《合同纠纷案（精选5篇）》由精心整编，希望在【合同纠纷案】的写作上带给您相应的帮助与启发。
商品房买卖合同纠纷案件的思考
王
一、商品房买卖合同的主体。
商品房买卖合同纠纷案件的主体是出卖方和买受人。出卖方限于房地产开发企业。买受人则是企事业法人(或分机构)、机关、事业单位、社会团体、自然人等等。
二、商品房买卖合同的效力问题
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
三、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售
给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
四、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
五、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客 观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
六、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成，我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段，加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差，致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别，近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看，主要有以下四个方面：
（一）、审批手续不全：1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足，导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售，导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊，使房屋买受人无法获得理想中的房屋，无端增添许多烦恼。
（二）、房地产市场变化过快：由于房屋属于价款较高的大宗商品，而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间，每当房屋市场的交易价格发生重大变化时，都有许多买家或是卖家，特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人，宁愿承担违约责任，也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷，这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格，特别是对购房人的资信或首付比例要求提高，让很多购房人出现贷款难或者首付增多，从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
（三）、交易机制不健全：很多人将合同与物权变动混为一谈，一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效，而故意不履行合同约定的义务；还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权，对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意，由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
（四）、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因，其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决，不得不提讼的又最为集中。
二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析，不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势，所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷，必须做好以下几个方面的工作。
（一）签订合同前，要严格审查售房方的主体资格。
房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的，要避免或减少房屋买卖的合同纠纷，在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前，购买期房的要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证，要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；购买经济适用住房或单位集资建房，应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件，以确定这类房屋进行转让的条件和期限；购买二手房则必须注意以下问题：1、是否已被列入拆迁范围；2、确认房主真实身份，仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性；3、是否存在抵押、租赁情形；4、是否与他人共有，共有人是否同意出卖；5通过中介买卖房屋的，还应对中介的资质和信誉进行调查。
（二）签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
对于合同约定的内容，除违反法律强制性规定或约定不明之外，法律对当事人的合同约定都是支持的。所以，尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本，但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以，购房者对以下条款特别要明确约定：1、面积的确认及面积差异的处理；2、规划设计变更的处理；3、基础设施和公共配套建筑正常运行等；4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期；5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式；6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
