度
1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。
2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。
3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。
4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。
5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。
6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。
四、配电设备保养规定
一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。
二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。
三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。
四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。
五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。
六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。
七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。
八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。
九、每年对接地网检查、测试一次。
十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。
十一、功率因素补偿低于0、9时，应及时修复。
十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。
五、水泵房管理制度
水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。
四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。
六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。
七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。
八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。
六、风机房管理制度
风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：
一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。
二、机房内应保持环境清洁，通风良好。
三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。
四、每半月同消防检查一起，试运行一次。
五、严禁在机房内吸烟。
六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。
七、开关平时应置于高速状态。
七、柴油发电机操作规程
(一)、启动前的准备工作：
1、全面检查柴油机各部分是否正常。
2、检查水箱水位(2/3以上)。
3、检查机油油位。
4、检查燃油是否充足(2/3以上)。检查油箱开关及有无渗漏。
5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。
(二)、启动及运行：
1、启动电机连续工作时间不宜超过10秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。
2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。
3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到380V至420V，频率达到50HZ-51HZ。
4、试运行期间做好各项记录。
5、水温合成至60度时，方可带动负载。
6、每15日应运行一次，每次运行时间应不低于30分钟。
为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。
一、物业管理范围
凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
二、物业小区的使用与维修
小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。
1、合理使用小区内部分共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的.外貌和用途。
2、爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3、自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4、业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5、机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6、业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。维修完工后即时清理垃圾。三、物业服务费用的交纳
本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等。
1、业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
2、对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
3、欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。
4、欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
秦山房产金涌花苑物业管理委员会
20xx年1月1日
一、 目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、 适用范围：
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、 职责：
3、1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3、2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束
4.1进公司必须穿好工作服；
4.2工作服要干净；
4.3进公司须戴工作证；
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；
4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；
4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间
5.1时间为上午8：30——12：00 下午2：00——18：00
5.2不得无故迟到、早退、外出；
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；
5.4严禁无故旷工；
5.5上、下班必须签到；
5.6不许代别人签到；
5.7不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件
6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；
6.2注意整理整顿；
6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；
6.5节约用水，用电，不得浪费；
6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；
6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
七、其它
7.1服从上司的命令；
7.2发生事情必须立即上报、联络；
7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾；
7.4严禁在花园内吸烟；
7.5不准喧哗、赌博；
7.6不准盗窃他人或公司内的东西；
一、重事件报告制度
为及时妥善处理重或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重事件报告制度。
1.重或突发事件包括：火灾、电梯困人、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业户集体投诉（5家以上）；空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等厦主要设备设施故障；厦主体结构遭受破坏等。
2.发生重或突发事件，参与事件处理的组长或当值主管应立即到现场处理，同时尽快口头向管理办主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告、消防等机构协助处理。
3.参与事件处理的组长在事件处理后立即填写重事件报告表，于12小时内以书面形式递交管理办主任，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
4.重事件报告表由组长签名后上报。如组长不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。
5.参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重事件总结表上报管理办主任，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的'预防措施。
二、紧急事件处理程序
1.突发事件的处理程序
（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值组长。
（2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（4）查看本部各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员。
（5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。
（6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡逸。
（8）对涉及刑事及重责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告机关并由保安组组长协助调查处理。
（9）保安组组长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩，并拍照留证。
（10）保安组组长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的小程度报派出所、有关部门及管理办主任。
2.斗殴等事件的处理程序
（1）处理斗殴等事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力或争吵。
（2）巡查发现或接报有斗殴等事件，应马上用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告厦保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。
（3）保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
（4）斗殴事件中如厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
（5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。
3.盗窃等破坏事件的处理程序
（1）巡查发现或接报厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其它方式尽快报告厦保安中心，简要说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。
（2）保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。
（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
（4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
4.电梯困人的处理程序
（1）消防中心接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值领班和组长，组织保安员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程组和电梯公司。
（2）监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。
（3）如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。
（4）组长填写重事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。
5.水浸处理程序
（1）当值各岗保安员如发现厦范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。
（2）当值组长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。
（3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自厦外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水溢，应当暂时将溢的地下水道通往厦的入口封闭，并用排水泵将厦的积水抽排出厦外；如水浸来自厦机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
