物业管理规章制度遵守（通用30篇）
一、职责:
1、客服部负责房屋钥匙(住宅、商业、写字楼)、单元门钥匙、信报箱等钥匙的管理;
2、工程部负责各类管井、设备间、操作间、机房等钥匙的管理; 3、护卫部负责消防门、人防门、监控中心、值班室等钥匙的管理。
二、工作程序:
1、钥匙的接管:
由客服部统一与开发商监理部进行各类钥匙的交接,填写《钥匙交接记录表》;
2、钥匙的交接:
1)由客服部与工程部进行各类管井、设备间、操作间、机房等钥匙的交接,填写《钥匙交接记录表》在服务中心备案;
2)由客服部与工程部进行消防门、人防门、监控中心、值班室等钥匙的交接,填写《钥匙交接记表》在服务中心备案;
3、钥匙的领取:
由业户凭购房合同、身份证等有效证件原件、物业费等相关票据到客服部领取相应的钥匙,填写《钥匙领取记录表》;
4、钥匙的借用:
由使用人凭身份证等有效证明到客服部办理相关手续,填写《钥匙借用登记表》并经客服部负责人确认后方可借用,同时经办人要在当天下班前及时跟催钥匙的收回及做好相关记录。
5、业户寄存钥匙管理
1)对业主为方便维修寄存的'钥匙,客服部应建立《业主寄存钥匙登记表》,认真做好记录。
2)施工单位借用钥匙必须通过开发商监理部书面证明经客服部经理同意在服务中心领取,施工单位借用人无权私自转借钥匙。
3)施工单位借用人必须确保在预计使用时限内归还所借用的钥匙。
4)施工单位维修完毕后,必须负责关闭电源、水阀、门窗,由于施工单位人员的疏忽而造成的任何损失由该施工单位全权负责。
5)施工单位超过预计使用时间尚未归还,经办人必须确保最短时间内将钥匙追回,同时该施工单位在下次借用钥匙时必须交保证金; 6)业主领取钥匙必须核对业主身份并在《业主寄存钥匙登记表》上签字以示领走。
6、空置房屋钥匙管理
1)客服部总台接待负责根据空置房钥匙留存情况做好《空置房钥匙登记表》。
2)各区域客户主任应每月定期对空置房钥匙进行盘查,并配合总台接待做好空置房钥匙的更新工作。
3)客服部经理每月25日对空置房钥匙登记情况进行抽查,尤其是钥匙的使用记录。
支持文件:
1、《钥匙交接记录表》
2、《钥匙领取记录表》
3、《钥匙借用登记表》
4、《业主寄存钥匙登记表》
5、《空置房钥匙登记表》
1、目的
保证值班时间内商户的诉求及时发生的问题与现场情况得到妥善、及时的处理。
2、适用范围
适用于各物业工作人员的值班。
3、职责
(1)物业现场管理经理负责决定疑难问题的处理和提出《值班安排表》并按轮值值班。
(2)物业各值班人员负责按轮换值班，处理或报告物业现场队长处理值班中发生的一般问题，重大问题要及时上报现场物业管理经理。
4、程序
(1)物业现场队长每月月底提出下月各物管处各工种值班安排表并报经理备案。
(2)在值班安排表需修改时，由物业现场队长随时提出并报管理部经理备案。
(3)物管处值班人员为物业现场队长和水电工、清洁工及现场协管人员。
(4)值班人员按下列规定值班:
①代班视同正常上班，代班员须坚守岗位，不得擅离。
②值班时发生/发现问题，要即解决，疑难问题现场管理人员应报告现场管理经理决定处理措施，重大问题现场管理经理应及时报告公司以理决定。
③对值班情况要逐项认真记录，填写值班记录表记录应表达清楚事情的过程，处理结果及及遗留移交问题并告知于下轮值班员，一般情况下不得把本班未解决的问题移交下班。如有商户投诉时，应先安抚商户的情绪，再及时报现场领导来及时处理;
④有事不能值班，物业现场队长须向现场管理经理说明并得到批准;现场管理经理向物业管理经理说明并得到批准。经批准的缺值由现场管理经理安排替值或换值。任何值班人员不得擅自安排替值/换值班。
⑥交班人员应共同在值班记录上签名。接班人逾时未到岗接班，值班人员不得离岗。
⑦逾时接班或不接班的，按迟到或旷工处理。
1.0目的:
根据物业管理服务委托合同的规定,为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务,有效监管委托物业管理企业财务经营状况,维护公司经济利益。
2.0范围
适用于酬金制物业管理运作模式下,xx集团对委托物业管理企业的财务监管工作。
3.0职责
3.1项目委托的物业管理公司(以下简称物业公司)负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作,以及经营收入管理和成本控制工作;
3.2置业公司客户服务中心(以下简称客户服务中心)负责与物业公司对接工作,以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作;
3.3置业公司财务部(以下简称地产财务部)负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作;
3.4集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。
4.0程序
4.1物业管理经营收入监管
4.1.1物业管理经营收入定义与范围
4.1.1.1物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项,包括主营业务经营收入和其他业务经营收入;
4.1.1.2主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费;
4.1.1.3其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入;
4.1.1.4所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐,录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据,列入监管范围。
4.1.2财务票据监控
4.1.2.1物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),都必须向客户开具地产财务部指定统一的《xx大湖之都物业管理收款收据》(以下简称物业管理财务收据),物业管理财务票据一式三联,一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档;
4.1.2.2物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理;
4.1.2.3物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据,和领取本月物业管理财务收据。
4.1.2.4物业公司在领取本月物业管理财务收据,需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号;
4.1.2.5物业公司在核销物业管理财务收据时,需向地产财务部提交《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的真实性,客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核;
4.1.2.6物业公司在使用《xx大湖之都物业管理收款收据》,必须按顺序和规范填写,如填写错误必须收回客户联,三联一起核销;不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为,一经发现将根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定,每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款;
4.1.3物业管理软件监控
4.1.3.1为便于财务数据的及时监控,将安装物业管理软件,在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台;
4.1.3.2物业公司收取所有的物业管理经营收入款项(包括主营业务经营收入和其他业务经营收入),必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中;
4.1.3.3客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计,汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据,并打印一份《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)。
4.1.3.4客户服务中心根据《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿),对照物业公司提交的《xx大湖之都月份物业管理收入报表》,和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,审核无误后提交地产财务部复核;
4.1.3.5物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内(停电、电脑或系统故障原因除外)录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为,根据《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。
4.1.4物业管理经营收入数据确认:地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)、《xx大湖之都月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根,进行复核,复核无误后,在《xx大湖之都月份物业管理收入报表》签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。
4.2物业管理经营成本监管
4.2.1物业管理经营成本定义与范围
4.2.1.1物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本;
4.2.1.2物业管理人工成本包括:工资、福利、加班费、社会保险;
4.2.1.3物业管理物料成本包括:办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的成本支出;
4.2.1.4单价在500元以上的物资作为资产范围,按照资产管理监控程序处理;
4.2.2物业管理人工成本监控
4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《xx月份考勤汇总表》和《xx月份人工成本报表》(报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额);
4.2.2.2客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核,审核无误后将提交地产财务部进行复核;
4.2.2.3物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《xx大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行,超出此标准的部分将不予以确认,超编制部分人员需提前报批;
4.2.2.4地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时,如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为,将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;
4.2.2.5物业管理人工成本数据确认:地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《xx月份人工成本报表》进行复核,复核无误后在报表上签字确认,确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据;
4.2.3物业管理物料成本监控
4.2.3.1物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《xx月份物资采购报表》(报表中必须注明采购物资名称、规格、数量、用途、单价、总计金额)进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性;
4.2.3.2物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》,以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查,如发现物业公司存在虚报价格的行为,将有权拒绝支付该项费用,并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金;
4.2.3.3客户服务中心审核过程中如发现,如发现《xx月份物资采购报表》的物资单价,超过《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上,将要求物业公司进行合理解释,否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的《xx月份物资采购报表》,报一份给地产财务部复核;
4.2.3.4物业管理物料成本数据确认:地产财务部根据客户服务中心审核后的《xx月份物资采购报表》,对照《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》复核无误后,在《xx月份物资采购报表》签字确认,确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据;
4.2.3.5物业公司根据审核合格后的《xx月份物资采购报表》实施采购。
4.3酬金和亏损补贴支付
4.3.1物业公司酬金提取标准按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算;
4.3.2客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《xx月份人工成本报表》和《xx月份物资采购报表》,计算当月管理酬金和亏损补贴,并签发《xx月份物业管理亏损补贴审批表》,报地产财务部和公司总经理审批,审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项,;
4.4资产管理监控
4.4.1资产的定义和范围:是指单价在500元以上的物资;
4.4.2资产购置申请:物业公司需要购置资产,需要提前7个工作日向客户服务中心提交《资产购置申请表》进行审批,客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批;
4.4.3资产购置费用报销:物业公司凭审批合格后的《资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《资产购置申请表》进行报销,属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销,前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销;
4.4.4资产管理统计和监督:物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《xx月份资产统计报表》,客户服务中心进行监督和核查,同时将此报表报地产综合部备案。
4.4.5紧急采购和特殊情况采购:按照《xx大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。
4.5集团监督:集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核,发现存在违规和虚假行为,为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚,为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。