原审查明：XX年12月8日，朗田公司的法定代表人温小仙开出收款人是空白的现金支票一张给鸿达公司，号码是0XX56697，金额是23701元。鸿达公司收到支票后，在收款人栏填上李艳芬的名字后要求兑付，但该支票因温小仙的支票帐户余额不足而不能兑现。XX年8月25日，鸿达公司向原审法院提起诉讼，请求判令朗田公司支付加工款23701元及利息981元(从XX年12月8日至XX年9月8日按月息四厘六毫计算)，合共24682元，并承担诉讼费。
原审认为：鸿达公司主张朗田公司欠加工款23701元必须提供鸿达公司为朗田公司完成加工货物的行为及金额的证据，但鸿达公司提供证明朗田公司欠加工款的支票并不是朗田公司开出的，鸿达公司提供的证明其与朗田公司间存在承揽合同关系的对数表，朗田公司又不承认签订对数表的欧淑然是其员工，鸿达公司又没有证据证明欧淑然是朗田公司的员工，因此法院对鸿达公司提供的证据不予采信。由于鸿达公司不能举证证明其与朗田公司的加工合同的金额，因此鸿达公司要求朗田公司支付加工款无理，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回鸿达公司的诉讼请求。案件受理费997元，由鸿达公司负担。
上诉人鸿达公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定双方间加工关系不明确，证据不足，朗田公司法定代表人开出其私人支票不能确认是支付鸿达公司加工款，鸿达公司现已找到朗田公司之前开出的支票及银行进帐凭证，足以证明双方间存在加工合同关系，朗田公司法定代表人开出其私人支票给鸿达公司，应认定为朗田公司的行为。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判朗田公司支付加工价款23701元及逾期付款利息981元给鸿达公司，并承担全部诉讼费。
上诉人鸿达公司在二审期间提供了如下证据：1、支票和银行进帐单，用以证实除本案外鸿达公司与朗田公司还有其它业务往来；2、鸿达公司的企业登记资料，用以证明李艳芬是鸿达公司的投资人和财会人员。
被上诉人朗田公司未作答辩。
本院经审理查明：本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：鸿达公司起诉主张朗田公司欠款23701元的证据是朗田公司法定代表人温小仙于XX年12月8日开给鸿达公司财务李艳芬的支票，以及XX年10月份的对数表。由于支票上只有温小仙的个人私章，并没有朗田公司的印章，而鸿达公司认为可以证实双方间存在交易关系的对数表，只有欧淑然的签名，也没有朗田公司签章，朗田公司否认欧淑然是其员工，鸿达公司又未能举证证实欧淑然是朗田公司员工，因此，上述证据不足以证明鸿达公司与朗田公司之间存在加工合同关系。至于鸿达公司在二审中提供的支票和银行进帐单，上面有朗田公司的财务专用章和温小仙印章，从证据表面看，是朗田公司付款给鸿达公司，但不能据此佐证本案鸿达公司与朗田公司还有如前述支票和银行进帐单所示的加工业务关系。综上，鸿达公司的上诉理由不充分，应予驳回；一审判决正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
重庆某某实业有限责任公司诉重庆某某某保健品有限公司商铺租赁合同纠纷案
民事起诉状
原告：重庆某某实业有限责任公司
被告：重庆某某某保健品有限公司
诉讼请求：
1、判令被告立即搬出重庆市渝中区八一路53号大都会西侧裙楼西楼商厦五楼商铺，将该商铺交还原告；
2、判令被告向原告支付拖欠的水电费38413.7元、房屋租金10225.5元、物业管理费1188.9元；
3、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
原告覃秀蒿，男，1974年5月24日出生，土家族，农民，住湖北省长阳土家族自治县大堰乡竹林湾村第5组。
原告陈祝，女，1993年9月3日出生，土家族，住所同上。
原告覃晓晓，女，2002年2月9日，土家族，住所同上。
法定人覃秀蒿，即本案原告，系陈祝之继父、覃晓晓之生父。
委托人田玉，湖北楚星律师事务所律师。
原告方正秀，女，1945年11月24日出生，汉族，农民，住湖北省长阳土家族自治县大堰乡竹林湾村第4组。
原告宋益典，男，1939年9月9日出生，汉族，农民，住所同上。
委托人覃卫东，湖北省长阳土家族自治县法律服务中心法律工作者。
被告湖北省长阳土家族自治县大堰乡卫生院，(以下简称大堰卫生院),住所地湖北省长阳土家族自治县大堰乡大堰村。
法定代表人李大胜，该卫生院院长。
委托人刘定雄，该卫生院副院长。
委托人余文群，湖北省长阳土家族自治县法律服务中心法律工作者。
被告湖北省长阳土家族自治县晓麻溪卫生所，(以下简称晓麻溪卫生所),住所地湖北省长阳土家族自治县大堰乡晓麻溪村。
法定代表人覃家焱，该卫生所所长。
委托人许贵松，湖北省长阳土家族自治县法律服务中心法律工作者。
原告覃秀蒿之妻宋方益于1971年10月5日出生，因丧偶后，于1998年11月10日同原告覃秀蒿结婚，宋方益与其前夫于1993年9月3日生育一女陈祝。2002年5月宋方益怀孕，在怀孕期间，宋方益曾到晓麻溪卫生所和大堰卫生院做过数次检查，被确诊为正常，并推定预产期为2002年2月10日。2002年2月9日中午，原告覃秀蒿陪同宋方益到晓麻溪卫生所要求住院分娩，晓麻溪卫生所值班医生付正欣(有合格助产士证)接收住院后，对宋方益进行了检查，并且根据要求进行人工诱发分娩。当日晚约10时，宋方益分娩一女婴(现取名覃晓晓),付正欣医生处置好婴儿后来检查产妇时，发现宋方益出血不正常，随即采取止血措施，并派人喊在家休息的晓溪卫生所所长覃家焱，覃家焱来所 后参与抢救，让付正欣医生打电话向大堰卫生院求援。当晚11时，大堰卫生院的两名医生赶来参加抢救，但因宋方益出血过多，抢救无效，于2002年2月9日晚11时23分死亡。
因临近春节放假，晓麻溪卫生所当日值班医护人员只有付正欣一人，事件发生后，晓麻溪卫生所付给原告覃秀蒿安葬费等损失9400元，但双方就纠纷的解决未达成协议。晓麻溪卫生所于2002年2月20日申请湖北省长阳土家族自治县医疗事故技术鉴定委员会鉴定：宋方益死亡原因为产后大出血导致失血休克，因缺乏尸检和相关资料，不能确定是否属于医疗事故。
另外，宋方益之父宋益典、之母方正秀共有三女一子，宋方益是其第三女，宋益典、方正秀未与宋方益共同生活，尚有部分劳动能力，还未受到宋方益生前实际扶养。
上列事实，有下列证据证明：
1、覃秀蒿与宋方益的结婚登记通知书。
2、湖北省长阳土家族自治县医疗事故技术鉴定委员会长医鉴函(2002)01号鉴定意见。
3、付正欣、陈开珍的证言。
4、晓麻溪卫生所给覃秀蒿付款凭据。
5、付正欣医士合格证。
6、原、被告座谈协商记录。
7、原告覃秀蒿的收款凭据。
8、晓麻溪卫生所于1999年2月26日由卫生行政主管部门核发的《医疗机构执业许可证》及相关证明。
9、晓麻溪卫生所《事业单位法人证书》。?