（4）组织当值人员根据水浸情况，协同工程组采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。
（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程组查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复厦的正常运作。
6.停电事故的处理程序
（1）接到厦将在短时间内停电的通知，应在停电前10分钟，用紧急广播通知业户和顾客。工程组安排电梯工，提前将电梯停在厦首层；管理办派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。
（2）未预知的情况下厦突然发生停电，立即联系工程组，尽快采取措施恢复供电。
（3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安员到各主要电梯厅及厦出入口维护秩序。
（5）监控中心和巡楼保安员密切注视厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。
根据公司推行全面目标管理的措施,结合本管理处的实际情况制定以下管理目标:
一、房屋及公共设施、设备的维修养护:
1、房屋外观:
① 外墙:无脱落、无破损、无纸张乱贴、乱涂乱画和乱悬挂现象;
② 室外招牌、广告牌、霓虹灯等按规划设置,保持整洁统一美观,无安全隐患;
③ 每年五一节和春节前后进行两次房屋外墙清洗。
2、设备维修养护:
① 按时交接班,认真填写设备运行记录;
② 严格安全操作程序,做好安全作业措施;
③ 做好防水、防雷、防安全事故、防止小动物侵入等措施;
④ 不断提高技术技能和服务意识;
⑤ 加强巡查,每隔2小时对各类设施设备巡查一次,发现问题立即解决,对园区内的各类情况做到心中有数;
⑥ 制定应急预案措施,一旦出现情况就能按规定执行;
⑦ 常备日常的应急维修材料。
只要认真做好以上几点,才能做到及时回复及时维修。
二、清洁、绿化:
1、清洁卫生:
① 环卫设施设备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站;
② 清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任区域,实行标准化的清洁保洁:
⑴ 每天药厂工人上班以前做到大面积基本清扫干净完毕,并随时在园区进行保洁工作;
⑵ 周一、三、五,对死角部位重要清扫;
⑶ 周二、四、六对草坪灯具、围墙灯具、旗杆、旗台、门窗、玻璃门等进行全面清洗;
⑷ 每个月组织保安配合清洁工进行清洁大扫除。
③ 做到垃圾日产日清;
④ 定期进行卫生消杀和灭四害:
⑴ 在春夏季节对污水站,每周两次进行灭蚊、蝇工作;
⑵ 在春夏秋季,中下旬进行灭鼠,投放药物工作;
⑶ 每周一、三、五,对综合楼进行降臭处理;
⑷ 春夏秋,周六综合楼灭蚊、灭蝇、灭蟑螂等工作。
2、绿化:
绿化工作分为四季,并按月计算。
① 春、冬两季除对日常的养护、保洁、浇水外,每月防虫1次,防病1次,除杂草1次(人工),剪草一次,施肥按季度2次,时间安排在每月上旬进行;
② 夏、秋两季养护和浇水加大力度。每月上旬进行施肥1次,除杂草2次(使用除草剂),防虫2次,防病1次,剪草3次;
③ 根据季节不同,在园区绿化带定期进行养护,修剪打药、施肥、浇水等工作;
三、安全、消防及车辆管理:
1、安全工作:
① 随时对园区内日常工作进行监督检查,对重点部位加强监控;
② 巡逻人员应不定时地对园区各部位进行检查,发现情况立即报告,并按预案进行监控;
③ 各岗位执勤人员应在控制范围内巡逻,多观察,不放过任何小问题;
④ 严格执行公司与药厂建立地安全制定;
⑤ 制定并熟悉安全事故预案。
2、消防工作:
① 定期和不定期进行仔细检查消防各类指标,是否处于备用;
② 定期和不定期进行仔细检查消防重点部位,以预防为主;
③ 定期培训员工地消防意识和各类器材的使用;
④ 严格执行公司和药厂建立的消防安全制度;
⑤ 加强对药厂员工进行安全教育和消防安全宣传;
&
nbsp; 3、车辆管理:
① 建立车辆管理制度;
② 制定安全防范措施,出门实行凭证通行制度;
③ 进出厂区车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响他人通行,出门有登记;
④ 园区内车场有专人疏导管理有序,排列整齐;
⑤ 非机动车集中管理,管理有序,停放整齐,场地整洁;
⑥ 有明显指导及安全标志;
四、行政管理:
1、管理处各工种必须制定每天各时段,各岗位的人员按排班表,并报告管理处,以便监督检查;
2、加大对各工种及工作监督检查力度,和工作指导,使各工种及工作能够落实情况及各项制度是否到位,使队伍工作能力不断提高和进步;
3、加强和每位员工的沟通,随时掌握员工的思想动态及时为大家尽可能地排忧解难,多给予开导和帮助,让员工放下思想包袱,多为他们办实事,才能提高员工的工作积极性和敬业精神,以便更好的工作;
4、采取优胜劣汰的原则,拉开工资差距,对工作能力强:表现好的给予奖励,对工作表现差的以教育为主,处罚为辅,在内部展开比,学,帮,超等有益活动使大家共同提高;
5、我们应和业主的关系拉近距离,对用户以“用户至上,服务第一”的宗旨,热情为业主服务,排忧解难,使得我们的服务态度和质量给他们留下深刻印象,让业主感到满意;
6、加强和各级部门的联系,随时了解政府、公司的各项法律法规制度,以便开展安排工作;
7、定期每周组织各工种开会汇报工作,安排下周工作,提出问题,建议,和培训工作;
8、在工作之余为员工开展有意义的文化娱乐活动,丰富员工的业余生活,是他们成为一个团结集体,以公司为家以工作为主,共同为公司的事业发展作出自己的一份贡献;
9、发扬勤俭节约的精神,严格控制成本,不该用的绝对不用,该用的不能浪费;
10、建立完善的库房管理,帐目清楚,及各类设备工具的使用制度,能够达到最长使用寿命。
一、目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、适用范围：
山东万众物业有限公司所有工作人员。
三、职责：
山东万众物业有限公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装：
装束进公司必须穿好工作服；工作服要干净；进公司须戴工作证；严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间：
时间为上午8：30----12：00
下午2：00----18：00不得无故迟到、早退、外出；雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；严禁无故旷工；上、下班必须签到；不许代别人签到；不得涂改签到表。
六、关于小区设备和设施：
设备、设施要小心使用，应保持设备整洁美观；注意整理整顿；道路要保持畅通，不许摆放东西；严禁对小区内的设备乱涂、张贴；节约用水，用电，不得浪费；凡故意破坏设备、设施，从严处理；凡盗窃本公司财物，从严处理；设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
七、其它服从上司的命令：
发生事情必须立即上报、联络；严禁在花园内吐痰或丢垃圾；严禁在花园内吸烟；不准喧哗、赌博；不准盗窃他人或公司内的东西；
一、员工工作纪律
1、物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。
2、必须按规定着装、佩证上岗。
3、各级员工都必须切实服从上级领导的工作布置，不得随意改变、无故拖延、拒绝或终止工作。
4、各级员工都应遵循逐级请示报告的原则，非特殊情况不得越级请示报告工作。
5、不擅自离岗，上班不得睡觉。
6、员工调离或辞职、辞退、离开公司工作时，应将公司配备物品、钥匙等交公司办公室。
7、工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活
二、保安员岗位职责
1、维护大门口的交通秩序，引导车辆行驶及行人过往，保障车辆和行人的安全、使门前畅通无阻；
2、着装整齐、精神饱满、仪态大方，热情、礼貌、周到地回答来访人的询问，严禁用粗言恶语对待来访者；
3、严格把好第一关，高度警戒，发现精神病患者、衣衫不整或行踪可疑者，坚决拦阻其进入蔬菜大厦；
4、时刻保持高度警惕，切实做好门前的警戒工作。注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止大门口周围有闹事、斗殴事件发生，确保门前安全。
5、在值班过程中对发现的问题及时处理，紧急情况及时向公司领导汇报，必要时向公安部门报警。
6、及时做好当班值班巡视记录，不得弄虚作假。
7、制止闲杂人员、小商贩、推销员私自进入。
8、对出入蔬菜大厦的人员做好检查登记，严格按照集团管理规定执行，不得偷懒，耍滑。
9、建立健全的防火、防盗、应付突发事件的措施，发生应急事态，
为提高物业管理人员时间观念，加强组织纪律性，提高工作效率，树立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。
一、上班时间夏季上午8点-11点半、下午3点-6点半，冬季上午8点半-12点、下午2点-5点半。
二、物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。
三、上班后利用10分钟时间主动清理各自办公室的卫生。
四、工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活。
五、严格请销假制度，在不影响正常工作的前提下，一个月可请四天假，以假条为准，假满后主动销假，超出四天，请一天事假，扣一天工资。病假例外。
六、与其它同志一道相互团结，密切配合，共同遵守好上下班时间。
七、违犯本规定依照《物业管理人员处罚办法》执行。
1.目的:确保工作人员人身安全。
2.适用范围:适用于各服务中心保洁员。
3.职责:保洁员须遵守本安全管理规定。
4.内容:
4.1牢固树立'安全第一'的思想,确保安全操作。
4.2保洁人员在超高处操作时,严禁单脚踏在凳子上。
4.3保洁人员在使用机器时,不得用湿手接触电源插座,以免触电。
4.4保洁人员不得私自拔动任何机器设备及开关,以免发生事故,当需要清洁带电物体时,须确定电源已关或须有电工在场,方可进行。
4.5保洁人员必须熟悉药水的用途和操作规程。
4.6保洁人员应该严格遵守防火制度,不得动用明火。
4.7保洁人员在高空作业时,必须系好安全带。
5.记录:无
6.附件:无
一、目的：
使公司车辆高效、安全、最好的服务于公司总体生产经营活动。
二、适用范围：
公司所有车辆，
3.1、本公司车辆分为售后服务车、办公用车。
3.2.售后服务车是指主要用于电梯维修、现场解决质量、技术问题的车辆。
3.3办公用车是指主要用于办理公务和给予部门经理个人配置的专用车辆。
四、管理职责
公司办公室：负责车辆调配、年审、保险、修理、安全事故处理。负责车辆包干费用预算控制与审计。
五、管理细则
5.1各类车辆日常调度使用：
售后服务车出车审批权维修部与办公室负责人。
办公用车上班时间内由办公室统一调度。
5.2出现如下情况，所有车辆均可由办公室紧急调用，手续使用后补办：
5.3.车辆的日常保养
清洁卫生：司机必须随时保持整个车辆内外清洁卫生，办公室将不定期进行检查
定期保养：车辆每行驶5000公里定期保养一次，保养点由公司确定。
加油：加油点由公司确定，一般情况下只准在指定加油站加油，特殊情况下路途加油不得超过30公升，每月不得超过100公升。
5.3.9行车记录：服务用车每周由司机填写行车记录，并由使用人员签字确认，否则财务不得报销相关出差费用。
5.4车辆的维修管理：一般情况下，维修的车辆由司机提出申请，报公司领导批准后，由办公室统一安排维修。车辆在路途中出现故障需维修者，由司机电话告之办公室，同意后方可维修，车辆回公司后补办手续。
5.5车辆的安全管理
5.5.1车况检查：司机每日必须检查车灯、水箱、刹车系统、轮胎、水、油、皮带等，并填好《车况点检表》。对有异常情况的要及时报告、及时排除。
5.5.2安全行驶：司机必须树立“安全第一”的思想，严禁超速、撞红灯、无照驾驶、酒后驾驶及任意停车。
5.5.3责任事故划分及赔偿：由于司机本人原因造成的交通违章罚款不给予报销;司机责任事故在保险赔偿之外的经济损失个人赔偿50%。对于酒后驾车或没经批准私自出车的，保险赔偿之外的经济损失全部由个人赔偿。
5.5.4钥匙保管：非经办公室同意，任何人不得复制车辆钥匙;车辆回公司后或司机请假钥匙由办公室托管专人保管;司机离职钥匙交回公司办公室。
5.6办公车辆的费用管理公司部门经理以上人员车辆使用费用实行包干使用办法。
5.6.1包干管理：按国家规费(年审费、养路费、保险费)、加油费、维修保养费、等涉及车辆的全部费用实行包干使用。公司先行支付，年底核算费用情况。
5.6.1.1单车全年费用若超过包干金额，则超过部分由使用人负担，从年终奖金中一次性扣除。
5.6.1.2单车全年费用若低于包干费，则节约部分加入年终奖金一并发放。
5.6.1.3包干费用指标由办公室制定下达。
六、罚则
6.1服务用车的司机不按要求使用车辆如:不经批准私自出车、不按规定保养车辆、酒后驾车、以及在加油、维修中营私舞弊等，一经发现，将视情节情况给与批评教育、罚款、以至于解雇等处分。
6.2车辆实行费用包干以后，包干使用人不得以任何借口，影响车辆的正常使用，对于因车辆问题耽误正常办公三次以上，收回车辆，另行分配。
一、拟建立的内部管理制度。
包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、投诉管理制度、文件管理制度、员工基本规范、通讯设备管理制度、管理体系及重大事项决策管理制度、培训管理制度。详细内容此处略。
二、拟建立的质量手册及程序文件。
包括质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、物业接管程序文件、服务设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程序文件、内部审核程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。详细内容此处略。
三、拟建立的项目综合服务工作手册。