5.0支持性文件及质量记录
5.1《前期物业管理服务委托合同》
5.2《物业管理收款收据》(地产财务部印制格式)
5.3《zz月份物业管理收入报表》zr-kf-wy-01
5.4《物业公司月份经营收入数据汇总报表》(物业管理软件打印稿)
5.5《xx月份考勤汇总表》zr-kf-wy-02
5.6《xx月份人工成本报表》zr-kf-wy-03
5.7《xx月份物资采购报表》zr-kf-wy-04
5.8《xx大湖之都季度常用物资采购价格明细表》zr-kf-wy-05
5.9《xx月份物业管理亏损补贴审批表》zr-kf-wy-06
5.10《资产购置申请表》zr-kf-wy-07
岗位职责：
1、直接上级:项目经理。
2、做好各种质量信息的记录、反馈。
3、对日常工作自检和互检,做好标识。
4、电梯工必须准点上班,坚守工作岗位,按规定着装并佩带工作牌,仪表端庄,精神饱满,随叫随到,热情为业主排忧解难。
5、自觉遵守管理处制定的各项规章制度,工作时思想集中不闲聊、不抽烟,不作与工作无关的事,禁止酒后上岗。
6、班时必须严格交接班制度,修旧利废,节能降耗,维修中不浪费材料,努力降低维修成本。
7、讲文明,以礼待人,虚心接受群众监督,全心全意为经营者及业主提供优良服务,经营者及业主投诉要立即处理,重大问题要向上级汇报。
第一章 董事会职权
一、议定本公司的长远规划和经营方针。
二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。
三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第二章 经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第三章 办公室职责
一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第四章 管理部职责
一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。
二、负责小区物业的接管验收工作。
三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。
六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。
七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务。
第五章保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。
2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。
4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。
8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。
9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。
10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。
3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。
4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。
5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。
6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。
7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。
8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。
第六章 保洁员岗位职责
一、室外岗位职责
1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。
7、完成公司交办的其它临时性工作。
二、室内岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。
②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、
第一章
给水系统维护管理
第一条给水系统（二次供水系统）包括生活和消防使用的各种冷热水，其设施包括供水池（箱）、供水泵、小水表、供水管网、热水系统等设施。
第二条二次供水系统建设必须按照国家卫生防疫部门的要求，并定期检测取得卫生合格证。
第三条水池（箱）清洗消毒
（一）每季度对水池（箱）清洗消毒一次，保持水质清洁，以防止二次供水被污染。
（二）清洗之前必须向全校师生张贴通知，关闭进水阀，直接清洗人员穿上专用装束和使用专用工具，做好清洗各项准备。
（三）清洗时注意清理水池壁上沿的污泥积灰，恢复池壁表面光滑洁白。
（四）消毒必须使用符合卫生防疫要求的消毒液对水池进行消毒，然后再用清水冲洗干净。
（五）清洗后水质不得呈现异色、异臭、异腥味，池内不得有肉眼看得见的杂物，PH值、游离余氯达到卫生防疫标准。
（六）做好清洗消毒记录。
第四条水质检验。清洗消毒水池（样）后的水质送样到市卫生
1防疫部门检验，各项指标应达到国家生活饮用水卫生标准。
第五条设施维护管理
（一）定时检查各供水管道、节门、水表、水泵、水池（箱）、热水系统等设施运行状况，尤其在用水高峰期应加强巡检。
（二）一旦发生漏水、断水故障，应及时加以抢修。
（三）确保消防管道有足够的水，每年至少一次对消防水泵进行试泵，确保电气系统、水泵正常工作，保证管道节门水龙带的配套完整，将检查报表存档备案。
第二章
排水系统维护管理
第六条排水系统包括生活污水排放设施和屋面雨水排放设施，分为排水管道、通风管、清通设备、抽升设备、屋外排水管道等设施。
第七条发现下水道堵塞故障应及时疏通。
第八条经常检查排水管道和节门等设施，一旦发现生锈或渗漏情况，应及时进行维修处理。
第九条定期检查和清通室外排水沟渠，清除杂物和淤泥。
第三章
供电系统维护管理
第十条供电系统包括高低压线路、配电系统、发电机组等设施。第十一条凡从事供电系统的直接操作人员，必须经岗前培训并取得高低压电工上岗资格证后才能操作。
第十二条建立各相关设备和维护记录档案。档案内容应包括：
2电器平面图、设备原理图、线路图等有关数据；用电电压、频率、功率、实测电流等有关数据；维修记录、运行记录、巡视记录以及大修后的试验报告等各项记录。
第十三条加强供电系统巡查和维护，严格遵守供电局电气设备运行管理规程进行一切维护和运行操作，确定例行的检查日期和项目；对潮湿、高温、易燃、防爆之类特殊场所进行重点检查，按照规范保持配电房和发电机房及其设施的通风、干燥、清洁等；应加强对雷暴雨天气供电系统的检查，提高应急应变能力。
第十四条认真执行值班制度、值班人员发现故障或接到故障报告应及时进行检修和排障。
第十五条停电管理。如电力公司预先通知暂时停止供电，在接到停电通知后，管理人员应在网上及校内公告栏张贴停电和恢复供电时间的通知并电话通知到个部门办公室，以便师生做相应准备。恢复供电后，管理人员与电工一起检查，所有电掣开关是否正常，如有损坏，应立即修理。
第四章
设备设施维护及报修管理
第十六条对于电梯的管理，应委托电梯公司对电梯进行定期保养、维修和年审等，管理人员应督促电梯公司维修保养，做好年审。管理人员必须严格按照电梯管理规程，每周对电梯运行状况进行一次巡检，并做好记录，发现问题及时处理或联络电梯公司处理。
第十七条建筑物、道路、广场等场所的公共区域及其附属设
3施的完备情况，由清洁包干区工人负责巡查，发现损坏，及时报修。
第十八条定期组织对学生宿舍、教室、办公室等房内一切设施及建筑物进行单项或全面检查、维修。
第十九条在进行建筑物修缮或改造时，凡需要改动或破坏原建筑结构的施工方案，施工组织部门必须将施工方案交基建办进行技术审核并确认（签字并加盖公章），方可组织施工。
第二十条办公室、学生宿舍等场所的水电、照明、门窗、家具、五金、空调、下水道等设施报修，必须先填写报修单，若非紧急特殊情况，原则上不接受电话申请报修。
第二十一条除抢修外，一般情况24小时内维修好。第二十二条属人为损坏的桌椅、门窗、玻璃、下水道或其他公共设施以及更换门锁、教工宿舍各项维修等按学校有关规定实行有偿服务。
第五章
校内各经营、施工单位水、电使用管理的规定第二十三条为规范学院内各后勤经营单位（包括食堂、超市及其它项目经营承包单位）、施工单位水电使用的管理，维护学院和合作单位的共同利益制定本规定：
第二十四条学院将在本学期组织人员对学院内各后勤经营单位目前使用的水、电表进行更换（新表均为经技监部门检定合格的标准表），并对表前线路进行一次检查和规范，更换后的新表贴后勤总务处封条。
4第二十五条后勤总务处将组织人员不定期对各后勤经营单位所使用的水电表及表前线路进行检查、维护、以确保用电安全和计量的准确性。
第二十六条各经营、施工单位发现水电表或表前线路故障，请及时联系后勤总务处派人处理，不得擅自操作。
第二十七条后勤总务处在检查中如发现封条破损或表前线路异常的，将向当事单位负责人提出质疑并对当事单位处以该单位每月正常水电费2-5倍罚款，该罚款在学院应付当事单位款项中扣除。同类问题重复出现两次或以上的将建议学院解除其经营承包资格。
第六章课室及学生宿舍公物管理规定
第二十八条
课室及学生宿舍公物管理，辅导员是第一责任人。第二十九条
凡课室、学生宿舍内的任何公物（除电器外），属自然性损坏的（如地面破烂、天面漏水、天花脱落等），由学校负责维修；属人为性损坏的（如门窗因冲撞或因无关好门窗而被风吹坏，台椅人为性损坏，门锁、门牌损坏等），由其本人或本班或本宿舍负责。
第三十条
电路、电器（电键、光管、灯泡、风扇等）损坏的，由学校专业人员负责维修，但有意损坏的，由其本人负担全部维修费用。
第三十一条
教师宿舍维修费原则上由学校负担，但因过失或故意造成的损失，由其本人全额负责。居室或附设设施需要修缮时，
5由其本人直接向学校提出书面申请，不得随意改装宿舍。
第三十二条
后勤总务处负责定期对各课室、宿舍的公物作全面检查。期末，后勤总务处要对全校的课室、宿舍作总体检查，全面维修。
（一）客服中心管理运作
工作内容：核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务
频度：一天内办完二遍/天，消灭违章于未然每周三次100%
标准：准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序： 8：30—17：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。
8：30—17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
（二）绿化管理
工作项目：浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗
工作要求；浇水：冬春季晴天每二天浇一次水，时间近中午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜；
施肥：春秋季一遍，根据长势局部加施、灌木和粗生乔木春秋季多遍；
修剪整形、除杂草：冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园；
病虫防治：每月一遍，严重者半月一遍；
补苗：春夏季一遍，严重者随缺随补
标准：均匀，保持绿色长势良好均匀，无漏、乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30—50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上
程序：7：00—9：30浇水、施肥；
9：30—11：30除杂草、整形、保洁；
13：30—15：30除杀虫、补缺、保洁；
15：30—17：00浇水、施肥
（三）房屋及公用设施维修、养护运作：
工作内容：装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护；
道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯
频度：8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，
污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音；
检查：二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修
标准：符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上道路平整无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上；
程序： 8：30—8：30向客服中心了解和处理业主保修、投诉。
9：00—17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
（四）安全护卫、停车管理
工作内容、定岗检查流动检查学习与训练、消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练
频度：每周三遍，5分钟内到达现场；
标准：人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
（五）保洁管理
工作项目：地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂
频度：地面清洁、二遍/天，保洁、12h/天，楼梯道，扫二遍/周、洗一遍/周，垃圾清运，二遍/天，垃圾外运、一遍/天消杀灭鼠、蟑螂、二遍/月，向业主发药一次/年；
标准：地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下
程序：5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁。
一、工作时间
全年除法定节假日和公休日外均为工作日。公司夏季工作时间:
上午9:0012:00午餐12:0014:00下午14:0018:00
冬季工作时间:
上午8:3012:00午餐12:0014:00下午14:0017:30
公司实行上下班打卡制度,每月收、放卡时间为31日晚21时,按出勤卡统计出勤情况计发工资。
迟到(早退)一次扣款10元,一月迟到(早退)三次(含三次)以上,每次扣款50元,每次迟到(早退)30分钟以上视为半天事假,超过一个小时则视为旷工半天。一个月连续旷工三日以内给予扣桨金、处分处理,连续旷工三日即作辞职处理。上班时间外出办私事者按旷工论处。
二、假期
法定假日:国家法定节日,公司按国家规定休假,如法定假日值班,则按国家规定给予换休或补发加班工资。
婚假:员工凭结婚证可享受婚假三天。
丧假:员工直系亲属死亡(父母、配偶、子女)给丧假三天;旁系亲属死亡(祖父母、兄弟姐妹)给丧假一天。
婚假、丧假为带薪假。员工休婚假、丧假必须提前向管理处或总经理提出申请,征得同意后报行政人事部备案。婚、丧假等与休息日和节假日重合时,其休息天数不顺延。
病假:普通员工因病请假应提前向部门负责人提出申请(急诊须提供加盖医院急诊章的证明材料),同时须出具市级以上医院证明,急诊可于复职后第一天补办手续。病假三天以上(含三天),必须报管理处主任、公司相关部门领导审批;五天以上(含五天)由管理处或公司相关部门审核,报行政人事部核准,总经理审批。员工去医院看病时间不超过四小时且当日不病休的,仍按工作时间计算。