10、晓麻溪卫生所孕妇管理卡、用药处方等。
11、原、被告各方当事人在法庭上的陈述。
[审判]
湖北省长阳土家族自治县人民法院经审理认为：
原告覃秀蒿之妻宋方益选择到晓麻溪卫生所住院分娩，晓溪卫生所予以接收入院，双方之间形成了医疗服务合同关系。在合同履行中，宋方益产后大出血死亡，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，因当事人一方违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受害方有权选择要求对方按合同法承担违约责任或按其他法律承担侵权责任。因此，原告方选择要求对方承担侵权赔偿责任合法。由于被告晓麻溪卫生所未能提供得力证据证明其医疗行为与宋方益之死不存在因果关系及不存在医疗过错，也未履行及时转诊义务，故被告晓麻溪卫生所依法应承担民事责任。原告覃秀蒿、陈祝、覃晓晓对晓麻溪卫生所的诉讼请求合法，依法应予以支持。因大堰卫生院与晓麻溪卫生所是两个独立的医疗机构，故原告方要求大堰卫生院承担民事责任的请求不能成立，依法不予支持。原告宋益典、方正秀因未受宋方益生前实际扶养，且尚有部分劳动能力和一定生活来源，故其要求赔偿生活费的理由不充分，其诉讼请求难于满足，原告方要求赔偿300元交通费因未提供证据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、被告晓麻溪卫生所给五原告赔偿宋方益的死亡补偿费29200元(10年×8元/天×365天)、陈祝的生活费11680元(8年×365天×8元/天÷2)、覃晓晓的生活费23360元(16年×365天×8元/天÷2)及哺乳期护理费3650元(20元/天×365天÷2),合计赔偿67890元，已给付9400元，下欠58490元，限判决生效之日起30日内付清。
2、 驳回覃秀蒿、陈祝、覃晓晓对大堰卫生院的诉讼请求。
3、 驳回宋益典、方正秀要求赔偿生活费、交通费的诉讼请求。
本案诉讼费4130元，法院决定由晓麻溪卫生所负担3100元，宋益典与方正秀负担1030元。
一审宣判后，原、被告双方均没有提起上诉，判决发生法律效力。
[评析]
1、本案的案由定为医疗服务合同纠纷，而不是医疗事故损害赔偿纠纷，其依据是当地卫生行政主管部门湖北省长阳土家族自治县卫生局组织的医疗事故技术鉴定委员会对宋方益的死亡进行医疗鉴定时，认为宋方益的死亡原因为产后大出血导致失血性休克，但由于缺乏尸检报告和相关原始资料，对其失血原因难于准确判定，因此无法断定此事件是否属于医疗事故。法院在处理这一纠纷时，适用了《中华人民共和国合同法》的有关规定，即服务合同双方在履行医疗服务合同时是否严格按照医疗服务合同的要求履行了义务，在审理过程中，被告晓麻晓溪卫生所未能提供证据证明在对死亡人宋方益的医疗过程中尽了所有义务，不能证明其医疗过程无过错及医护行为与宋方益之死无因果关系，因而，被告晓麻溪卫生所不能免除责任。
2、关于本案被告主体资格问题。大堰卫生院与晓麻溪卫生所哪一个是本案民事责任主体？根据国务院1994年2月26日颁布的《医疗机构管理条例》第十六条的规定，能够独立承担民事责任是申请医疗机构执业许可证应具备的条件之一。晓麻溪卫生所经湖北省长阳土家族自治县卫生局审核，依法办理了《医疗机构执业许可证》,具备了独立承担民事责任的能力。同时根据国务院1998年10月25日的《事业单位登记管理暂行条例》第十一条规定，法律、其他行政法规规定具备法人条件、经有关部门依法审核或者登记，已经取得相应的执业许可证书的事业单位，只需向登记管理机关备案，即可办理《事业单位法人证书》。尽管原告方提供证据表明晓麻溪卫生所在办理事业单位法人证书时，在程序上存在一定瑕疵，但并不影响其领取的《事业单位法人证书》的效力。因此，晓麻溪卫生所作为民事主体，能对其医疗行为独立承担民事责任，大堰卫生院作为其上级业务部门，不应对晓麻溪卫生所的医疗行为承担民事责任。