包括各级岗位职责工作手册、受理事务作业规程、接待服务作业规程、服务质量意见征询作业规程、交接班管理作业规程、跟班作业管理作业规程、监督投诉箱管理作业规程、受理服务设备使用管理作业规程、岗位工作质量标准与考核奖罚办法、病区保洁作业规程、消毒隔离管理作业规程、医用垃圾处理作业规程、保洁设备用品及工具使用规范管理作业规程、病房清洁作业规程、治疗室清洁作业规程、手术室ICU清洁作业规程、消杀管理作业规程、公共场所定期消毒作业规程、大堂走廊楼梯清洁作业规程、办公室护士站会议室接待室值班室等清洁作业规程、洗手间清洁作业规程、配膳室清洁作业规程、处置室清洁室清洁作业规程、金融物资重地清洁作业规程、电器通讯设施清洁作业规程、室外清洁作业规程、化粪池排污水井清洁作业规程、垃圾站清洁作业规程、园艺绿化管理作业规程。详细内容此处略。
四、拟建立的质量记录文件。
因数量达几百份，此处省略。
一、拟建立的内部管理制度。
包括人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、财务管理制度、预算管理制度、奖惩管理制度、投诉管理制度、文件管理制度、员工基本规范、通讯设备管理制度、管理体系及重大事项决策管理制度、培训管理制度。详细内容此处略。
二、拟建立的质量手册及程序文件。
包括质量手册、文件控制程序文件、质量记录程序文件、管理评审程序文件、人力资源程序文件、合同评审程序文件、物业接管程序文件、服务设计开发程序文件、采购程序文件、入住管理程序文件、内部审核程序文件、不合格程序文件、数据分析程序文件、纠正防措施程序文件等。详细内容此处略。
三、拟建立的项目综合服务工作手册。
包括各级岗位职责工作手册、受理事务作业规程、接待服务作业规程、服务质量意见征询作业规程、交接班管理作业规程、跟班作业管理作业规程、监督投诉箱管理作业规程、受理服务设备使用管理作业规程、岗位工作质量标准与考核奖罚办法、病区保洁作业规程、消毒隔离管理作业规程、医用垃圾处理作业规程、保洁设备用品及工具使用规范管理作业规程、病房清洁作业规程、治疗室清洁作业规程、手术室ICU清洁作业规程、消杀管理作业规程、公共场所定期消毒作业规程、大堂走廊楼梯清洁作业规程、办公室护士站会议室接待室值班室等清洁作业规程、洗手间清洁作业规程、配膳室清洁作业规程、处置室清洁室清洁作业规程、金融物资重地清洁作业规程、电器通讯设施清洁作业规程、室外清洁作业规程、化粪池排污水井清洁作业规程、垃圾站清洁作业规程、园艺绿化管理作业规程。详细内容此处略。
一、职责:
1、客服部负责房屋钥匙(住宅、商业、写字楼)、单元门钥匙、信报箱等钥匙的管理;
2、工程部负责各类管井、设备间、操作间、机房等钥匙的管理; 3、护卫部负责消防门、人防门、监控中心、值班室等钥匙的管理。
二、工作程序:
1、钥匙的接管:
由客服部统一与开发商监理部进行各类钥匙的交接,填写《钥匙交接记录表》;
2、钥匙的交接:
1)由客服部与工程部进行各类管井、设备间、操作间、机房等钥匙的交接,填写《钥匙交接记录表》在服务中心备案;
2)由客服部与工程部进行消防门、人防门、监控中心、值班室等钥匙的交接,填写《钥匙交接记表》在服务中心备案;
3、钥匙的领取:
由业户凭购房合同、身份证等有效证件原件、物业费等相关票据到客服部领取相应的钥匙,填写《钥匙领取记录表》;
4、钥匙的借用:
由使用人凭身份证等有效证明到客服部办理相关手续,填写《钥匙借用登记表》并经客服部负责人确认后方可借用,同时经办人要在当天下班前及时跟催钥匙的收回及做好相关记录。
5、业户寄存钥匙管理
1)对业主为方便维修寄存的'钥匙,客服部应建立《业主寄存钥匙登记表》,认真做好记录。
2)施工单位借用钥匙必须通过开发商监理部书面证明经客服部经理同意在服务中心领取,施工单位借用人无权私自转借钥匙。
3)施工单位借用人必须确保在预计使用时限内归还所借用的钥匙。
4)施工单位维修完毕后,必须负责关闭电源、水阀、门窗,由于施工单位人员的疏忽而造成的任何损失由该施工单位全权负责。
5)施工单位超过预计使用时间尚未归还,经办人必须确保最短时间内将钥匙追回,同时该施工单位在下次借用钥匙时必须交保证金; 6)业主领取钥匙必须核对业主身份并在《业主寄存钥匙登记表》上签字以示领走。
6、空置房屋钥匙管理
1)客服部总台接待负责根据空置房钥匙留存情况做好《空置房钥匙登记表》。
2)各区域客户主任应每月定期对空置房钥匙进行盘查,并配合总台接待做好空置房钥匙的更新工作。
3)客服部经理每月25日对空置房钥匙登记情况进行抽查,尤其是钥匙的使用记录。
支持文件:
1、《钥匙交接记录表》
2、《钥匙领取记录表》
3、《钥匙借用登记表》
4、《业主寄存钥匙登记表》
5、《空置房钥匙登记表》
一、弱电机房防火制度
1.机房重地严禁无关人员禁止入内。
2.设备安装必须符合防火要求。
3.机房内禁止吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆及其它与工作无关的物品。
4.用过的废纸、过期的文件或其它可燃物要及时清理。
5.经常进行防火安全检查,定期对设备进行清理、检查、保养。
6.下班前要对所有房间进行消防安全检查,切断应切断的电源,关闭门窗,方可离开。
二、电话总机房防火制度
1.机房内禁止吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆和本机无关的物品,无关人员严禁入内。
2.严禁用汽油清洗机件。
3.室内电器设备要有专人负责,定期检查维修各种电源插销,必须要有明显标志。
4.值班人员要坚守岗位,精神集中,不得擅离职守,要不断巡视,做好纪录。注意各种部件的运转情况,发现异常及时处理。
5.保持室内清洁,走道畅通,灭火器材存放位置不得随意挪动。
6.消防器材放置在指定地点,严禁随意移动,机房人员必须熟悉消防器材的位置,掌握消防器材的使用方法,负责扑救初起火灾。
7.离开机房时,应关闭照明设备,确认无问题后方可离开。
三、电传、打字、复印室防火制度
1.电传、打字、复印室内(包括商务中心)禁止吸烟,并用中英文制作标牌贴出。
2.室内工作人员要及时清理电传纸条等易燃物品。使用电器设备不得超负荷,插头(接头)线路绝缘要良好。
3.工作人员下班前要对整个房间进行安全检查、关闭电源、门窗后方能离开。
4.工作人员要熟记灭火器材的存放位置和使用方法,经常保持其清洁灵敏,并不得随意挪动。
四、消防泵房防火制度
1.严禁非工作人员进入泵房,泵房内不准私人会客。
2.严禁携带剧毒物品进入泵房。
3.泵房内严禁吸烟。
4.泵房内不得随意使用明火,必要时需经保安部同意办理动火手续后方可使用。
五、电梯机房防火制度
1.电梯机房内严禁吸烟,禁止存放各种油料、纸张和易燃、易爆物品,严禁兼作库房和其它工作间用。
2.机房、梯箱顶部和梯井底部要定期清扫,及时清除布毛、纸屑、垃圾等可燃物。
3.严禁使用汽油等易燃液体清洗机件,使用可燃液体清洗机件时,应采取有效措施,以防着火,擦布等要妥善处理好,不得乱扔乱放。
4.严禁未经批准动用明火作业,如需明火作业时应经部门主管签字认可后,到保安部领取动火证后,方可作业。
5.消防器材应放置在指定的位置,严禁随意移动,机房工作人员必须熟悉消防器材放置的地点,掌握消防器材的使用方法,负责扑救初起小火。
6.电梯机房内严禁无关人员入内。
六、锅炉房防火制度
1.房内禁止喝酒、睡觉,严禁无关人员入内。
2.工作人员要坚守岗位,必须遵守锅炉房的安全操作规程,严禁擅离职守。
3.禁止在锅炉房附近堆放易燃、易爆物品,不准在锅炉房内存房和分装易燃、易爆物品及烘烤衣物。
4.要经常检查、测试安全阀、气压表、水位计等,保持灵敏有效。
5.对锅炉房的炉体、各种管道、阀门、烟道、水位表等,做定期检查记录在案,发现有裂缝、空隙或漏热等不良情况,要立即报告工程部进行检修,必要时,先切断电源、煤气。
6.建立岗位责任制,严格执行,逐级逐人逐项落实,做到层层把关,严格执行交接班制度,每班做好检查纪录,防止因错误操作或失职而发生重大事故。
7.工作人员必须能熟练使用各种灭火器材,消防器材应放置在安全可靠位置,不准随意挪动。
8.锅炉房内气体管道阀门及喷油管是重点防火部位,应加强管理,发现问题及时修复
9.一旦锅炉房发生火警,立即关闭供气阀门及电源。
10.密切跟消防控制中心联络并汇报最新情况。
11.一旦大楼起火,值班人员应坚守岗位,听候指挥部的指令。
七、变、配电室及发电机房防火制度
1.室内严禁吸烟和明火作业,严禁存放易燃、易爆物品,以及与本室无关的一切物品,严禁在室内会客,无关人员严禁入内。
2.值班电话要保持畅通,发现危险情况要及时果断处理。
3.值班人员班前、班中禁止饮酒,勤听、勤看、勤闻、勤检查设备,逢节假日要全面检查,确保供电安全。
4.严禁用汽油、煤油等易燃液体擦洗设备。
5.保持室内清洁,走道畅通,禁止在门口、走道等处堆放物品。
6.消防器材应放置在指定地点,并掌握消防器材的使用方法。
7.有火情时,应听从灭火指挥部的命令,及时切断电源,投入紧急发电运行。
8.当班时,遇有火情应首先通知消防中心,并采取措施,以防火势蔓延,当接到火警通知时,应按预定安排各就各位。
八、天然气调压站防火制度
1.站内严禁吸烟和明火作业,无关人员严禁入内。
2.工作人员必须严格遵守安全操作规程和交接班制度,经常检查站内设备有无漏气现象,发现问题及时排除并报告。
3.对各种仪表设施要定期检查,节假日期间要重点检查,责任到人,确保安全。
4.室内要铺设胶皮地面,以防打火引起火灾。
5.应在调压站附近明显处设置'严禁烟火'标志。调压站周围严禁使用明火,要经常打开窗户,保持站内空气流通。
6.严禁在调压站内拉设临时电路,配备的电器设备(包括电灯)应采用防爆装置等。
7.站内配备的灭火器要放在明显易取处,保持清洁,不准随意移动和损坏。
8.应掌握调压站内煤气报警器的使用方法,发现问题及时报工程部修理。
9.为了保证维修安全,配备防静电工作服、工作鞋。
10.如发现火警,立即通知天然气公司,并关闭燃气阀门。
11.如果楼内发生火警,工程部应根据灭火指挥部的命令
,关闭调压站天然气阀门,并坚守岗位,以备作进一步协助。
九、危险品库防火制度
1.除执行一般库房的防火制度外,应严格执行《化学危险物品管理条例》等有关规定。
2.性质特别危险的物品,必须单独储存,性质互相抵触的、灭火方法不同的物品,应分开隔离储存。
3.遇水发生危险的物品,不得堆放在露天或低洼容易受潮的地方,遇热分解自燃物品应储存在阴凉、通风的库房内。
4.对存放的物品必须定期进行检查,如发现包装容易不良破损、残缺及物质变质分解等情况,应立即采取措施。
5.定期检查库房内电气、照明设备,做好修理、更换工作。
6.在库房内开启装有易燃、易爆物品的容器时,严禁使用能够产生火花的工具。
7.库房区域严禁明火。
十、车库、车场防火制度
1.按时清扫车库、车场地面上的垃圾和废弃物,以防遇有火种发生火灾。
2.车库、车场禁止堆放各种包装物及汽油等其它易燃品。
3.禁止将擦车用的油棉丝和车内脏物往车库或车场里乱扔乱倒,要放在加盖的金属桶内,并定期清理。
4.禁止在车库、车场内维修、保养车辆。
5.车库、车场内严禁吸烟。
6.司机要按顺序停放车辆并保持距离,不准在通道上停车。
7.出现火情要及时疏散车辆,并组织扑救,迅速报警。
8.每个司机要熟练掌握灭火器材的使用方法。
十一、更衣室防火制度
1.严禁吸烟,杜绝一切火种。
2.更衣柜内禁止存放易燃、易爆物品。
3.不得在室内乱丢纸张及其它可燃品。
4.不准乱拉临时线及在室内使用任何电热器具。
十二、库房防火制度
1.库房应设专人负责防火工作。
2.库房内严禁吸烟和使用明火,且严禁携带火种进入库房。
3.物品入库时认真检查是否带有火种,特别是对草、纸及布包装的物品,需严格检查,如有可疑应另行存放,进行观察。
4.库房内的照明灯具及其线路应按照电力设计规范,由正式电工安装、维修,引进库房内的电线必须安装在金属或硬质难燃塑料套管内,禁止乱拉临时线。
5.库房内不准使用碘钨灯、电炉子、电烙铁、电钟、交流收音机和电视机等电器设备,不准超负荷作业。
6.每年至少要两次对库房内的灯具、线路等设备进行检查,发现因电线老化、破损、绝缘不良可能引起打火、短路等不安全因素,必须及时更换、维修。
7.物品应按'五距'要求码放:
a、顶距:货垛距顶五十厘米;
b、灯距:货距灯五十厘米;
c、墙距:货距墙五十至八十厘米;
d、柱距:垛与柱子十至二十厘米;
e、垛距:货与垛之间为一百厘米,主要通道宽度不应小于一点五米。
8.要保持库内通道和入口畅通,消防器材要放在指定地点,不得随意移动,在消防器材一米范围内不得堆放物品。
9.库房内不准设办公室、休息室,不准住人,不准用可燃材料搭建隔层。
10.工作人员必须熟悉消防器材放置地点,掌握消防器材的使用方法,负责报警和扑救初期火灾。
十三、餐厅防火制度
1.在餐厅服务中,要注意宾客乱丢弃未熄灭的烟头、火柴梗;收台布时防止夹带火种而引起险情;在清理垃圾时,要将烟缸里的烟头用水浸湿后,再倒入垃圾桶。
2.餐厅的出入口及通道不准堆放物品或堵塞,且保持畅通;所有门钥匙要有专人管理,以备一旦发生紧急情况时使用。
3.餐厅要对各种电器设备经常检查,发现问题及时报修。
4.服务人员要掌握灭火器材的使用,在发生火灾时,按指令疏散客人并积极参加扑救。
十四、中控室防火制度
1.室内线路、电器设备的安装要符合防火要求。
2.室内禁止乱拉、乱接临时电线和使用电加热器具。
3.室内禁止吸烟和使用明火。
4.严禁在室内堆放、存放易燃易爆物品。
5.定期对机器设备进行维护保养,擦拭机器不得使用易燃液体。
6.严格按规程操作,设备出现故障时,立即通知专业人员予以排除。
7.保持室内卫生,做好防尘、防静电工作。
1、环卫人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃圾，废塑料袋等杂物。
2、环卫人员必须在上午8：00前清扫完毕，每天一小扫，三天一大扫。
3、环卫人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃圾人员勤拉，不堆积。雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。
4、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突击性卫生清理任务。
5、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境的行为。
6、认真使用和保管所有环卫工具，如有丢失或损坏要照价赔偿。
7、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者警告，重者辞退。
应收款的管理
应收款管理包括应收费用、往来帐清理、应收票据管理以及坏帐损失的确认等,具体办法如下:
(一)、各小区负责每月对当月发生的水电气费、物管费的催收工作,编制各项费用的应收款统计表,并于每月25日向财务部和经理报送,报表必须如实反映当月费用发生总额,实际收回总额,尚未收取总额。
(二)、财务部据各小区报送应收费用统计表,对应收费用实行建帐管理,明确费用追溯责任人。
(三)、各小区管理处应在小区内公开小区费用的收取标准、收费责任人及公司专用收费凭据,密切与业主沟通收费相关事宜,避免小区收费与业主自行交费的脱节,同时需制定相应激励政策,以有效防止各项费用的错收、漏收和截留,保证公司资金不受损失。