事假:普通员工因事请假,二天以内(含二天),由部门经理审批;三天以上(含三天)由部门经理提出意见,管理处主任审批;五天以上(含五天),须经总经理审批。
事假及病假请假日无工资,员工一年内累计病假超过十五天,事假超过七天,当年度无年终奖金。
员工请假程序:当事人填写申请单部门经理审批管理处主任或公司领导审批行政人事备案。
公司部门经理、副主管理处主管、经理以上员工请假,均须总经理批准。
所以假期如超过规定的期限,必须经总经理批准。
1。0程序目的
确定日常与客户的沟通渠道并加以控制，提高与客户沟通的效率。
2。0适应范围
2。1适用于与客户有关的'通知、告示管理；
2。2适用于客户咨询管理；
2。3适用于客户回访的管理；
2。4适用于宣传栏的管理；
2。5适用于客户服务手册的管理；
3。0工作职责
3。1客服中心负责对客户各种通知、公告的监督管理；
3。2管理处负责沟通信息的汇总和改进；
4。0程序内容
4。1沟通的目的：
4。1。1识别客户的需求；
4。1。2识别客户的不满和抱怨；
4。1。3向客户传播公司信息和公司文化；
4。1。4增进与客户的了解和感情。
4。2沟通的管理：
4。2。1通知、公告的管理：
1）通知、公告的内容；
（1）影响到客户的日常生活，如停水、停电需提前通知、消杀需提前三天通知等等；
（2）公司对客户的提醒，如办理停车卡通知、更换老化水表的通知、台风警报通知等等；
（3）需要客户配合的事务，如举办社区文化的通知、召开客户大会的通知等等；
（4）须向客户公布的小区的事务，如小区获得的荣誉、业主委员会的成立、新的服务项目、服务承诺等等；
2）通知、公告由客服中心打印，并建立信息公布台帐，同时将原件存档，若是特殊情况，如停水、停电，则用彩色显示，以引起客户的高度重视；
3）区域管家将复印件张贴在通知栏内；
4）区域管家定期巡视，若在有效期内被损坏，区域管家重新张贴一份，以备客户查看；
5）有明显时效的内容过期由区域管家撤下，避免浪费客户的时间或引起误解，若无明显的时效，则在贴出一个月之后由区域管家撤下。
4。2。2客户咨询的管理：
1）客户咨询的渠道：电话咨询、来访；
2）客服中心接听电话时，在铃响三声之内接听；
3）在面对面咨询时，主动向客户问好，并且与客户保持合适的距离，大方得体地同客户交谈；
4）当客户要讲话时，员工仔细倾听，回答客户问题时，耐心、礼貌、热情；
5）等客户获得满意答复后，礼貌地道声再见，若是电话咨询，等客户挂掉电话之后，再放下电话，对于记录的问题尽快弄清楚，并回复客户。
4。2。3住户手册的管理：
1）在小区入伙前，客服中心设计、编写入伙手册；
2）在小区入伙时，客服中心将住户手册发放给客户；
3）住户手册由客服中心负责存档；
4）当小区客户发生变更时，客服中心要给新客户发放住户手册；
5）当住户手册发生变更时，比如管理费调整时，客服中心将变更的内容制作成精美的彩页，由物业管家负责将彩页送至每家每户信箱。
4。2。4宣传栏的管理：
1）宣传栏由客服中心负责制作、管理；
2）宣传栏的内容需健康、向上、面向社会化；
3）宣传栏的内容一般每2~3月更换一版，更换日期订为每月月底；
4）巡逻保安员定期巡视，以保障宣传栏完好。
4。2。6生日贺卡：
每周由物业管家提前派送生日贺卡给本周生日的业主，增进管理处与业主的感情。
4。2。7客户回访：客服中心定期对客户进行回访。详见《客户回访工作规程》。
5。0支持性文件和记录：
5。1《解答客户咨询工作规程》
5。2《客户回访工作规程》
为加快推进农村城镇化、农民市民化进程，打造一个环境优美、干净卫生、安全整洁、生态和谐的人居环境，促进社区居民的身心健康、安居乐业和生活幸福，根据《国务院物业管理条例》、《山东省物业管理条例》以及滕州市物业管理办公室相关规定，结合e社区实际，特制定《e社区物业管理制度》供各位住户遵守执行。
一、环境卫生制度：
不准在楼前楼后乱搭乱建，堆放柴草，烧茶做饭，不私自饲养家畜家禽；不从楼上乱扔杂物，不乱倒污水，不随地吐痰，不大声喧哗；不在楼道内堆放杂物及停放自行车、电瓶车，保持楼道畅通；不摘花毁树，不踩踏草坪，不在绿化带范围内堆放任何物品，不在绿化树木上扯绳晒衣，严禁在绿化带内种菜；不向花草树木倾倒污水和有害物质，不在绿化带内挖沙取土、焚烧物品、燃放鞭炮烟花等；不许在墙壁上乱涂、乱画、乱贴，垃圾必须倒入垃圾桶内，爱护公共设施，维护公共卫生。
二、家庭文明制度：
遵纪守法，不赌博、不吸毒、不播看淫秽录像；孝敬和赡养老人，培养教育子女，家庭和睦，勤劳致富；婚丧从简，不铺张浪费，不搞封建迷信活动；夫妻互敬互爱，互信互勉，共同承担家庭责任，实行计划生育，勤俭持家；讲文明、懂礼貌，邻里团结，互相帮助，无吵架、打架现象发生；按期缴纳水电费、物业费及其他各项管理费用；节约资源，倡导绿色生活，积极参加村委会组织的各项义务劳动和公益活动。
三、节水节电制度：
增强节约意识，养成节水节电的.良好习惯，做到节约水电人人有责，人人监督；爱护水电设备，努力节约一度电、一滴水，树立勤俭节约的传统美德；严禁乱拉电线、乱接电源，严禁配电箱非电工操作；鼓励使用太阳能等新能源和水电节能设施；公共场所和家庭内杜绝长流水、长明灯，做到人走灯灭和水龙头无滴漏；严防水电资源的滴、漏、跑、冒、耗现象发生，及时堵塞水电浪费漏洞。
四、燃气使用制度：
严禁擅自拆、装、移、改燃气管道和设施；经常检查连接燃气具的胶管是否压扁、老化、接口是否松动、是否被尖利物品或老鼠咬坏，定期更换胶管；正确使用燃气，燃气使用时要注意开窗通风，严禁在无人照看的情况下使用燃气；培养“人走熄火”的好习惯，爱护管道设施，不要在燃气管道及表周围乱堆放杂物及易燃、易爆品；睡觉前、外出时，应检查燃气是否已经关好；已经开口用气的用户，如不消费要及时报请关停。
五、消防安全制度
增强消防观念，学习消防知识，掌握消防技能，提高消防自救能力；自觉配合社区的消防隐患定期排查工作，各家庭和企业要对消防隐患及时进行自排自查；不准随意使用、拆动社区内消防系统的所有设施、设备；不乱扔烟头，不乱点垃圾、枯叶、杂草；雷雨季节要注意预防雷电，尽量避免使用电器和无线通讯设备；积极参加社区组织的消防演练和消防安全知识宣传活动；发现火灾要及时报警，积极参与救火灭火。
六、公共安全制度
提高防盗意识，外出前、睡觉前要锁好、关好门窗；各住户车辆进入社区时要低速慢行，注意安全；车辆应自觉停入车库或按规定位置停放，禁止将车辆停在他人车库门口及公共道路两旁；不准在社区内私自存放易燃、易爆、腐蚀、放射、剧毒品及其他违禁品；严禁擅自在承重墙、梁、柱上打孔钻眼，开门挖窗；严禁在道路上及人行道等影响公共安全的地方搅拌沙浆、堆放建筑装修材料；严禁擅自开启、挪动道路及公共场所的检查井盖；积极阻止外来人员在社区内张贴广告及进行非法宣传营销活动；社区住户租赁住房给别人时，要到村委会进行登记存档。
以上六项制度，由村委会、物业管理办共同制定，定期检查，如有违反以上制度的家庭和个人，村委会有权停水、停电、停气，有权停发全家全年的口粮、粮食补贴、低保、60岁以上老人的慰问金及其它各种福利待遇。希望全村村民能够互相监督，认真遵守执行，共同为把e建设成为“绿色e、生态e、活力e、魅力e、幸福e”而奋斗！
1、仓库的物业管理概述
定义
仓库是指为了储存生产原料、半成品、成品以及为了配合物流管制面建造的适合存储的建筑物。
仓库的类型
——从安全角度上考虑，可以分为：
注册VIP会员，下载超过3000套房地产案例资料
①一般仓库；
②危险品仓库。
——从建筑结构上考虑，可以分为：
①封闭式仓库；
②敞开式仓库。
——从堆放的货物性质上考虑可以分为：
①原料仓库；
②半成品仓库；
③成品仓库。
●仓库物业管理的内容
——消防管理是仓库管理的首要内容
①消防器械齐备，消防水源和龙头要专用；
②备有先进的报警设备和工具；
③严禁漏油运输车辆进入仓库；
④定期组织消防教育和消防演习；
⑤建立严格的消防制度，明确消防责任人，要及时消防火灾事故等隐患；
⑥仓库、站场范围内要有明显的禁烟、禁火标专和警示牌，对违反规定动用明火、吸烟者要加以处罚。
——仓库的环境日常管理，包括：
①防潮、防高温、防水浸应该是仓库环境管理的关注重点；
②仓库周围要定期打扫、保持整洁；
③加强绿化管理，做好四季常绿，美化库区；
④建立仓库清洁打扫制度，仓位和通道要保持干净，有的仓库还要做好灭鼠、灭害工作；
⑤仓库高处的大玻璃要定期擦洗，使仓库保持明亮清洁；
——仓库的安全保卫是仓库管理的重要一环，包括：
①在仓库范围内安装预警设备，实行24小时监控；
②无关人员不得出入仓库；
③严格执行两人以上进入仓库的制度。
④建立严格的值班守卫制度，在仓库范围内实行24小时巡逻安全检查制度，对人员、货物进出都要认真检查登记。
——建立严格的管理制度，例如：
①机器设备的安装、管理、使用规定；
②产品、货物出入库、材料出放库规定；
③成品发货出库制度；
④机动车辆及铲车使用管理规定；
⑤各种岗位的职责及操作规程；
——加强对仓库公用设施的管理，例如：
①消防设施；
②汽车停车场、自行车棚；
③垃圾箱、垃圾桶；
④供电设施：配电房、配电箱、供电总表、分表、路表等；
⑤供水设施：水泵房、水泵、水阀、水表、自动供水的电控部分等。
一、管理制度的缺陷
尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。
1.物业管理法规不完善
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。
2.缺乏完善的业主自治制度
由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
二、改善现状的对策
总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1.平衡物业市场的供给双方
就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。
2.强化业主的主体性地位
首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
三、结语
在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。
应收款的管理
应收款管理包括应收费用、往来帐清理、应收票据管理以及坏帐损失的确认等,具体办法如下:
(一)、各小区负责每月对当月发生的水电气费、物管费的催收工作,编制各项费用的应收款统计表,并于每月25日向财务部和经理报送,报表必须如实反映当月费用发生总额,实际收回总额,尚未收取总额。
(二)、财务部据各小区报送应收费用统计表,对应收费用实行建帐管理,明确费用追溯责任人。
(三)、各小区管理处应在小区内公开小区费用的收取标准、收费责任人及公司专用收费凭据,密切与业主沟通收费相关事宜,避免小区收费与业主自行交费的脱节,同时需制定相应激励政策,以有效防止各项费用的错收、漏收和截留,保证公司资金不受损失。
(四)、财务部需不定期地上门向业主询问交费情况,以抽查各小区的收费管理情况,若抽查出有违纪违法行为,应立即提交经理及授权人处理。
(五)、财务部必须定期核对和清理公司的往来款项。
(六)、对坏帐损失的确认必须依据《会计法》,按严格的审核、审批程序进行。逾期三年的呆帐可报经总公司财务总监审核、总经理审批后加以确认。
采购及库房管理
(一)、实物采购管理
1、各小区及部门在每月25日前统一制定下月所需物品计划,交予库房管理员,经与库存实物核对后,统一按以下格式制定下月采购计划。
采购计划表
编制单位:所需时间:x年x月
采购物品需用数量预计单价预计总额需用时间使用部门及用途需用人签字
部门负责人:库管:审批人:
注:该表一式三份,一份部门留存,一份采购留存,一份交财务部。
采购计划表需经部门负责人签字,库管复核,经理审批后方能交公司采购员采购。各部门不得自行采购物品,特殊原因需由经理审批。
2、各小区及部门当月所需的非常用物品及油料由部门主管填写'请购单',并经公司经理签字后交采购人员采购。
3、采购人员根据'采购计划表'或'请购单',按所需时间采购物品。
4、采购人员经公司经理批准可借支一定数量的备用金,备用金的使用需受财务部出纳的监督。
5、所有采购物品必须经库管人员清查、验收后入库,库管人员开具'入库单',直接交付使用的采购物品由库管人员出具'验收单'。财务部凭据有效发票和库管开具的入库单'或'验收单'予以报销。
6、月末财务人员定期检查采购人员所报'采购计划表'及'请购单'是否与库管人员开具的入库'或'验收单'相符。财务人员应做好该项原始凭据的审核记录,以备经理抽查。
(二)、实物的验收入库和退库管理
1、库管入库时需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的.品种、数量、金额是否相符,核对无误后,开具'入库单'。
2、直接交付使用的采购物品,库管人员仍需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符,核对无误后出具'验收单'。
3、实物退库必须填写退库清单,库管按相关财务折旧方法计算折旧,按折抵后的价格填写'入库单'。离岗员工在退回领用衣物、办公用品时,必须保持实物干净、无损方可退回。
4、库管人员需按月归集和统计'入库单',月末与财务部对帐。
(三)、实物的领用管理
5、各小区及部门在库房领用物品必须填写'领料单',经部门主管签字后方能在库房领取物品。
6、领料人在领取物品时严格按领料单上所填实物数量领取,出库实物经领发双方核对无误后,由领料人签字领取。
7、领用易耗品(如:保洁用抹布、灯泡、有外包装的清洁剂等)必须以旧换新。到期需更换工作服的员工,需书面申请服装更换,经部门主管批准后方可领取。
8、库管人员需按月归集和统计实物领用单,并交财务部作帐务处理。
(四)、实物的保管管理
1、入库实物需分类堆放,标明品类。库管按月检查库房实物,保证物品的存放安全。
2、对过期或变质的物品应及时登记、隔离,月末做统计报表经经理签字确认后,报财务部作自然损耗处理。
3、未经库管人员许可,任何人不得任意进出库房。
4、库管人员对库房存放的实物负完全保管责任,如因遗失或无故毁损而对公司财产造成的损失由库管负赔偿责任。
(四)、实物的盘点管理
1、每月25日为库房盘点日,库管必须逐一对实物进行盘点,财务部出纳监督盘点。盘点日内,库房不进出任何物品。
2、库房盘点需逐一核对库房登记帐与盘点实物是否相符,做到帐实相符,清点完毕需编制库房盘点表交财务部对帐。
3、财务部会计据盘点表核对会计分类帐金额,做到帐帐相符,如有不吻合,会计应及时查明原因。因不可抗力原因造成的差异可作'待处理财产损溢'处理,其他原因均需追溯责任。
其他有形资产管理
(一)、凡单位价值在20xx元以上,使用期超过一年的即是公司的固定资产,单位价值在20xx元以下的有形实物视为低值易耗品,以上两项均是公司的有形财产,属于公司有形资产管理范围。
(二)、固定资产、低值易耗品需按件设置卡片,并在实物上标明公司所属标志。
(三)、根据有形资产的使用部门、放置地点及其性能划分管理责任人,负责资产的安全与完整,做到实物资产有归属,资产使用有记录。
一、重事件报告制度
为及时妥善处理重或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重事件报告制度。
1.重或突发事件包括：火灾、电梯困人、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业户集体投诉（5家以上）；空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等厦主要设备设施故障；厦主体结构遭受破坏等。
2.发生重或突发事件，参与事件处理的组长或当值主管应立即到现场处理，同时尽快口头向管理办主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告、消防等机构协助处理。
3.参与事件处理的组长在事件处理后立即填写重事件报告表，于12小时内以书面形式递交管理办主任，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
4.重事件报告表由组长签名后上报。如组长不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。