(四)、财务部需不定期地上门向业主询问交费情况,以抽查各小区的收费管理情况,若抽查出有违纪违法行为,应立即提交经理及授权人处理。
(五)、财务部必须定期核对和清理公司的往来款项。
(六)、对坏帐损失的确认必须依据《会计法》,按严格的审核、审批程序进行。逾期三年的呆帐可报经总公司财务总监审核、总经理审批后加以确认。
采购及库房管理
(一)、实物采购管理
1、各小区及部门在每月25日前统一制定下月所需物品计划,交予库房管理员,经与库存实物核对后,统一按以下格式制定下月采购计划。
采购计划表
编制单位:所需时间:x年x月
采购物品需用数量预计单价预计总额需用时间使用部门及用途需用人签字
部门负责人:库管:审批人:
注:该表一式三份,一份部门留存,一份采购留存,一份交财务部。
采购计划表需经部门负责人签字,库管复核,经理审批后方能交公司采购员采购。各部门不得自行采购物品,特殊原因需由经理审批。
2、各小区及部门当月所需的非常用物品及油料由部门主管填写'请购单',并经公司经理签字后交采购人员采购。
3、采购人员根据'采购计划表'或'请购单',按所需时间采购物品。
4、采购人员经公司经理批准可借支一定数量的备用金,备用金的使用需受财务部出纳的监督。
5、所有采购物品必须经库管人员清查、验收后入库,库管人员开具'入库单',直接交付使用的采购物品由库管人员出具'验收单'。财务部凭据有效发票和库管开具的入库单'或'验收单'予以报销。
6、月末财务人员定期检查采购人员所报'采购计划表'及'请购单'是否与库管人员开具的入库'或'验收单'相符。财务人员应做好该项原始凭据的审核记录,以备经理抽查。
(二)、实物的验收入库和退库管理
1、库管入库时需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的.品种、数量、金额是否相符,核对无误后,开具'入库单'。
2、直接交付使用的采购物品,库管人员仍需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符,核对无误后出具'验收单'。
3、实物退库必须填写退库清单,库管按相关财务折旧方法计算折旧,按折抵后的价格填写'入库单'。离岗员工在退回领用衣物、办公用品时,必须保持实物干净、无损方可退回。
4、库管人员需按月归集和统计'入库单',月末与财务部对帐。
(三)、实物的领用管理
5、各小区及部门在库房领用物品必须填写'领料单',经部门主管签字后方能在库房领取物品。
6、领料人在领取物品时严格按领料单上所填实物数量领取,出库实物经领发双方核对无误后,由领料人签字领取。
7、领用易耗品(如:保洁用抹布、灯泡、有外包装的清洁剂等)必须以旧换新。到期需更换工作服的员工,需书面申请服装更换,经部门主管批准后方可领取。
8、库管人员需按月归集和统计实物领用单,并交财务部作帐务处理。
(四)、实物的保管管理
1、入库实物需分类堆放,标明品类。库管按月检查库房实物,保证物品的存放安全。
2、对过期或变质的物品应及时登记、隔离,月末做统计报表经经理签字确认后,报财务部作自然损耗处理。
3、未经库管人员许可,任何人不得任意进出库房。
4、库管人员对库房存放的实物负完全保管责任,如因遗失或无故毁损而对公司财产造成的损失由库管负赔偿责任。
(四)、实物的盘点管理
1、每月25日为库房盘点日,库管必须逐一对实物进行盘点,财务部出纳监督盘点。盘点日内,库房不进出任何物品。
2、库房盘点需逐一核对库房登记帐与盘点实物是否相符,做到帐实相符,清点完毕需编制库房盘点表交财务部对帐。
3、财务部会计据盘点表核对会计分类帐金额,做到帐帐相符,如有不吻合,会计应及时查明原因。因不可抗力原因造成的差异可作'待处理财产损溢'处理,其他原因均需追溯责任。
其他有形资产管理
(一)、凡单位价值在20xx元以上,使用期超过一年的即是公司的固定资产,单位价值在20xx元以下的有形实物视为低值易耗品,以上两项均是公司的有形财产,属于公司有形资产管理范围。
(二)、固定资产、低值易耗品需按件设置卡片,并在实物上标明公司所属标志。
(三)、根据有形资产的使用部门、放置地点及其性能划分管理责任人,负责资产的安全与完整,做到实物资产有归属,资产使用有记录。
一、重大事件报告制度
为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。
1.重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业户集体投诉（5家以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备设施故障；大厦主体结构遭受破坏等。
2.发生重大或突发事件，参与事件处理的组长或当值主管应立即到现场处理，同时尽快口头向管理办主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。
3.参与事件处理的组长在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交管理办主任，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
4.重大事件报告表由组长签名后上报。如组长不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。
5.参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报管理办主任，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
二、紧急事件处理程序
1.突发事件的处理程序
（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值组长。
（2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（4）查看本部各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员。
（5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。
（6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。
（8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安组组长协助调查处理。
（9）保安组组长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
（10）保安组组长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。
2.斗殴等暴力事件的处理程序
（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
（2）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。
（3）保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
（4）斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
（5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。
3.盗窃等破坏事件的处理程序
（1）巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其它方式尽快报告大厦保安中心，简要说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。
（2）保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。
（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
（4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
4.电梯困人的处理程序
（1）消防中心接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值领班和组长，组织保安员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程组和电梯公司。
（2）监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。
（3）如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。
（4）组长填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。
5.水浸处理程序
（1）当值各岗保安员如发现大厦范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。
（2）当值组长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。
（3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自大厦外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往大厦的入口封闭，并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外；如水浸来自大厦机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
（4）组织当值人员根据水浸情况，协同工程组采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。
（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程组查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复大厦的正常运作。
6.停电事故的处理程序
（1）接到大厦将在短时间内停电的通知，应在停电前10分钟，用紧急广播通知业户和顾客。工程组安排电梯工，提前将电梯停在大厦首层；管理办派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。
（2）未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系工程组，尽快采取措施恢复供电。
（3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安员到各主要电梯厅及大厦出入口维护秩序。
（5）监控中心和巡楼保安员密切注视大厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。
物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。
（一）物业管理企业员工管理条例
1、劳动用工制度：包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。
2、管理员工行为规范：规定员工遵守国家政策、法令，热爱本职工作等。
3、员工福利制度：包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。物业公司管理制度。
4、企业奖惩制度。
（二）物业管理企业各部门主要职责
1、总经理室：是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是：
（1）贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。
（2）主持公司经营管理的全面工作。
（3）设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。
（4）选聘各部门经理和关键岗位人员。
（5）选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理制度。
（6）行使董事会授予的其他职权。
2、各部门经理的主要职责是：
（1）办公室主任：
①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。
②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。
③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。
④做好员工考勤工作，协助培训员工。
（2）财务部经理：
①组织公司财务管理工作。
②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。
③检查、督促各项费用及时收缴。
④审核、控制费用的支出。
⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。
⑥组织拟定物业管理费用标准的`预算方案。
⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。
（3）公共关系部经理：
①制定物业公司公关活动方案。
⑦策划公司大型活动。
③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷：
④组织员工和社区内文体活动。
⑤协助总经理和其他部门工作。
（4）房屋维修部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开展日常工作。
③布置、检查房屋保养和维修工作。
④组织本部门员工参加业务技术培训。
（5）保安部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。
④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。
⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。
（6）清洁环卫部经理：
①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。
②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。
③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。
④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。
（7）经营发展部经理：
①确定经营项目与经营发展目标。
②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经营利润。
③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时间。
④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。
⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。
（8）计算机中心经理：
①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。
②制定本中心的监控、保密制度。
③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。
④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。
3、一般员工：指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下：
（1）房屋管理人员：
①熟悉物业的结构和管区使用人情况，做好有关管理费用的收取工作。
②办理用户人住手续，定期回访。
③参与物业的验收接管，建立图纸档案。
④经常与业主沟通，耐心解答业主咨询。
（2）房屋及设备维修人员：
①及时完成下达的维修任务。
②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。
③掌握各种设备的操作方法，及时排除出现的故障。
④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期对设备进行保养。
（3）保安人员：
①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等安全保卫工作。
②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。
岗位职责：
1、直接上级:项目经理,公司财务部经理;直接下级:出纳。
2、贯彻执行国家财政、税务方针、政策,以及有关的法律、法规,严格遵守各项财经纪律和财务制度,负责制定各项费用的开支定额及有关报销、核销制度,加强财务监督和控制管理。
3、负责编制财务预算,并检查、监督、落实计划的执行情况,按时做好月、季、年度的财务决算,编制报送有关的会计报表。
4、负责财会资料档案的保管保密工作。
5、负责组织每半年一次的资产清理,盘点工作,确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符。
6、负责对部门员工进行培训和工作考评。
7、按照公司费用开支标准和开支范围,检查各种费用开支,杜绝铺张浪费,坚持勤俭节约。
8、认真审核各项原始单据,根据审核无误的原始单据,编制会计凭证并及时入帐,负责市场物业管理处一切往来帐项的核对、清查。
9、加强计费、收费管理,负责市场物业管理服务费、水电费、停车费及其他服务收入的收缴统计及分析工作。
10、定期检查固定资产和流动资金,协助做好物资盘点工作,负责经济核算,对帐目做到日清月洁。
11、编制市场物业管理处年、季、月度财务预算,组织编制公司财务会计报表和统计报告。检查和掌握计划的执行情况。
12、按时发放工资、各类补贴等。配合公司财务部与税务部门保持密切联系,办理税务登记、税务申报等税务工作。
13、完成领导交办的其他工作。
一、会计、出纳在一区物业公司经理的领导下负责财务工作。
二、严格建立两帐，即会计帐、现金帐制度，做到日清月结，按月公布帐目。
三、认真执行会计法，每月末向经理报表。
四、严格控制资金流向，不经批准禁止动用各项资金。
五、建立实物领取登记制，凡领取实物、工具的责任人必须交旧领新（原先没有的除外）登记后方可领取，并对照检查所领实物对路、合格与否。如有丢失或故意损坏，直接责任人照价赔偿。
六、严格财务公开、公正、准确、保密制度，未经批准禁止向外界提供一切数据，防止国外情报人员窃取经济情报。
七、资金支出、收入必须以票据为准，经经理签字后方可入帐，否则无效。严格登记出入各种票据编号，用完后及时收回。
八、会计负责记帐，出纳负责现金保管，实行帐目、现金两分离制度。
九、严格遵守上下班制度，请销假制度。
十、参与收取各种规费和领导指定的其它临时性工作。
1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势；
2、离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开；
3、严禁在办公室私用电话；
4、除急事外不许接听私人电话；
5、未经许可不准在公司内演说集会示威；
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事；
7、不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理；
8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资；
违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
关于上班时间
1、 无故早退或迟到，罚款5元，
2、 无故旷工一天扣除2天工资；
3、 旷工连续3天，按自动离职处理；
4、 忘记签到或签错日期同样罚款5元；
5、 发现代人签到，一律罚款20元；
6、 擅自涂改签到表，一律罚款20元。
（所罚款项存用于公司活动基金）
关于花园内设备和备件
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元；
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人；
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%；
4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿；
5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元；
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。
其它
1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。
2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。
3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元；
4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理；
5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理；
6、上班时间内怠工或打瞌睡 ，则严惩警告并罚款10元起。情节严重者开除处理。
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款10元。
8、内部培训时间无故不到者，罚款10元，并给予警告。
员工考勤和休假的规定
为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定。
（一） 考勤
1、 考勤内容
① 上班时间已到而未到岗者，即为迟到；
② 未到下班时间而提前离岗者，即为早退；
③ 工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守；
④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。
2、 考勤须知
① 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。
② 对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。
表一
旷工天数 0、5 1天 1、5天 2天 一年累计10天 一年累计15天
扣工资 25% 50% 75% 100% 扣年终各项奖金 除名
3、 请假办法
① 公假
经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假；经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。
② 调遣假
员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。
如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。
4、 因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26天1、5加班天数；法定假日加班费：工资÷26天2加班天数计算。
（二） 休假
1、 员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。
2、 员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。
3、 婚假
员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，（晚婚条件：女满25周岁，男满28周岁）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚）结婚的，根据在途往返时间核给路程假。
4、 丧假
员工的直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆）过世，给予有薪假3天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。
5、 产假、计划生育假
① 女员工产假按下列标准核给（发基本工资）
表二
假期内容 假期天数 说明
产假 90天 难产或双胞胎加14天假
晚育假 15天 年满25周岁生育为晚育
独生子女假 35天 凭独生子女证核给
② 临时工产假56天，发60%的工资。
③ 产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资75%发给，其他补贴照给。
④ 接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：
▲ 放置宫内节育器的，自手术之日起休息3天，手术后7天内不安排重体力劳动；
▲ 经计划部门批准取宫内节育器的，休息2天；
▲ 怀孕不满3个月人工流产的，休息7天，3个月以上的休息15天；
6、 病假
① 员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假；
② 有薪病期3天。4天以上按以下规定执行：
表三
连续工龄 不满一年 不满二年 满二年不满四年 满四年以上
三个月内病假工资 50% 60% 80% 100%
连续病假六个月以上 建议离职并补发一个月基本工资。
7、 事假
员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。
8、 探亲假
① 探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等；
② 员工需要回家探望父母，假期为15天，（包括公休日、法定节、假日）不包括路程，路程根据实际需要核给；
③ 探亲假给予基本工资。（以提供路程票为准，否则以事假论）
④ 在本公司休过年假者，不再适用此条。
9、 年假
① 凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。
② 在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。
③ 受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。
10、 说明
本规定从发布之日起执行，以前有关规定与本规定相抵触的，按本规定执行，执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。
员工办公制度
为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：
一、 出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。
二、 请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发15天工资。
（1） 请事假扣发当天工资。
（2） 请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。
（3） 旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。
（4） 请假一天以上请假者必须提前申请。
（5） 上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。
三、 坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。
四、 如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。
五、 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。
六、 上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天；业余时间应努力学习业务知识及相关知识。
七、 不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。
八、 严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。
九、 热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。
文明办公制度
一、 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。
二、 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。