5.参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重事件总结表上报管理办主任，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的'预防措施。
二、紧急事件处理程序
1.突发事件的处理程序
（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值组长。
（2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（4）查看本部各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员。
（5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。
（6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡逸。
（8）对涉及刑事及重责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告机关并由保安组组长协助调查处理。
（9）保安组组长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩，并拍照留证。
（10）保安组组长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的小程度报派出所、有关部门及管理办主任。
2.斗殴等事件的处理程序
（1）处理斗殴等事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力或争吵。
（2）巡查发现或接报有斗殴等事件，应马上用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告厦保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。
（3）保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
（4）斗殴事件中如厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
（5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。
3.盗窃等破坏事件的处理程序
（1）巡查发现或接报厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其它方式尽快报告厦保安中心，简要说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。
（2）保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。
（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
（4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
4.电梯困人的处理程序
（1）消防中心接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值领班和组长，组织保安员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程组和电梯公司。
（2）监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。
（3）如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。
（4）组长填写重事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。
5.水浸处理程序
（1）当值各岗保安员如发现厦范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。
（2）当值组长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。
（3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自厦外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水溢，应当暂时将溢的地下水道通往厦的入口封闭，并用排水泵将厦的积水抽排出厦外；如水浸来自厦机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
（4）组织当值人员根据水浸情况，协同工程组采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。
（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程组查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复厦的正常运作。
6.停电事故的处理程序
（1）接到厦将在短时间内停电的通知，应在停电前10分钟，用紧急广播通知业户和顾客。工程组安排电梯工，提前将电梯停在厦首层；管理办派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。
（2）未预知的情况下厦突然发生停电，立即联系工程组，尽快采取措施恢复供电。
（3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安员到各主要电梯厅及厦出入口维护秩序。
（5）监控中心和巡楼保安员密切注视厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。
一、向厦门市物业管理协会提出申请物业管理企业经营资质转为正式三级的报告；
二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》；
三、厦门市建设与管理局的临时三级资质批复；
四、附下列文件：
1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书；
2、公司章程（加盖公章）；
3、工商营业执照有效复印件；
4、验资证明（注册资金50万元以上）；
5、上一年度的审计报告；
6、经营办公场所证明；
7、物业管理委托合同；
8、具有专业职称管理人员的资格证书（含物业管理从业人员岗位证书）原件及复印件
具体要求（专职专业管理人员不少于5人）：
（1）企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书；
（2）企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书；
（3）企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人；
（4）中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同；
（5）企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验；
（6）送验时必须提供证书原件，并附复印件（加盖公章）
申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，
不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质；
一、会计、出纳在一区物业公司经理的领导下负责财务工作。
二、严格建立两帐，即会计帐、现金帐制度，做到日清月结，按月公布帐目。
三、认真执行会计法，每月末向经理报表。
四、严格控制资金流向，不经批准禁止动用各项资金。
五、建立实物领取登记制，凡领取实物、工具的责任人必须交旧领新（原先没有的除外）登记后方可领取，并对照检查所领实物对路、合格与否。如有丢失或故意损坏，直接责任人照价赔偿。
六、严格财务公开、公正、准确、保密制度，未经批准禁止向外界提供一切数据，防止国外情报人员窃取经济情报。
七、资金支出、收入必须以票据为准，经经理签字后方可入帐，否则无效。严格登记出入各种票据编号，用完后及时收回。
八、会计负责记帐，出纳负责现金保管，实行帐目、现金两分离制度。
九、严格遵守上下班制度，请销假制度。
十、参与收取各种规费和领导指定的其它临时性工作。
秩序部的职责
一、在公司的领导下，维护物业所辖区域治安秩序，保障所辖区域内游客的生命财产安全，为游客创造一个安全、舒适的环境。
二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保所辖区域内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告公司领导，需向公安部门报案的要及时报案，确保小区的安全。
三、对所辖区域内的游客做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。
四、保护所辖区域内刑事、治安案件或治安灾害事故现场，并协助公安部门开展工作。
五、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。
秩序部长职责
一、热爱安保工作，以身作则，带头遵守安保制度，遵纪守法，依法办事，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，敢于管理，善于管理，正确处理个人利益与集体利益的关系，个人安全与公民人身安全的关系，不怕牺牲，做维护大局，维护群众利益的模范。
二、在公司领导下，全面负责秩序部的工作，严格管理，严格要求，认真贯彻落实公司的各项规章制度，确保保安队的各项任务圆满完成。
三、加强秩序人员业务和素质方面的培训，做好与有关部门和基层秩序人员的协调工作，及时汇集秩序人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导提供建设性工作建议，根据上级指示精神和工作安排意见开展工作；制定比较完善的秩序部内部管理规定和标准，并学习外地及其他物业公司秩序管理的先进经验，结合自身特点建设一支具有特色的秩序管理队伍。
四、对秩序人员的值勤情况进行监督检查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，将检查情况记录入档，作为考核依据，并每天做好工作小结。
五、对秩序人员的思想工作随时调查了解，全面把握，对队员中发生的不良苗头要及时掌握，并及时做好思想教育工作，把问题解决在萌芽中。
六、负责对秩序人员工作考核，每月底将每人的工作情况连同结果报公司经理审批。
七、对秩序队员中出现的违规违纪行为，必须在查明情况后，于当天向公司领导汇报，根据领导指示做出处理意见。
八、每周召开秩序人员例会，传达贯彻上级指示，总结本周工作，安排下周工作，并与全体人员一起分析研究治安管理问题；同时必须搞好岗前讲评。
九、熟悉掌握所辖区域内各种安防设施的性能和操作程序，熟悉所辖区域环境，做到心中有数。
十、及时完成领导交办的其他各项工作。
秩序组长的职责
一、对秩序部长负责，做好所辖区域安全保卫工作。
二、以身作则，模范遵守国家法律、法规及公司、秩序部的各项规章制度，带头认真履行秩序队员职责，带领秩序组全体人员，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作。
三、突出表率作用，严于律己，团结一致，服从命令，听从指挥，热爱本职工作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必须及时向秩序部长报告。
四、发现组员有违规违纪行为，必须及时向部长报告，并对其批评教育，不得瞒报和迟报。
五、将组员每天出勤情况，做好登记。对队员中的好人好事、尽职尽责、成绩突出以及迟到、早退、脱岗、误岗、失职违规等情况要搞好记录，并及时报告部长，以便奖罚。
六、负责本组的上岗交接班工作，完善交接班管理制度，并带领组员搞好本组分工负责区域的卫生保洁工作。
七、及时完成领导交办的其他各项工作。
秩序队员职责
一、服从物业公司的领导，听从秩序部长及组长的命令，认真执行公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。
二、认真学习政治理论和法律知识，不断提高自身素质，做好学习笔记。
三、严格遵守秩序队员奖惩制度及其他法律法规，按规定履行职责，不准超权限行使职责。
四、注重自身修养，提高内在素质，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志；要互相支持，互相配合，精诚团结，共同完成工作任务。
五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和秩序部的声誉，不准以任何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。
六、树立责任感，勇往直前，大胆与违法犯罪行为作斗争，确保小区居民人身财产不受损坏。
七、严格请销假制度，有事及时请假，办完后及时销假；不准迟到、早退，不准中途脱岗；工作时间不准办私事。
八、要严格履行《秩序人员的基本要求》的规定，认真履行工作职责。
九、及时完成领导交办的其他各项工作。
秩序人员的基本要求
一、秩序人员必须做到：
1、必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责，为小区内全体业主、居民负责。
2、根据公安部门的有关要求，熟练掌握安保岗位知识，维护集公司利益，服从物业公司的领导，认真执行公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。
3、努力学习法律、科学、文化和业务知识，不断提高政治素质、业务素质和工作能力。
4、严格遵守秩序员职责及其他规章条例，严格遵守请销假制度，对工作和生活中出现的问题要及时汇报。
5、提高使用警械和保卫能力，保持战斗化作风，随时制止各种违法犯罪活动，做好安全防范工作，严防火灾、爆炸、盗窃等破坏性事故和案件的发生，同时注意自身安全。
6、注意工作方法，学会做群众工作，提高识别处理问题的能力，坚持原则，秉公执法，不徇私情。
7、提高独立工作能力，根据各组担负的具体任务，搞好安全保卫的工作计划，并积极组织实施。实行优质服务，任何情况下不得出现粗心大意、马虎从事或有滥用职权、超越职权的行为。
二、日常工作：
㈠仪表着装
1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。
2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；衣着整洁，必须佩带工作证。
3、秩序人员仪表须洁净端正，不得剃光头、留怪异头形，不得染发、纹身。
㈡上岗姿态
1、在岗时须精神饱满，精力集中。
2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。
㈢文明礼貌
1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和来宾要面带微笑，行举手礼。
2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，当住户或外来人员向你咨询时，应主动问候“您好，请问您有什么事吗？”；当你需向住户或外来人员交涉或按章管理时，使用“对不起，打扰了，请您……”，当结束时，使用“谢谢合作，再见。”等礼貌用语。
3、严禁把不良情绪带到工作岗位中，做到微笑服务，禁止任何粗俗言谈、污言秽语。
4、在工作中规定使用普通话，并使用要求的礼貌用语。
5、进入各级领导室前，应轻轻敲门，经允许后进入。
（四）巡逻岗
1、巡逻值勤人员每日按规定的区域及路线实施巡逻值勤。