三、 讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。
四、 各办公室、会议室严禁吸烟。
五、 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。
六、 爱护公共财物，节约用水用电。
七、 重视防水、防盗和安全生产。
八、 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天；嘻闹、高声喧哗和争吵。
九、 严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。
十、 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。
办公室值班制度
为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：
一、 值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。
二、 值班地点：公司客户服务中心。
三、 值班时间：星期一至星期日18：00—20：30。
四、 值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。
五、 值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。
六、 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。
七、 值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。
八、 国家法定节假日另做加强值班安排。
管理处接待来访设诉工作制度
为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。
一、 接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。
二、 任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。
三、 对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。
四、 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。
五、 全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。
用户投诉处理制度
一、 用户投诉的接收
1、 凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。
2、 管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件（信件、传真、电话及面谈的正式记录）的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。
3、 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。
二、 用户意见的处理（必须满足公司对用户的承诺要求处理）
1、 管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。
（1） 由有关班组负责作出补救措施。
（2） 作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。
2、 对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。
3、 对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检索。
4、 在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。
业主投诉处理和分析制度
一、 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服务中心进行接待、记录，然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。
二、 各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。
三、 各责任部门按照业业投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给部调度室。
四、 对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报办公室主任，由主任作出处理决定。
五、 服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题，如有，仍需责成有关部门迅速处理。
六、 对业主的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。
业主意见调查和回访制度
一、 客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：
（a） 供电管理；
（b） 供水管理；
（c） 消防治安管理；
（d） 卫生管理；
（e） 绿化管理；
（f） 公共设施管理；
（g） 维修服务；
（h） 服务态度。
二、 服务中心对回收的意见表进行统计分析工作，并将结果如调查表的回收份数，总的满意率以及分项满意率，业主对物业管理的意见（共性的意见）等书面报告办公室主任。
三、 对各部门存在问题，办公室主任提出整改意见，责成有关部门限期解决。
四、 对业主的误解，服务中心应进行必要的耐心解释。
五、 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报，接受监督。
六、 物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访。
七、 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
八、 回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。
九、 回访后遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。
管理处接待来访投诉定期固访制度
为加强管理处与住户的联系，及时为住户排扰解难，把管理工作置于住户监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉工作制度。
一、 接待来访投诉工作
1、 接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。
2、 任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。
3、 对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任；不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。
4、 当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。
5、 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。
6、 全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的'服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。
7、 当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。
二、 回访工作
1、 回访要求：
（1） 办公室主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
（2） 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
（3） 回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
（4） 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。
2、 回访时间及形式：
（1） 办公室主任每年登门回访1~2次。
（2） 物管员按区域范围分工，每季回访1次。
（3） 每季度召开一次住户座谈会，征求意见。
（4） 利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。
（5） 有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。
回访工作制度
一、 维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中：经理回访率不低于10%；主管回访率不低于30%；维修负责人回访率不低于60%。
二、 回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。
三、 回访内容：
1、 实地查看维修项目。
2、 向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。
3、 征询改进意见。
4、 核对收费情况。
5、 请被回访人签名。
四、 对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。
住宅区管理处回访回访制度
为加强物业管理处与广大住户（业主）的联系，使管理处各项工作置身于住户（业主）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。
一、 回访要求
1、 物业管理处正、副主任把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。
2、 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。
3、 回访中，对住户（业主）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
4、 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。
二、 回访时间及形式
1、 牧业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。
2、 物管员按区域范围分工，每月回访1次。
3、 每季度召开一次楼长会，征求意见。
4、 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
5、 有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。
6、 物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。
7、 随时热情接待来访，作好登记。
工程部的主要工作职责
1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；
2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；
3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；
4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；
5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；
6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；
7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；
8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；
9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；
10、 负责小区内紧急情况的处理工作。
工程部主管的岗位职责
1、 执行管理处经理批示，对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：
⑴小区内主要设备的运行技术状况，发现总是立即处理
⑵检查下属岗位纪委及精神状态，发现不良现象立即纠正
⑶现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工程质量与进度
⑷实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施
⑸审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象
2、 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；当重要设备发生故障或影响小区正常运作时，迅速到达现场组织处理，并及时向管理处经理报告；
3、 负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗；
4、 负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率；
5、 切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。严格检查督导下属的工作。
6、 针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德物业服务意识教育和专业技术知识培训；
7、 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月由技术资料员整理归档；
8、 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷，对所属系统的重大改造工作参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。
9、 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；
10、 及时完成上级交办的其他工作。
工程部领班岗位职责
1、 规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；
2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）；
3、 工程部领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题；
4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效的组织力量抢修，保证小区内的正常运作；
5、 做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。负责检修保养计划实施；
6、 做好本班设备的运行、检修记录和技术档案，每月定期报主管审阅；
7、 做好本班组人员的考勤制度和维修台帐，每月报主管汇总；
8、 完成上级交办的其他工作。
工程部维修工的岗位职责
1、 严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领班安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；
2、 努力学习技术，熟练掌握现有电气设备的原理及实际操作与维修；
3、 积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥；
4、 招待执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；
5、 严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作；
6、 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排队故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；
7、 请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人；
8、 搞好班内外清洁卫生工作；
9、 完成上级交办的其它工作。
一. 维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中：经理回访率不低于10%；主管回访率不低于30%；维修负责人回访率不低于60%。
二. 回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。
三. 回访内容：
1. 实地查看维修项目。
2. 向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况。
3. 征询改进意见。
4. 核对收费情况。
5. 请被回访人签名。
四. 对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。
1、贯彻“预防为主，防消结合”的方针，指定防火责任人和义务消防员，其职责是：
1.1认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识;
1.2组织逐级防火责任制，落实有关防火措施;
1.3经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患;
1.4监护动火作业;
1.5管理消防器材设备，定期检查，确保各类消防器材和装置处于良好状态，安全防火通道(包括走廊、楼梯)要时刻保持畅通;
1.6定人、定时、定措施，同时组织制订紧急状态下的疏散纲要;
1.7接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
2、实行用户防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。
3、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。
4、不得损坏消防设施和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。
5、严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁燃放烟花、爆竹。
6、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用电器，要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏。
7、大厦内商铺必须按每30平方米(建筑面积)配备一只灭火器(小于30平方米配备一只，大于30平方米配备2只以上)，并放置于易于取用的固定位置。
8、大厦范围内不得燃烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，烟头及火柴要随时弄熄。
9、用户进行室内装修，需要增设电器线路时，必须保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路;装修材料应采用不燃或阻燃材料，并按规定每50平方米(建筑面积)配备一只灭火器，如使用易燃或可燃材料的，必须经市消防管理机关批准，按规定进行防火处理，并按每100平方米(建筑面积)配备3只灭火器。
10、需要进行烧焊等动火作业的，应向物业公司提出申请，经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。
11、发生火警时，应立即告知物业公司或拨火警电话119，并关闭电气开关、燃气阀门和门窗，迅速离开大厦;用户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。
12、各用户应服从消防管理人员的管理，不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防管理人员行使职权。
大厦物业客服部文件管理制度及规定：
1、制度
1.1客服部文员负责客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、总结、报告、通报、会议纪要、政府纪要、政府法规等)的收集存档和保管。
1.2文员、助理负责各部门文件及资料(技术图纸、说明书、手册、业户档案、车辆档案、工作联络单、通知、报告、公函、总结、会议纪要等)的收集、存档和保管。
1.3任何人员借阅上述文件资料,须登记日期、用途、经手人及归还日期。
1.4秘密文件要妥善保管,不准散播其内容,未经总经理批准,不准翻阅,不准复印,不准带离办公室。
1.5员工个人档案、材料属秘密材料的,他人无权翻阅,保管人员也不准,禁止将这些资料擅自给他人过目。
1.6文件资料等要进行字母顺序还是按内容、按时间等形式分类,其目的都要使查找迅速方便,因此都必须在档案夹里清楚地标明。
1.7要经常进行清理归档,以免资料堆积混乱,对过期的文件资料要及时清理,无保存必要的材料,经总经理批准可做销毁处理。
1.8文件具有较强的严肃性和权威性,一经发文必须执行。
1.9文件一经领导签发,任何人不得擅自更改。
1.10文件分发传递必须做到及时、准确、安全。
1.11各部门对需要办理的文件,应当认真办理,不得延办、误办或推诿,对办理完毕的文件,承办人应填写结果和报告。
2、规定
为加强文件管理,准确传递文件,提高办公效率,特制定本规定。
2.1外部来文的有关规定:
⑴各上级机关、政府部门及其他单位来文,统一由办公室签收。
⑵对收到的外来文件,应及时进行分类、登记和分发传递。
⑶外来文件原则上先送总经理阅批。
⑷根据总经理批示,逐一传递各部门经理传阅。
⑸根据总经理批示,送达文件办理部门,并催促办理。
⑹承办过程中若有疑问,应及时请示,报告解决。
⑺文件阅毕或办毕,阅文人及承办人应填写承办结果和报告,连同原文退回秘书处存档。
2.2对外行文有关规定:
⑴部门对外的报告、请示和业务事项联系的文件,均必须送总经理审阅后,方可外发。
⑵对外行文,领导批转后,原件由部门文员留存、归档。
⑶对外行文,统一由部门文员负责进行编号、登记和外发事项。
2.3内部行文
2.3.1公司内部一般性业务往来文件(包括联络单),由各部起草,部门经理签阅。
2.3.2公司内部文件(包括联络单),由各部收集、存档和保管,必须保证完整性及连续性,以便备查。
2.4不论外部行文或内部行文,一律由秘书、文员、内勤传递。
一、卫生清洁达标标准
1.住宅楼总体清洁服务
(1)清理大厦内所有垃圾到垃圾转运站 每天2次
(2)清洁垃圾桶 每天2次
(3)清洁所有告示牌、橱窗及指示牌 每天1次
(4)清洁所有出口大门 每天2次
(5)清洁所有手印及污渍(包括楼梯、墙壁、防烟门) 每天1次
(6)清洁所有扶手、栏杆 每天1次
(7)清洁照明灯及灯罩 每周1次
(8)拖擦地台、云石、大理石表面 每周1次
(9)清洁所有楼梯及窗户 每天1次
2.人行楼梯卫生
(1)扫净及拖抹所有楼梯 每天1次
(2)洗擦扶手及栏杆 每天1次
(3)洗擦楼梯表面 每月2次
3.高层住宅出入口大堂卫生 (1)扫净及洗刷大堂出入口地台及梯级 每天2次
(2)清洁大堂入口所有玻璃门窗 每天1次
(3)抹净大堂内墙壁、镜面、公布牌表面 每天1次
(4)大堂总服务台、地脚线抹尘 每天1次
(5)清洁大堂天花板 每月1次
4.电梯卫生
(1)打扫电梯厢、电梯厅地面 每天3次
(2)清擦电梯门及指示板表面 每天1次
(3)电梯厢壁、通风口及照明灯清洁 每天1次
(4)电梯厢壁、电梯门框并上保护剂 隔天1次
(5)电梯槽底清理垃圾及电梯缝清洁 每天1次
(6)清擦电梯厢天花板表面 每周2次
(7)擦抹电梯厢监视器探头 每天2次
5.天台卫生
清洁打扫天台卫生 隔天1次
6.住宅楼外围卫生
(1)外围清扫 每天环绕数次
(2)垃圾站清理 每天2次
二、清洁卫生公约
为保持本小区清洁卫生，各业主、住户和进入本区的其他人员共同遵守，互相监督，特定如下公约：
1.各业主、住户须使用垃圾袋，于早上8点、午后2点投入垃圾桶内，高层业户于每天晚上将垃圾袋投入垃圾桶内，以便保洁员清运，不准把垃圾长时间摆放在门口、走廊或楼梯间。
2.严禁任何人员在小区内随地吐痰，乱丢纸屑、烟头、果皮及瓜壳，违者罚款 元。
3.不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便，违者罚款 元。
4.禁止把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，业户应负全部修理费用。
5.小区内任何公共地方，均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖指路牌、广告牌等，违者负责清除和粉刷费用；如属小孩所为，则由家长负责。
6.养宠物必须符合政府的有关规定。
7.业户装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于走廊、楼梯道及公共场所。
8.区内商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地，应在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蝇孳生地。
9.业主、住户不得向室外(即窗外或阳台外)倾倒污水、抛丢纸屑、烟头、杂物等，违者罚款 元。
10.凡违反以上规定者，物业管理处有权根据政府有关卫生管理规定或城市管理规定给予处罚，或在公共场所公布其行为。
三、业户保洁要求
1.严禁随地吐痰，随地丢果皮、烟头、废物、杂物，随地倾倒垃圾(业户的生活垃圾须装入袋中按时放到指定地点)。
2.不准随地大小便(小孩随地大小便，追究家长的责任)。
3.不准饲养宠物、“三鸟”和家禽。
5.不准乱堆建筑垃圾和建筑材料。
6.严禁搭建各类违章建筑。
7.不准在公共场地、花木上拉绳晾晒衣物。
8.不准攀登、涂污园林雕塑小品。
9.严禁从楼上往下抛撒杂物、泼水。
10.严禁在楼梯间、通道、屋面、平台等处堆放垃圾杂物。
四、管理处主任巡检制度
为完成物业公司下达的目标管理责任制，加强部门内部各项管理工作，指导和协调内部人员工作要求和工作关系，管理处主任对各项工作有必要进行检查和监督，使小区楼宇管理工作更加富有成效。
1.管理处主任对物业公司经理进行负责，具体负责分管住宅楼区域公共设施，清洁、卫生、杀虫灭鼠、绿化美化、日常维修等管理工作。
2.管理处主任每月必须对上述管理工作范畴全面检查一次，并进行认真记录，每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。
3.管理处主任负责制定每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和落实，抓住管理工作中的薄弱环节，统筹安排，合理布置。
4.管理处主任应对住宅楼公共设施管辖范围、卫生区域责任范围、消杀范围及重点部位、绿化责任区域做到心中有数，在每次全面检查过程中要针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促楼管员或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。
5.管理处主任应对各项管理工作高标准、严要求，除每个月定期检查以外，还要采取不定期的抽查，突出重点，兼顾全面。在抽查过程中可走访部分业户，虚心听取业户意见和建议，增强与业户之间的良好关系，努力改进工作要求和提高质量标准，取得业户的理解、支持、配合与信赖。
6.管理处主任负责制定各项管理工作的整改措施，对检查出来问题较为严重的，应发出书面的纠正和预防措施，要求楼管员或责任人限期整改，使存在的问题得到根本解决。
7.管理处主任每月对各项管理工作完成情况做出评价，评价结果与楼管员、清洁工、绿化工、维修工的奖金或工资直接挂钩，奖勤罚懒，奖优罚劣。
五、楼管员卫生检查监督制
为了强化楼管工作，提高管理人员工作水平，提倡优质服务及严谨管理作风，创造文明、整洁、美观、舒适的生活环境，特制定本标准。
1.楼管人员应具备良好的思想素质和严肃认真的工作态度，热爱楼宇管理工作，热心为业户服务，团结全体员工齐心协力地完成各项工作任务。
2.楼管员应对管辖房间的业户情况以及对楼层公共区域设施的使用情况了如指掌，对环境清洁卫生、绿化区域常青负全面责任。
3.楼管员应不定期走访业户，虚心听取业户意见和建议，做好业户走访记录，增强与业户之间的良好关系，取得用户的理解、支持、配合与信赖。
4.楼管员每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、公共区域的清洁卫生，以及设施的状态情况做到心中有数，发现问题及时报告监控总值班，并督促及时解决。
5.妥善保管业户登记表、装修报告及各类档案资料，建立健全业户档案。