2、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。
3、巡逻情况及时记录并写入值勤情况记录表。
三、上岗时间及交接班细则
平均每天上岗8小时，当日上午8：00——16：00为早班；16：00——24：00为中班；00：00——下午8：00为夜班，每周一次轮岗，周末要有人值班，法定节假日按照《关于假期、薪酬的规定》具体安排。
1、秩序人员接班要按规定提前10分钟上岗接班，在交接班记录表上记录接班时间并签到。
2、交接班时，交班的秩序人员要把需要在值班中继续注意的或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班秩序员交待、移交清楚，并记录在交接班登记簿上。
3、接班秩序人员验收时发现问题，应由交班秩序人员承担责任；验收完毕，交班秩序人员离开岗位后所发生的问题由接班秩序人员承担责任。
4、所有事项交待清楚后，交班秩序人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。
5、接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别处50元罚款并通报批评。
6、特殊情况需调换班时，必须经部长同意，提前报经物业公司经理批准，未经批准擅自换班，则视为脱岗。
四、工作纪律
1、严格遵守国家的法律法规及公司各项规章制度。
2、工作期间要着装整齐配套，时刻保持良好的精神风貌。
3、坚守岗位，忠于职守，在岗期间必须保证物业公司办公室及所辖区域所有公共设施设备等的全方位安全。
4、上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天、谈情说爱，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退。
5、要尊老爱幼，尊重小区内居民的风俗习惯，遵守群众纪律。
6、爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出，如有损坏或丢失按原价赔偿并处50元罚款。
7、严格执行请、销假制度，有事外出必须请假，无故不请假者，视为旷工。
8、严格执行培训制度，除正常上岗外，每周安排培训、学习及会议时间2小时，由部长统一安排。
五、卫生保洁
经常保持好环境卫生。编排每日卫生值班表，宿舍要保持内外清洁。生活日用器具要放置有序，床铺被褥放置整齐，同时讲好个人卫生。
请销假制度
一、秩序队员原则上不得请假，如有特殊情况确需请假的，需经过逐级批准后方可离岗。请假一小时至半天，提前填写请假条，由部长审批，但不得空岗；请假一天以上的，必须提前填写请假条，部长同意并安排好排班，由公司经理审批，并及时销假。
二、秩序队员请事假，一律不准捎口信或打电话，违者按旷工论处；请病假必须有正规医院开具病假条。
三、不请假私自离岗者，按旷工论处。
四、秩序队员必须按规定的工作时间到达工作岗位，迟到30分钟以上者，按旷工论处。
五、若违反上述规定，旷工不足一天罚款30元；满一天罚款50元；满二天罚款100元；满三天开除。
六、各有关负责人在记录、上报、执行过程中，若弄虚作假，出现问题的，要层层追究责任，从严处理，对责任人视具体情况罚款50—100元。
秩序人员奖惩制度
为鼓励秩序人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定秩序人员奖惩细则：
一、奖励细则：
1、见义勇为、敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者。
2、积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者。
3、积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全，成绩显著者。
4、为搞好所辖区域的安全保卫工作积极出谋划策，所提合理化建议实行后效果显著以及工作成绩突出者。
5、拾金不昧者。
以上行为视情况奖励20—200元。
二、惩罚细则：
1、工作期间擅自离岗，进行收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与工作无关的活动的，发现一次罚款30元。
2、工作期间接待客人，谈笑聊天，玩忽职守者，发现一次罚款50元。
3、在岗期间有吸烟、喝酒、吃零食、睡岗及其他懈怠行为者，发现一次罚款20元。
4、对游客及来访者态度恶劣、粗言秽语、不理不采者，发现一次罚款50元。
5、无故迟到、早退，发现一次罚款20元。
6、执勤时着装不整齐，仪表不洁净端正（剃光头、留怪异发型、染发等）者，发现一次罚款20元。
7、无故旷工，不足一天罚款30元；满一天罚款50元；满二天罚款100元；满三天开除。
8、在值勤期间，不得监守自盗，如发现将处以案件款3倍或3倍以上罚款，并移交司法机关追究其刑事责任。
9、上岗期间，门卫岗见到来宾和领导要行举手礼，站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，不得有摇头晃脑、交头接耳等动作；引导车辆正常进出。上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。
10、巡逻时不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止，不得聚众聊天，上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。
12、严格执行请销假制度，无故不请假者按《秩序人员奖惩制度》第7条执行。
13、严格执行培训制度，无故不参加培训学习者，每发现一次罚款20元。
14、秩序人员要听从指挥，不得顶撞领导，如有违反规定者，每发现一次罚款100元。
15、秩序人员要精诚团结，互相配合，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志，如有违反规定者，每发现一次罚款50元；如出现打架者，每人处罚100元，先动手者加罚50元，经批评教育仍不思悔改者，开除。
18、秩序部长要认真履行《秩序部长的职责》，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20—100元。
19、秩序组长要认真履行《秩序组长的职责》，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20—100元。
20、秩序部长对全体队员出现的违规违纪行为具有处罚权，经公司领导查实批准后实施。
21、公司领导在工作期间发现秩序队员有违规违纪行为，首先处罚秩序队长20—100元，并按规定对责任人进行处罚。
环卫保洁工管理制度
一、保洁人员必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责。根据公司的要求和业主的需要，为小区内全体业主居民履行环境卫生保洁服务。服从领导、听从指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。
二、坚守岗位，行为规范。严格遵守上下班和请销假制度。按时上下班，不得迟到或早退，上班时间一律不得私自外出。特殊情况需提前写出请假报告，逐级上报申请，未得到经理批准一律不得擅自离岗。工作期间要文明礼貌，举止大方，统一着装，规范整齐。
三、工作时间：上午6：00—8：30为清扫，8；30—11；30为保洁；下午12：00—14：30为清扫，14：30—18：30为保洁，18：30—20：30为保洁。每天工作
8小时。
四、环卫保洁工作要求：
1、所辖区域生活垃圾每天清理2次，保持垃圾桶和果皮箱清洁无异味。
2、所辖区域道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，公共设施每月清洁1次。
五、奖惩办法
1、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以下，每次处罚10—20元。
2、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以上、60分钟以下，每次处罚20—50元。
3、迟到或早退以及擅自离岗60分钟以上视为旷工，每次处罚30—100元。
4、发现不讲文明礼貌的行为或不按规定着装，每次处罚10—20元。
5、不按规定次数清运生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清洁、有异味等，每发现一次处罚10—50元。
6、对第四条第一至六款工作要求，进行定期或不定期检查时，每有一项达不到要求，对责任人处罚10—30元。
7、奖励。每月进行一次评选奖励，连续四次检查均达到要求，未发现问题且日常领导抽查也未发现问题者，奖励现金20—100元。
9、奖励和处罚额在当月工资中兑现。
六、认真完成领导交办的其他临时性特殊工作。
物业卫生管理员执行标准
卫生管理员执行标准如下:
一、做好物业管理公共区域的卫生。
二、督促厂家、商铺执行好门前'三包'合同,发现问题,及时联系解决,原则上必须当天完成。
三、每月安排半天大扫除,提前一周报办公室安排。
四、环境卫生涉及商家与有关职能部门的关系时,应及时向环卫所、公司口头或书面报告,提出解决办法。
五、对商铺的门面卫生应以严抓紧,发现问题及时督促解决。
六、恶劣天气造成影响环境卫生,应采取突击清理办法解决,不得无故拖延。
七、凡装修工程造成环境卫生破坏,必须及时督促清理,必要时采取非常措施。
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2 接管验收
4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在'物业管理接管验收记录表'中进行记录。
4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在'物业管理接管验收记录表'中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5 办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:'入伙通知书'、'入伙手续书'和'收费通知书'。
4.5.2 做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定'管理公约';
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订'装修管理规定',做好对住户装修的有关服务工作。
4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1 保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2 治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3 工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4 物业管理机构根据'管理公约'规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1 qr23-01物业管理接管验收登记表
5.2 qr23-02入伙通知书
5.3 qr23-03入伙手续书
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2 q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顾客满意度调
第一章总则
第一条为加强公司员工的人事档案管理，使公司人事档案得到有效保护和利用，根据《中华人民共和国国档案法》、《浙江物业管理有限公司人事管理制度》等有关规定，特制定《浙江物业管理有限公司人事档案管理制度》。
第二条员工人事档案是记载员工个人经历、政治思想、品德作风、业务能力、工作表现、工作实绩等内容的文件材料，是历史地、全面地考察、了解和正确任用员工的重要依据，是本公司档案的重要组成部分。
第三条本公司的人事档案工作任务:
1、保管员工人事档案;
2、收集、鉴别和整理员工人事档案材料;
3、办理员工人事档案的查阅、借用和转递;
4、通过人事档案了解熟悉员工，为人事工作提供情况;
5、逐步实现员工人事档案管理手段的科学化和现代化。
第四条本公司的员工人事档案管理由公司综合服务部负责。
第二章人事档案的收集和归档
第五条员工人事档案材料的收集、归档，是公司综合服务部与其他各部门的共同任务，必须按照有关规定，互相配合，认真做好。
第六条员工人事档案材料的收集归档范围，严格按照公司的'人事档案管理要求执行。员工人事档案材料内容:
1、员工登记表(含照片)。
2、个人简历。
3、考核材料(如试用期满考核鉴定、见习期满考核鉴定以及近三年的年度考核记录、素质测试记录等)。
4、各类证书复印件、原件:(包括:①学历证书复印件;②各类资格证书复印件;③身份证复印件;④职务聘免复印件;⑤体检表、干部身份表;⑥其它等)。
5、奖惩材料。
6、兼职情况(包括出任董监事情况、担任社会职务情况等)。
7、承诺书、劳动合同(应做到文本齐全完整，时间连续及时)、各类因公出国协议或培训协议、担保书等。
8、各类审批材料(复印件，包括⑴应聘材料;⑵面试材料;⑶录用审批材料;⑷职务聘免审批材料;⑸调整工资审批表;⑹因公出国审批材料;⑺用工性质晋升审批表;⑻离职审批表，辞职批复;⑼离退休审批表;⑽调令单、分配单;⑾其它)。
9、其它可供参考材料(如近三年内的员工个人年度工作总结或述职报告、各类培训总结、培训成绩、出国培训总结等)。
第七条收集归档的人事档案材料必须是文字、内容清楚完整，印章手续完备，且办理完毕的正式审核、审批、签署、落款文字材料。
第八条员工人事档案材料必须用毛笔或钢笔书写，字迹要工整、清晰，不得使用圆珠笔、铅笔、红色墨水和复写纸书写。
第九条形成员工人事档案材料的部门，在形成正式材料后的一个月内，负责按要求把应归档的材料送交综合服务部归档。
第十条公司综合服务部发现送交的人事档案材料不符合归档要求时，要及时通知形成档案材料的部门，补送材料或补办手续。形成材料的部门要按规定认真办理。
第十一条员工人事档案管理人员要经常了解和掌握干部人事档案材料来源的信息、沟通渠道、及时收集应归档的材料。同时，要熟悉收集归档工作的各项规定，对收集到的材料，认真鉴别，严格把关，及时入卷归档。
第十二条形成员工人事档案材料的部门，向公司综合服务部送递材料时，如其他档案管理部门也需要收集归档，则材料形成部门要事先考虑制作材料的数量，必要时协商联系，以防造成员工人事档案材料的短缺。
第三章人事档案的保管
第十二条员工人事档案由公司综合服务部设专人妥善保管，不得泄密。
第十三条员工人事档案应存入保险柜，有防盗、防火、防潮等安全措施。
第十四条档案管理人员应对保管的档案逐一登记编号，并每年进行一次检查、核对，防止错放或丢失。发现丢失或问题，应及时查找并采取措施，以保证档傅耐暾桶踩
第十五条档案移交要填写清单，交接双方应共同清点并签字留据。
第十六条严格防止任何人私自保存他人的档案材料，对造成泄密或其它后果的，视情节轻重，给予严肃处理。
第十七条档案管理人员调动时，必须严格履行交接制度，未交接清楚，不得离去。
第十八条建立坚固、安全的库房，配置符合要求的档案柜。防火、防盗、防潮、防蛀、防光、防高温六项措施落实到位。
第十九条档案库房是机要重地，无关人员不得随意出入;查阅人员须在档案管理人员陪同下方可进入。
第二十条逐步实现员工档案管理工作的科学化、现代化。
第四章人事档案的查阅和借用
第二十一条公司员工查阅或借阅人事档案，经公司综合服务部总经理同意，办理登记手续后方可查阅或借阅本人人事档案。
第二十二条外单位人员凭介绍信等证件经公司综合服务部总经理批准后方可查阅员工档案;档案原则上不外借，确因特殊情况必须外借时，应写明原因并经执行总裁批准同意方可。
第二十三条查阅或借用员工档案，必须严格遵守保密制度和阅档规定。员工阅档后摘录的材料应由档案工作人员与原文核对无误后，写明材料出处和时间，并加盖公司公章。严禁对档案进行圈划、涂改、拆换员工档案材料，不得向无关人员谈论或泄露员工档案内容，违犯者将视情节轻重，给予批评教育甚至纪律处分。
第五章人事档案的转递
第二十四条员工人事档案的转递是一项严谨、细致的工作。档案管理人员应具有高度的责任感。在办理档案转递过程上，要认真细致，有条有理，切不可匆忙、马虎，防止出现丝毫的差错。
第二十五条人员内部调动，档案转递要做到'档随人走'，公司综合服务部应将其档案密封转到新的归口单位。
第二十六条档案转递必须填写《员工人事档案转递通知单》，并通过机要转递或由档案管理员专程送取，严禁个人携带。对个人携带档案的，公司综合服务部应拒绝接收。
第二十七条转递的档案必须是经过鉴别、清理、整理的档案。转递档案必须一次转出，不能分批转出。
第二十八条对转进的档案在核对无误后，及时将《员工人事档案转递通知单》回执退回。
第二十九条对违反转递规定，造成档案丢失或发生抽取，更换材料等问题的要追究、当事人和有关管理人员的责任。
第六章
附则
第三十条本制度由综合服务部负责解释。
物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。
（一）物业管理企业员工管理条例
1、劳动用工制度：包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。
2、管理员工行为规范：规定员工遵守国家政策、法令，热爱本职工作等。
3、员工福利制度：包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。物业公司管理制度。
4、企业奖惩制度。
（二）物业管理企业各部门主要职责
1、总经理室：是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是：
（1）贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。
（2）主持公司经营管理的全面工作。
（3）设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。
（4）选聘各部门经理和关键岗位人员。
（5）选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理制度。
（6）行使董事会授予的其他职权。
2、各部门经理的主要职责是：
（1）办公室主任：
①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。
②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。
③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。
④做好员工考勤工作，协助培训员工。
（2）财务部经理：
①组织公司财务管理工作。
②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。
③检查、督促各项费用及时收缴。
④审核、控制费用的支出。
⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。
⑥组织拟定物业管理费用标准的`预算方案。
⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。
（3）公共关系部经理：
①制定物业公司公关活动方案。
⑦策划公司大型活动。
③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷：
④组织员工和社区内文体活动。
⑤协助总经理和其他部门工作。
（4）房屋维修部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开展日常工作。
③布置、检查房屋保养和维修工作。
④组织本部门员工参加业务技术培训。
（5）保安部经理：
①落实并实施本部门管理规章制度。
②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。
④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。
⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。
（6）清洁环卫部经理：
①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。
②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。
③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。
④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。
（7）经营发展部经理：
①确定经营项目与经营发展目标。
②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经营利润。
③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时间。
④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。
⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。
（8）计算机中心经理：
①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。
②制定本中心的监控、保密制度。
③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。
④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。
3、一般员工：指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下：
（1）房屋管理人员：
①熟悉物业的结构和管区使用人情况，做好有关管理费用的收取工作。
②办理用户人住手续，定期回访。
③参与物业的验收接管，建立图纸档案。
④经常与业主沟通，耐心解答业主咨询。
（2）房屋及设备维修人员：
①及时完成下达的维修任务。
②及时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。
③掌握各种设备的操作方法，及时排除出现的故障。
④巡查管区市政公共设备、设施的安全运行情况，定期对设备进行保养。
（3）保安人员：
①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等安全保卫工作。
②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。
1.目的:通过正确使用、保养和严格的管理,延长机械之使用寿命,节约成本,提高效率。
2.适用范围:适用于专业清洁机械的操作。
3.内容:
3.1洗地机:用于硬性地面清洗。
3.1.1操作程序:
3.1.1.1装地刷与针盘,并使地刷与针盘按逆时针方向旋转。
3.1.1.2按比例往水箱内注入清水和清洁剂。
3.1.1.3插上电源,按下调节开关,将手柄杆调至适合自己的高度。
3.1.1.4从最靠电源插座的地方开始操作机器,防止机器压过电线。
3.1.2注意事项:
3.1.2.1工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内。
3.1.2.2开动洗地机时,电源线要在操作者的背后。
3.1.2.3使用清洁剂时,注意不要让水弄湿马达。
3.1.2.4使用完毕,要注意安全,不要随便使手离开手柄,放开操纵杆,等机器完全停止后再切断电源,卸下地刷与针盘。
3.1.3保养工作:
3.1.3.1使用完毕,把机身及配件清洗干净。
3.1.3.2用干净布擦净机器、电线,将电线绕回机挂钩,机器必须存放在干燥地方。
3.2吸尘机:用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。
3.2.1操作程序:
3.2.1.1把软管接驳在机身上,插入220伏电源。
3.2.1.2开动时按顶上的开关按钮。
3.2.1.3吸硬地面时,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯时毛刷收入吸嘴内。
3.2.2注意事项:
3.2.2.1使用前,检查机内尘袋是否已清尘。
3.2.2.2使用后,检查尘袋,如满尘需倒尘,用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘。
3.2.2.3干性吸尘机,切勿把水份吸入机内。
3.2.3保养工作:
3.2.3.1使用完毕后切断电源,取下软管和管夹头,将绕好的电线挂于机身外壳。
3.2.3.2将软管松开卷成一圈,或挂在墙上。
3.3吸水机:专用于清除积水。
3.3.1操作程序:
3.3.1.1把软管接驳在机身,插入220伏电源。
3.3.1.2吸地面时用带软胶的吸扒,吸地毯时用铁扒吸水。
3.3.1.3吸水机如果满水时,会发出不同的响声,应及时把水倒掉。
3.3.2注意事项:
3.3.2.1使用前,检查机内是否已倒水。
3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水过,再用干布抹干净。
3.3.2.3如机内吸入酸性清洁剂,用后即刻清洗干净以免生锈。
3.3.3保养工作:
3.3.3.1机器使用后切断电源,卸下软管和管把,然后将电源线绕好挂于机头壳。
3.3.3.2吸水机内过滤器要拆开进行清洁。
3.3.3.3机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。
3.4抛光机:专用于地面抛光,适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。
3.4.1操作程序:
3.4.1.1抛光前需干擦以除去地坪表面废物,并湿擦以除去砂石屑。
3.4.1.2检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换。
3.4.1.3检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置。
3.4.1.4接通电源,操作应从电源插座最近地方开始,行走路线为一直线,后面抛光的地面应重叠于前面已抛光的地面。
3.4.2注意事项:
3.4.2.1在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞。
3.4.2.2不可用易燃的液体来洗地板,或者在易爆的空气中操作机器。
3.4.2.3操作机器时,不可抬起操作杆,这会导致机器失控。
3.4.2.4机器必须放在室内,不可淋到雨和雪,绝不可以使机器顶端喷到任何液体。
3.4.2.5不可在机器上压东西,因为它有一个精密的平衡,当操作需移动操作杆时,必须移动全部电线。
3.4.2.6地线必须和开关盒、马达相连,接错将导致触电、休克。
3.4.3保养工作:
3.4.3.1每次使用后,需用干净布擦净机器表面,不用时,用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面,并断开机器。
3.4.3.2检查马达罩上的通气口是否畅通,如灰尘聚积较多,必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘。
3.5高压水枪:用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、汽车、塑料地毯等。
3.5.1操作程序:
3.5.1.1把水管接驳在机身,然后把水管接在水龙头上,插入220伏电源。
3.5.1.2开动机身电源开关。
3.5.1.3冲洗计划好的地方。
3.5.2注意事项:
3.5.2.1使用前检查机器及水管是否损坏。
3.5.2.2使用后必须将水管水放清。
1.目的
通过有效的培训，实现对人力资源的开发，使工作效能达到最优化，为未来发展提供战略性的高层次人才储备，以适应公司不断发展的需要。
2.适用范围
均豪公司全体员工
3.职责
3.1公司人力资源部负责公司范畴内所有培训计划的编制、汇总督导工作，督导落实培训管理工作的落实和检查。
3.2 项目部根据公司制订的年度培训计划编制本项目部的年度计划。
3.3 各项目部的行政管理办公室负责所辖范围内的所有培训计划的编制、汇总督导工作，督导落实培训管理工作的落实和检查。
3.4 各级主管领导对培训工作的执行负责。
3.5 公司质量检查经理对培训工作所有质量记录负有检查责任。
4.术语
4.1培训教程:指公司按行政级别/专业/性质所制定的不同系列培训课程
4.2岗位资格培训证书:指员工参加公司内部培训和具备某种任职资格的证明。
4.3培训考核率:指培训后进行考试的次数比例。
4.4培训出勤率:指应参加培训人数与实际参加培训人数的比例。
5.程序
5.1需求调查
5.1.1项目部定期征求员工对培训工作的意见和建议，进行员工工作现状分析，认真填写《培训需求调查表》，每月25日前报人力资源部。
5.1.2公司人力资源部负责汇总报行政总监并备案.
5.2计划的编制
5.2.1各级培训计划的编制均须根据培训需求、上年度的培训总结分析结果以及当年度的公司、项目部的年度计划要求编制。
5.2.2计划编制须按统一的文本格式撰写，作为年度工作计划的构成部分，并附《培训计划表》。
5.2.3必要时可由公司人力资源部组织召开计划编制专题会做预案布置研讨。
5.2.4总部人力资源部的计划是全公司范畴的整体安排，同时应包含总部和项目部的培训内容。
5.2.5总部各职能部室的专项培训计划应自行编制。
5.2.6总部、项目部因工作需要进行临时培训，按照《临时培训制度》、《临时培训作业指导书》执行。
5.3计划审批
5.3.1公司年度计划须公司总经理办公会审议，总经理签批。
5.3.2项目部年度计划、月度计划和单项培训计划由各单位主管领导审批并报人力资源部核准。
5.3.3培训中的其它需审批的重大事宜由行政总监批准。
5.4计划执行
5.4.1人力资源部负责总部培训计划的落实工作。
5.4.2项目部培训计划审批核准后可自行分解为月计划表，除特别要求外可自行调整安排，无须总部审批，但须每月底前将下月培训计划报公司人力资源部备案。
5.5. 组织实施
5.5.1课程设置
5.5.1.1由公司人力资源部组织，各主管部门配合进行培训课程设置方案的设计。
5.5.1.2培训课程设置方案由人力资源部汇总经行政总监审核后总经理签批(参见培训课程汇总表)。
5.5.1.3培训课程将根据需要不定期的进行增减，每年终审核一次。
5.5.2教师选配
5.5.2.1按照《培训教师管理规定》执行。
5.5.3教材选用
5.5.3.1为节省人力物力，部分专业基础理论利用社会现有教材，由人力资源部统一购买.
5.5.3.2部门经理以上人员课程由主讲老师按照课程要求制订教学提纲、考核标准，送人力资源部备案，经行政总监签批后，认真做好试讲准备工作。经过培训试讲合格后，由人力资源部制成录像、光盘作为正式教材使用。
5.5.3.3部门经理以下人员通用教材由公司提供，应知应会知识由各项目部授课教师制定教学提纲、考核标准送人力资源部备案后实施。对经过培训授课效果好的，由人力资源部制成录像光盘作为正式教材。
5.5.3.4新入职员工培训教材由公司统一制作下发。
5.5.3.5培训教材的实施细则参见《培训教材管理规定》。
5.5.4培训的管理
5.5.4.1培训的运行按《各类培训管理程序》执行。
5.5.4.2各项目部组织的'培训出勤率不得低于90%。
5.5.4.3新员工入职培训按照《新员工入职培训作业指导书》执行。
5.5.4.4外派取证培训按照《外派取证班管理规定》执行.