6.为保持辖区的清洁卫生始终处于良好状态，楼管员每天应全面检查两次，填写检查登记表。将检查结果填入考核表格内，每月总结一次，报管理处主任评定，考核结果与月份工资挂钩，做到“奖勤罚懒，奖优罚劣”。
7.每月发放卫生工具及清洁材料，工具及材料的领用应本着满足工作实际需要，努力降低消耗，节约成本，从严控制的原则。
8.组织员工参观学习先进单位在清洁、卫生、绿化等方面的做法和经验，取长补短，不断改进日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清洁标准。
六、清洁工日常工作程序
1.工作范围
物业公司管辖区域住宅区的清洁。
2.作业程序
(1)室内部分
①早晨 ～ 清扫底层单车房和楼道口。
②上午 ～ 清扫、拖抹楼道，清洁墙面，清扫天花板、雨篷，清洁水池，清运杂物。
③下午 ～ 擦抹扶手、电子门、信报箱、电表箱、窗户、消防栓、管、开关、灯具等。
(2)室外部分
①早晨 ～ 清扫马路、草地、公共场地、停车场各一遍；清运垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水冲洗。
②上午 将垃圾拖运到中转站上车，并清洗中转台和排水沟以及各自的手推垃圾车，值班员用喷雾器对中转台及周围地面消杀喷药。
③对各自责任区内的马路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水沟等全面清洁，每小时循环一遍。
④下午 ～ 清运各责任区垃圾池、箱内的垃圾，清洗垃圾中转台，并消杀喷药；清洗垃圾池或箱，对各自责任区进行保洁，每小时循环一遍。
⑤公共场所，如中心花园、大门口、综合超市周围、停车场等在中午 ～ 和下午 ～ 安排清洁工值班保洁。
3.标准
符合《清洁工作检验标准》。
厦门市物业管理若干规定解读如下20xx年3月24日，省十一届人大会第二十一次会议表决通过《厦门市物业管理若干规定》，新规6月1日起施行，《厦门市住宅区物业管理条例》同时废止。
一、业主大会召开问题
1、《规定》明确要求建设单位承担起相应的责任。建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会的法定条件后30天内，应当向物业所在地街道办或镇政府提交成立业主大会的书面报告;建设单位未提供报告的，业主也可以向街道办等自行书面提出成立申请。
2、《规定》明确由建设单位承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办或镇政府组织召开首次业主大会。
3、街道办或者镇政府应当在接到书面报告或者请求之后30天内成立筹备组。
二、对同一物业管理区内分期开发的物业，业主委员会成立规定
对同一物业管理区内分期开发的物业，《规定》要求按照建筑面积比例预留未开发物业的委员名额，以保证后期业主的合法权益。
三、关于物业更换问题：旧物业被炒，2个月内须交接撤出
1、《规定》明确，对物业企业要进行资质管理，加强信用评价和监管，建立诚信档案。对违法违规严重的物业企业要列入警示名单，2年内不得参加本市的物业服务竞标。
2、对那些物业服务合同到期或者业主大会表决“炒掉”的旧物业，《规定》明确，旧物业应在合同终止或者决定之日起60天内撤出服务人员，退出物业管理区域，同时移交有关资产、物品和费用。
3、拒不撤出的，建设行政主管部门要责令其限期改正;逾期不改则列入警示名单，处以5万元以上10万元以下罚款，并可依法吊销或提请吊销其资质证书。
四、物业经营收入须在显著位置公示
1、《规定》明确规定，前期物业服务企业应当将扣除经营管理费用后的经营收入，自收到之日起30日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的30%。成立业委会后，具体管理成本与经营收入比例由业委会与物业服务企业进行约定。
2、新规实施后，没有业委会的小区公共收入将重点列入主管职能部门监管。新规明确，扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入应存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。
3、《规定》还要求经营收入的收支应当在物业管理区域内显著位置和市建设主管部门的网站进行公示，业主可以进行监督。
4、专项维修金属业主所有。首期专项维修金由建设单位按照造价计算的投资总额的2%，在竣工验收备案前一次性划入专项维修金专户，并按栋(户)建账。
五、物业违规管理规定
1、新规指出，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。一旦违反规定，可由城市管理行政执法部门处以五千元以上二万元以下的罚款，如果情节严重还将列入警示黑名单。
2、新规指出，物业服务企业一旦发现违章搭建、装修、改造、一套改多套等影响相邻权的问题等行为，除立即制止外，应在24小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，对正在实施违法行为的，将书面通知供水、供电单位。供水、供电单位应当配合，暂时停止供水、供电直至业主或者使用人改正违法行为。
岗位职责:
一、热爱本职，忠于职守；自觉遵守国家法律、法令，熟悉有关物业管理的法规和政策，负责贯彻实施公司各项指令和有关规章制度，传达上级下发的各类文件；
二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨和“忠诚公司，爱岗敬业”的'职业道德；
三、熟悉掌握所管辖物业小区房屋、建筑物的情况，详细了解使用人和产权人基本情况；
四、认真做好日常性的工作检查，坚持抓好抽查、巡视制度，能真正做到敢抓敢管；
五、团结和带领部门员工圆满完成公司交办的各项任务指标，充分激励和调动职工的工作热情；
六、制定部门阶段性工作计划并组织实施，定期检查计划落实情况；
七、协调各部门关系，对部门问题进行及时认真处理，领导部门员工管理好小区；
八、负责定期向小区业主委员会汇报工作；
九、领导交办的其他工作。
物业卫生管理员执行标准
卫生管理员执行标准如下:
一、做好物业管理公共区域的卫生。
二、督促厂家、商铺执行好门前'三包'合同,发现问题,及时联系解决,原则上必须当天完成。
三、每月安排半天大扫除,提前一周报办公室安排。
四、环境卫生涉及商家与有关职能部门的关系时,应及时向环卫所、公司口头或书面报告,提出解决办法。
五、对商铺的门面卫生应以严抓紧,发现问题及时督促解决。
六、恶劣天气造成影响环境卫生,应采取突击清理办法解决,不得无故拖延。
七、凡装修工程造成环境卫生破坏,必须及时督促清理,必要时采取非常措施。
第一章 总 则
第一条 为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约。
第二条 本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力，须共同遵守。
第三条 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
第四条 本物业管理项目的基本情况
物业名称：南安市宝龙花园小区；
座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园；
物业类型：高层住宅；
建筑物总面积：60873.48平方米。
物业管理区域：东接梅九公路；西接配电厂；北接中年山宝龙花园北围墙；南接中年山宝龙花园南路。
第二章 业主的权利和义务
第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；
（七）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（八）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用等；
（六）在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对待小区邻里。
（七）法律、法规规定的其他义务。
第三章 物业的使用
第七条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：
（一）由单幢住宅内业主或与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共通行部分，防空避难层、设备层或其它配套设计等结构部分；
（二）由住宅业主或其与非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统（含安防系统）、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等；
（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条 业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等妥善处理与相邻业主的关系。
第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业委会和物业服务企业。
第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。并按协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，尽量减少影响邻里生活。
每日施工时间为上午7:30-11:30，下午14:30-17:30 ，其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。
因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十二条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十三条 业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使用管理规定。
第十四条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车辆行驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不得随意占用他人车位。
第十五条 在日常生活中还禁止下列行为：
（一）损坏或擅自占用物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）乱抛垃圾，高空抛物；
（四）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
（五）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；
（七）夜晚11:00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行；
（八）聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。
第十六条 业主和物业使用人在饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
（一）禁止无证饲养宠物，饲养宠物的业主或使用人须到物业服务企业领取“饲养宠物许可证”，饲养宠物不得制造噪音或威胁他人安全；
（二）不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝禽流感根源。
第四章 物业的维修养护
第十七条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十八条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应予配合
第十九条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提前通知相关业主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，并在第三方（如、居委会、派出所或业委会委员）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后相关责任人应及时做好善后工作。
第二十条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十二条 全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第五章 业主的共同利益
第二十三条 为维护业主的共同利益，经业主大会同意，授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：
（一）根据本规约配合业主委员会制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（二）以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；
第二十四条 业主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益在扣除相关费用后，按照业主大会的决定使用。
第六章 违约责任
第二十五条 业主或物业使用人违反本规约的，妨碍物业正常使用或造成物业损害及业主利益损失的，其他业主和物业服务企业和业委会有权劝阻、制止；业主拒不改正的，服务企业可暂停为该单元供电、供水，甚至依法向人民法院提起诉讼。
第二十六条 业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。未按规定交付的，业主委员会督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催讨；仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。
第二十七条 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。
第七章 附 则
第二十八条 本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第二十九条 业主转让或出租物业时，应当将本管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起5日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
第三十条 本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。