5.5.4.5临时培训按照《临时培训制度》执行
5.5.4.6岗位资格培训按照《岗位资格培训管理规定》执行。
5.5.4.7项目部执总主抓培训工作，并设专人(兼职)负责日常培训管理工作。
5.5.4.8 各项目部于每月25日前向人力资源部报本月培训记录和下月培训计划。
5.5.4.9公司总部各部室举办的专业培训计划应于实施前5天报人力资源部。
5.5.4.10人力资源部按各项目部上报的计划，每月定期进行检查，填写《培训工作月检记录》。
5.5.4.11人力资源部将培训计划执行情况上报行政总监，并做为考核各项目部培训工作的依据。
5.6培训考核
5.6.1 对培训内容学习程度要求分为了解、熟悉、掌握，其中熟悉和掌握的内容必须经过考核，培训考核率达90%以上。根据培训检查的需要，人力资源部按10%比例对培训考核过程进行监督，详见《培训考核办法》。
5.6.2 新入职员工培训考试不合格的按《新员工入职培训作业指导书》执行。
5.6.3岗位资格培训不合格按《岗位资格培训管理规定》执行。
5.6.4因工作原因未参加规定教程培训及考核的人员一律安排时间补课并进行考课;因个人原因未参加规定教程培训及考核的人员按《公司奖惩管理制度》予以相应处罚。
5.7培训效果评估
5.7.1为了提高培训质量，每次培训结束后，培训负责人应组织相关人员对效果进行量化打分，填写《培训学员评估表》，《培训教师课程评估表》，由培训负责人根据评分结果做出评估报告。
5.7.2《培训学员评估表》及《培训教师课程评估表》的填写，应充分体现客观、公正原则，培训活动负责人在组织活动评估前，应做反复强调，并现场解答填写
人员提出的有关问题，但不得指导填写人员填写或提前灌输个人意见、施加个人影响。
5.7.3《培训学员评估表》评分结果在评估报告形成后，应与被评估人员及其直接主管人员、部门负责人见面，《培训学员评估表》的正本及副本分别由公司人力资源部及所属部门保管留存。
5.7.4《培训教师培训课程评估表》的得分结果在评估报告形成后，应告之被评估人员。并告知其直接的上级和部门负责人员。《培训教师培训课程评估表》仅供人力资源部查阅;
5.7.5评估报告各类评估表应严格遵循逐级呈报的原则，上报人力资源部，如属重大培训活动需上报行政总监。
5.8培训登记
5.8.1 所有培训必须认真填写《培训工作记录表》，并于当月随月报一同报送总部人力资源部。虚假表报将追究填报人的责任。
5.8.2 总部人力资源培训部、项目部依据记录内容在《岗位资格培训证书》上做正式记录。详见《岗位资格培训证书管理规定》。
5.9培训备案
5.9.1人力资源部、项目部应及时将员工培训情况备案待查，其备案情况应与员工所持《岗位资格培训证书》登记内容相符。
5.10材料归档
5.10.1人力资源部、项目部根据培训分类做好材料的归档整理工作，按照公司《档案管理规定》执行。
5.11培训统计
5.11.1人力资源部、项目部根据培训情况及时做好各项数据的统计工作。见《培训工作统计表》
5.12培训总结
5.12.1通过员工直接上级来了解员工培训后各方面所发生的变化，了解员工对培训的需求从培训角度加以分析解决。
5.12.2通过员工本人介绍自己培训后的感受，并以此来收集改进建议。
5.12.3总结成功经验，找出不足之处，并在今后培训工作中加以改进并将情况反馈给各有关领导或部门。
5.12.4根据公司或行业最新发展信息以及公司经营管理最新动态提出对原计划进行调整和修正意见。
5.12.5每月各项目部要对当月的培训工作，做出总结与分析上报公司人力资源部，以便调整培训内容。
5.13管理指标评审
5.13.1各项目部每月要将培训工作管理指标完成情况报人力资源部;人力资源根据《培训工作指标月检记录》进行汇总，填写《培训工作管理指标完成情况统计表》报行政总监。
5.14年度评审
5.14.1人力资源部结合检查情况进行年度汇总，填写《培训工作管理指标完成情况统计表》报行政总监进行评审。
6.监督执行
公司行政总监对公司的培训和效果负管理责任。
7.相关性文件
《临时培训制度》
《临时培训作业指导书》
《各类培训管理程序》
《培训教材管理规定》
《新员工入职培训作业指导书》
《外派取证班管理规定》
《岗位资格培训管理规定》
《培训考核办法》
《岗位资格培训证书管理规定》
《档案管理规定》
《奖惩管理制度》
8.质量记录及表格
《培训需求调查表》
《培训计划表》
《培训课程汇总表》
《培训工作记录表》
《岗位资格培训证书》
《培训工作统计表》
《培训工作管理指标完成情况统计表》
《培训学员评估表》
《培训教师课程评估表》
1.负责物业管理公司客户财产及公共设施的保护,防止被盗、破坏及意外事项的发生;
2.负责辖区内治安保卫工作,配合公安及上级有关部门参与对重大案件、事故的处理;车场、24小时安保等相关服务,
3.对客户停放在车场的车辆进行管理,并对车辆的出入及存留情况进行严格的登记,以确保客户财产的安全。
4.认真贯彻消防法规,做好防火工作,维护好物业管理公司的治安工作,利用监控设备、设施对物业管理公司的公共场所进行24小时监控和管理。
5.严格执行各项规章制度、消防法规,负责应急预案的制定及组织应急演练,检查落实各项防火安全措施。
6.负责对治安消防保卫系统有关设施、设备的使用、管理、维护、检查、更换工作。
7.制定物业有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划,保护客户和在岗职工的人身、财产安全。
8.制定物业有关安全的各项规章制度和安全保卫工作计划。
9.做好安全防范工作,防止刑事案件、治安事件、治安灾害以及火灾事故的发生,提供一个良好、安全的工作环境。
10.采取专业工作与群防群治工作相结合的方法,维护物业管理公司的正常秩序。
11.负责服务过程的控制。
12.搞好法制、安全宣传教育的培训工作,提高物业全员的法制观念和安全意识。
1、在工作或值勤中,除因执行特殊任务或者不宜、不需要着保安制服的情形外,必须穿着保安制服。
非因公外出时应当着便服。
2、保安制服要配套穿着,并按照规定佩戴徽章、标志、肩章、臂章,不得佩戴与保安人员身份或执行勤务无关的证章、饰物。
3、保安制服不准与便服混穿,不同季节的保安制服不准混穿。
4、在驻勤单位除执勤外,着装时可以不戴帽子。
5、着保安制服时,要扣好领钩、衣扣,风纪严整,内衣下摆不得外露;着春秋、夏装时,必须着制式衬衣,按要求扎系制式领带。
不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。
保安制服应干净整洁,不得褶皱或有油渍污迹、异味。
6、着制式衬衫时,下摆应束于裤(裙)内。
领带要系端正,不可松懈或歪扭。
领带夹一般位于衬衫第三粒和第四粒纽扣之间的位置;裤子穿着要左右平衡,裤腰松紧适中。
裤袋内不可放过多的物品,以免影响裤型的美观。
7、保安制服不能与便服混穿(如上身制服下身便服,或上身便服下身制服等),不得在保安制服外罩便服;穿制服时不能戴便帽,不能围围巾;不同季节的.保安制服不能混穿。
8、帽子的戴法要合乎规范,帽檐与眉同高,松紧带不用时不得露出帽外。
除在办公区、宿舍内或者其他不需戴帽的场合外,应当戴帽。
进入室内时,通常脱帽。
立姿可以将帽子用左手托夹于左腋下(帽顶向体外侧,帽徽朝前);坐姿可以将帽子置于桌(台)前沿左侧或者用左手托放于左侧膝上(帽顶向上,帽徽朝前)。
在办公室和宿舍内时,帽子挂在衣帽架上(帽顶向上,帽徽朝下),或者统一放置在床铺被褥正上方。
9、穿着制式黑色或棕色皮鞋,要保持鞋面光洁无破损,制式训练鞋要保持干净无异味。
男性保安鞋跟不超过3厘米,女性保安鞋跟不超过4厘米。
不得穿拖鞋、赤足,要穿着黑色等单一深颜色的袜子。
10、着装参加重要活动时,只能佩带公安机关或保安公司统一颁发的勋章、奖章和证章。
11、除紧急情况外,驾驶和乘坐警用摩托车时必须戴保安防护头盔。
除工作需要或者眼疾外,不得戴有色眼镜。
12、爱护和妥善保管保安制服和保安标志。
严禁将保安制服和保安标志变卖、赠送或出租、出借给他人。
根据公司推行全面目标管理的措施,结合本管理处的实际情况制定以下管理目标:
一、房屋及公共设施、设备的维修养护:
1、房屋外观:
① 外墙:无脱落、无破损、无纸张乱贴、乱涂乱画和乱悬挂现象;
② 室外招牌、广告牌、霓虹灯等按规划设置,保持整洁统一美观,无安全隐患;
③ 每年五一节和春节前后进行两次房屋外墙清洗。
2、设备维修养护:
① 按时交接班,认真填写设备运行记录;
② 严格安全操作程序,做好安全作业措施;
③ 做好防水、防雷、防安全事故、防止小动物侵入等措施;
④ 不断提高技术技能和服务意识;
⑤ 加强巡查,每隔2小时对各类设施设备巡查一次,发现问题立即解决,对园区内的各类情况做到心中有数;
⑥ 制定应急预案措施,一旦出现情况就能按规定执行;
⑦ 常备日常的应急维修材料。
只要认真做好以上几点,才能做到及时回复及时维修。
二、清洁、绿化:
1、清洁卫生:
① 环卫设施设备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站;
② 清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任区域,实行标准化的清洁保洁:
⑴ 每天药厂工人上班以前做到大面积基本清扫干净完毕,并随时在园区进行保洁工作;
⑵ 周一、三、五,对死角部位重要清扫;
⑶ 周二、四、六对草坪灯具、围墙灯具、旗杆、旗台、门窗、玻璃门等进行全面清洗;
⑷ 每个月组织保安配合清洁工进行清洁大扫除。
③ 做到垃圾日产日清;
④ 定期进行卫生消杀和灭四害:
⑴ 在春夏季节对污水站,每周两次进行灭蚊、蝇工作;
⑵ 在春夏秋季,中下旬进行灭鼠,投放药物工作;
⑶ 每周一、三、五,对综合楼进行降臭处理;
⑷ 春夏秋,周六综合楼灭蚊、灭蝇、灭蟑螂等工作。
2、绿化:
绿化工作分为四季,并按月计算。
① 春、冬两季除对日常的养护、保洁、浇水外,每月防虫1次,防病1次,除杂草1次(人工),剪草一次,施肥按季度2次,时间安排在每月上旬进行;
② 夏、秋两季养护和浇水加大力度。每月上旬进行施肥1次,除杂草2次(使用除草剂),防虫2次,防病1次,剪草3次;
③ 根据季节不同,在园区绿化带定期进行养护,修剪打药、施肥、浇水等工作;
三、安全、消防及车辆管理:
1、安全工作:
① 随时对园区内日常工作进行监督检查,对重点部位加强监控;
② 巡逻人员应不定时地对园区各部位进行检查,发现情况立即报告,并按预案进行监控;
③ 各岗位执勤人员应在控制范围内巡逻,多观察,不放过任何小问题;
④ 严格执行公司与药厂建立地安全制定;
⑤ 制定并熟悉安全事故预案。
2、消防工作:
① 定期和不定期进行仔细检查消防各类指标,是否处于备用;
② 定期和不定期进行仔细检查消防重点部位,以预防为主;
③ 定期培训员工地消防意识和各类器材的使用;
④ 严格执行公司和药厂建立的消防安全制度;
⑤ 加强对药厂员工进行安全教育和消防安全宣传;
&
nbsp; 3、车辆管理:
① 建立车辆管理制度;
② 制定安全防范措施,出门实行凭证通行制度;
③ 进出厂区车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响他人通行,出门有登记;
④ 园区内车场有专人疏导管理有序,排列整齐;
⑤ 非机动车集中管理,管理有序,停放整齐,场地整洁;
⑥ 有明显指导及安全标志;
四、行政管理:
1、管理处各工种必须制定每天各时段,各岗位的人员按排班表,并报告管理处,以便监督检查;
2、加大对各工种及工作监督检查力度,和工作指导,使各工种及工作能够落实情况及各项制度是否到位,使队伍工作能力不断提高和进步;
3、加强和每位员工的沟通,随时掌握员工的思想动态及时为大家尽可能地排忧解难,多给予开导和帮助,让员工放下思想包袱,多为他们办实事,才能提高员工的工作积极性和敬业精神,以便更好的工作;
4、采取优胜劣汰的原则,拉开工资差距,对工作能力强:表现好的给予奖励,对工作表现差的以教育为主,处罚为辅,在内部展开比,学,帮,超等有益活动使大家共同提高;
5、我们应和业主的关系拉近距离,对用户以“用户至上,服务第一”的宗旨,热情为业主服务,排忧解难,使得我们的服务态度和质量给他们留下深刻印象,让业主感到满意;
6、加强和各级部门的联系,随时了解政府、公司的各项法律法规制度,以便开展安排工作;
7、定期每周组织各工种开会汇报工作,安排下周工作,提出问题,建议,和培训工作;
8、在工作之余为员工开展有意义的文化娱乐活动,丰富员工的业余生活,是他们成为一个团结集体,以公司为家以工作为主,共同为公司的事业发展作出自己的一份贡献;
9、发扬勤俭节约的精神,严格控制成本,不该用的绝对不用,该用的不能浪费;
10、建立完善的库房管理,帐目清楚,及各类设备工具的使用制度,能够达到最长使用寿命。
为明确食堂财务管理关系,合理控制成本,现统一制定财务管理规定。
一、关于设置帐簿和核算人员的规定。
1、食堂需要独立核算,并设立现金流水帐及相关采购台帐,对核算中存在的问题,要及时请示公司财务部。
2、物业综合管理部设食堂监管人员一名,负责所有食堂台帐登记工作。
二、食堂采购的有关规定。
1、食堂需购置厨房设备、餐具时,应向综合管理部提交申购计划,500元以下,由物业经理签批,500元以上的由总经理签批,签批后由综合管理部负责采购,仓库保管员登记,发放。
2、食堂采购食品的有关规定。每周末,应对所有物资进行盘点,登记'周盘点表',同时根据盘点情况编制第二周的周采购计划表',采购人员根据审批过的采购计划表采购物资。原则上不允许超计划采购(特殊情况需说明原因)。物资采购回来后,由审核验收人员对当日所购物资的品种、数量、单价、质量进行核准,编制'实际日采购表',并上报综合管理部。
3、食堂购置的其他物料用品如洗洁精、毛巾、用具、碱粉、洗衣粉、肥皂等都要由综合管理部制定出合理的计划和定额,按计划按定额购买,节约使用。
三、食堂费用报销的有关规定。
1、食堂费用每周报销一次,每周一报销上周费用。报销时持合法采购发票、'食堂周购销存表'、'每周用餐人数统计表',各有关人员签字后方可报销。
2用餐人数的统计方法。由公司行政部统一印制餐票发放各部门(费用核算到部门的餐票上注明部门名称),每日食堂管理员根据收到餐票情况,统计用餐人数。每周食堂管理员持'本周用餐人数统计表'及餐票到行政部缴销餐票,核定本周用餐人数。
3、物业综合管理部每月初按行政部提供的应用餐人数和伙食标准(每人每天10元)。核定月应付食堂的费用总额计划(报财务部一份)。过程中若有人员变化,按行政部提供人数为准,及时调整计划。每周末核定实际就餐人数和费用总额,报销时报送财务部统计报表一份,财务部对其进行审核。对超过伙食标准的开支,财务部可以不予报销。
4、伙食标准核算内容:实际利用材料、燃气、水、电、房租、人员工资、日常消耗用品。
四、食堂工作人员的工资按公司统一标准执行,定岗定编由公司统一核定。
五、每日采购食品物资品种、数量、单价的明细,对外张贴公布,接受大家监督。聘请员工监督员,对食堂提供的饭菜质量进行监督,存在问题及时向公司反映。
六、管理办法自下发之日起试行。
七、本管理办法由财务部负责解释。
1.按时交接班,接班人须提前10~15分钟签到上岗,接班人未到达前,交班人不准离开岗位。
2.交班人在交班前,应认真做好岗位工作记录。
3.接班时,要认真了解上一班车辆出入、停放情况以及本班应注意事项。
4.交班时交班人应将值班记录和“车辆出入登记表”移交给接班人。
5.交班时应将值班物品如对讲机等及其他设备移交给接班人员,并在“值班记录”上签名。
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民的政府房地产行政主管部门。
县级以上地方人民的政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
1、业主:已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。
共有权人和即将取得共用权的人。
业主在物业管理活动中，享有下列权利:
2、业主权利:在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求;
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
3、物业管理区域:物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业主对物业管理区域有不同意见的，可以要求区、县房地产行政管理机关来确认。
4、物业管理区域划分原则:便于物业服务企业进行服务，便于业主召开业主大会，业主可以意思自治来决定物业管理区域。
第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行
业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
5、首次业主大会投票权:每建筑平方米一个投票权(邹律师:建议还是每套一个投票)，但是无论如何，一名自然人业主的投票权最高不得超过全部投票权10%;对于业主是公司或者其他法人的，如果法人之间存有关联关系，则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。
(胡律师:此事可以由业主大会来决定;邹律师:业主大会自身如何无法达成一致性意见怎么办)
6、发起:30户业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会，发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民的政府房地产行政主管部门进行备案，如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议，发起人应当根据修改建议进行补充更正，但此等修改建议仅限一次。
7、业主委员会:业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，(房屋共有的情形不限于夫妻，还包括与父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以加入业主委员会，但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。
物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会，但不得成为业主委员会主任。
8、银行开户:发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。
9、主体地位及法律责任:业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼或仲裁，业主委员会所有的财产应当进行登记备案，并以其登记所有的财产独立承担民事责任;业主委员会无法独立承担的，由全体业主按照投票权的份额承担各自赔偿责任(但业主已经就某一事项明确与权利方约定了违约或赔偿责任的除外)。
(陈律师:去民政部门办理社团法人进行登记)(邹律师:法院不是法人)
第十一条业主大会履行下列职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施; (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
10、投票日:业主有权在投票日通过投票方式选择业委会成员;如果业主有约定的，投票日从其约定;没有约定的，则以每年11月1日为投票日。
(邹律师:选举日没有发票规定，应当规定业主大会在什么条件下怎么召开，非常不现实)
11、选举公告:各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的选举委员会，应当在选举前十日张贴选举公告，选举公告应当包括以下内容:业主登记及资格、候选人登记及资格、投票日、投票地点。
12、候选人介绍:各候选人可以向业主介绍自己的情况，包括个人基本信息、当选后的工作目标与施实过程、无法完成目标时可以承担的责任，以使业主能够对候选人情况有所知情。
13、行为责任:侵害业主对候选人知情权和对业委会成员选举权的行为系违法行为，房地产行政管理机构的负责人应当受到行政机关的处分，权利受侵害的业主有权到人民法院主张选举无效，并有权向房地产行政管理机构及负责主张民事赔偿，赔偿的标准以每个投票权5000元。
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
14、定期业主大会:第一次业主大会的召开时间由各地房地产行政管理机构或3%但是不少于十名业主联合成立的临时选举委员会的决定，每年三月、六月、九月第三个周六九点为业主大会的召开时间。
15、临时业主大会的召开:由20%或不少于三十名业主联名，可以召开临时业主大会，临时业主大会的费用由联名的业主承担，如果经过表决，可以全体业主分摊会议费用(列为业主委员会的支出项目)。
16、临时业主大会的议题:社区内的突出性事件，针对业委会的某些工作或者决定提出质疑，对物业管理企业的可能给业主利益造成损害的行为(包括已经造成损害或者即将产生损害)。
第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责:
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
17、业委会备案:区、县人民的政府房地产行政主管部门对于收到的备案申请应当做出同意备案或者不同意备案的决定，业主委员会发起人如果在发出邮件后三十天内没有收到不同意备案决定的，应当视为已经同意备案。
18、法律责任:对于不同意备案的决定，区、县人民的政府房地产行政主管部门应当依照法律、法规或者规章的要求，作出相应的说明;没有规定不同意备案的，区、县人民的政府房地产行政主管部门及负责人应当向业主承担赔偿责任，其标准不低于业主购买贷款的利息(如规定，应明确计算办法)。
(邹:主体资格的设立财产权、银行开户)
第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
19、业主公约:业主公约是业主之间签订的集体合同，其内容不得违反法律的要求，业主认为业主公约侵害自己利益的，可以请求法院撤销或者变更相关条款，业主委员会应当参与诉讼。
(该条与业主应履行的义务矛盾，业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则)
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
20、基本原则:建设单位不得选聘有关联关系的物业公司，所谓关联公司是指物业公司与建设单位有利害关系，是否具有利害关系，可以由业主向法院提出确认之诉。
建设单位选聘有关联关系的物业公司，业主可以提出撤销物业服务合同(该条之规定没有法律依据，不符合实际情况，建议删除)。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
21、临时公约:业主或者买受人对临时公约有不同建议的，有权要求建设单位增加、修改、删除相应的条款，人民法院应当受理业主的请求(最后一句话删除)。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
22、明示责任:建设单位在物业销售前没有明示业主临时公约，或者明示后未经业主同意又进行修改的，(其修改部分无效)，并应当向业主承担违约责任，最低赔偿金为每套内使用面积平方米1000元。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民的政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
23、民事责任:因为合同终止造成的损失，由建设单位与前期物业管理公司协商承担，但是不得损害业主利益，损害业主利益的，每户业主的最低赔偿金为三千元，由建设单位和前期物业管理公司承担连带赔偿责任。
第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
24、责任认定:建设单位处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，如果没有业主大会或者业主委员会的书面认可，即为擅自处分。
25、民事责任:建设单位擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，应当将其收益的两倍支付给业主作为赔偿金，每户业主的最低赔偿金为三千元。
第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
26、责任认定:物业管理企业承接物业时，没有共用部位、共用设施设备的查验记录的，视为可以正常使用。
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
27、民事责任:物业管理企业没有在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会的，应当向全体业主承担赔偿责任，每户业主的最低赔偿金为三千元。
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配
岗位职责:
一、热爱本职，忠于职守；自觉遵守国家法律、法令，熟悉有关物业管理的法规和政策，负责贯彻实施公司各项指令和有关规章制度，传达上级下发的各类文件；
二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨和“忠诚公司，爱岗敬业”的'职业道德；
三、熟悉掌握所管辖物业小区房屋、建筑物的情况，详细了解使用人和产权人基本情况；
四、认真做好日常性的工作检查，坚持抓好抽查、巡视制度，能真正做到敢抓敢管；
五、团结和带领部门员工圆满完成公司交办的各项任务指标，充分激励和调动职工的工作热情；
六、制定部门阶段性工作计划并组织实施，定期检查计划落实情况；
七、协调各部门关系，对部门问题进行及时认真处理，领导部门员工管理好小区；
八、负责定期向小区业主委员会汇报工作；
九、领导交办的其他工作。