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尊敬的公司领导：
您好！我的名字叫求职信，我是某学院房地产经营与估价专业13届毕业生。贵公司雄厚的实力和蒸蒸日上的。发展前景，深深地吸引着我，特此呈上自荐信，希望这是我施展才华、实现自我价值的良好开端。
十六年的求学经历，造就了我自强自立、勇于进取的品质，培养出了很强的自学能力和能迅速地领悟并快速地掌握新事物要领的能力。我的生活准则是：认认真真做人，踏踏实实工作。我的最大特点是：勇于拚搏，吃苦耐劳，不怕困难。现在的我已为走向社会做好了充分的准备。本文信息来源于。请注明。
我今天充满自信向贵公司推荐自己。我相信您在给一个年轻人锻炼、升华、质变的机会同时，也一定会无悔自己的选择！此时此刻，摆在您面前的不仅仅是薄薄的几张纸，而是一个学子十六年寒窗苦读的艰辛和收获，它涵纳着我对您及贵公司的默默守望与期待。
希望凭借我的实力和努力加盟贵公司。希望我能伴随贵企业的强大而进步、成长。
敬礼！
房产广告：“强心剂”药效退去
房产是大宗消费品，人们需要深思熟虑才会做出最终选择；因此，房产广告需要人们持续时间的关注才能实现广告效果，都市报就成为最适合刊登房产广告的媒介形态之一，而房产广告也成为都市报的支柱型广告类型。2012年，房产广告在下降非常多的情况下，占报纸广告总量的比重仍然达到26.5%，是占比最大的报纸广告类型。
都市报很早就意识到对房产广告的过度依赖将会导致危机，但这么多年来一直没有找到合适的解决方式。
2005年，都市报的危机第一次出现。当时，国家对房地产的第一轮调控导致房地产广告锐减，带动都市报广告锐减。2004年刚刚成功上市的《北京青年报》利润降幅很大，都市报遭遇“寒冬”。《京华时报》原社长吴海民提出了著名的“报业寒冬论”，业内一片惶恐。但是，很快，都市报就摆脱了危机，是什么挽救了当时的都市报？依然是房地产。2005年后，中国房地产市场的狂飙突进给正走向衰弱的中国都市报注入了一剂强心针，使都市报重焕生机。大量的房地产广告挤上报纸版面，很多报业集团还赤膊上阵，“亲自”开发房地产业务，大势所趋下，也都取得了不菲的成绩。2010年房地产广告增长7.7%，报纸广告增长18.9%：2011年房地产广告大增23.6%，报纸广告增长11.2%；那几年，报纸广告受益于房地产业的突飞猛进，也都逐年增长，直到2012年。房地产广告当年下降5.7%，报纸广告下降7.5%。房地产这剂“强心针”的药效已经退去。
房地产广告的增长与否完全与行业增长正相关，曾有人臆想过房地产市场越冷清，房地产商广告需求越旺盛：事实上，这种房地产走低时的广告繁荣只能维持很短的时间。一旦行业真正进入萧条期，广告必然也大幅缩水。2012年，国家对于房地产的宏观调控愈发收紧，房地产业面临紧缩，特别是上半年，导致报纸房地产广告的降幅达到了17.1%。可以说，房地产业的繁荣与否与都市报的前途休戚相关。
从房地产行业角度来看，影响我国房地产行业的因素非常多，也非常复杂。国家调控政策、城镇化进程、地方政府利益、开发商利益、投资性需求、刚性需求都对房地产业的兴衰发挥着作用。这其中，国家的宏观调控政策起着决定性作用，而各个利益相关方，特别是房地产开发商对调控政策的解读和预期，则决定着下一步的市场行为与市场走向，并进而影响到对都市报广告的投放。20]3年，房地产市场将更加复杂化。3月初，为抑制房价出台的“国五条”，对房产交易已经产生剧烈震动；而对房价具有强大杀伤力的房产税的试点范围正在扩大。现在，各个利益相关方的利益平衡越来越困难。
房价不可能无休止地上涨，房地产业也不可能永远繁荣。泡沫再炫目，总有被刺破的一天。都市报的房地产广告也是如此，2012年已出现端倪，2013年令人担心。
汽车广告：投放阵地转移
与房产类似，汽车是大宗消费品，人们在购买汽车时，必然经过细致的考察与慎重的分析才会决定是否购买。报纸阅读没有时间的限制，便于人们仔细品鉴、分析，可以给人们提供各种详尽信息供购买评估，这也是以往汽车类的报纸广告投放远远大于电视广告投放的主要原因。
但汽车广告也正在走下坡路。2012年报纸汽车广告不仅持续了2011年的下降趋势，而且下降幅度从2011年的4.1%急剧扩大到13.0%，创下10年来最大降幅。
虽然，一些大城市逐步施行限行、限购、限牌、限号等措施，但根据中国汽车工业协会的数据，2012年，全国汽车销量仍然达到1930.64万辆，比上年增加。4.3%，增速提高了1.9个百分点。在汽车市场增速有所提高的时候，报纸汽车广告却大幅下降。为什么？
自我国汽车产销量超过1800万辆后，汽车工业已进入总量较高的低速平稳发展阶段，这是汽车广告总体增速减缓的主要原因。2012年电视汽车广告增长3.6%，期刊增长3.9%，广播增长7.9%，户外增长5.8%。这些媒体增速相对于2011年都有显著减缓，但是仍然与汽车市场景气程度基本保持一致，传统媒体中只有报纸的汽车广告在大幅下降。这表明，汽车广告对都市报的热情已经大大降温，广告的转移成为报纸汽车广告持续困境的原因。
随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。
一、基本概况：
20xx年新开工面积平方米，其中住宅项目15个，面积万平方米；专业市场6个，面积万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房2094套，面积万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积万平方米，均价3248元/平方米。
20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。
二、存在问题：
1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。
2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。
3、开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。
4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。
5、受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。
三、下步打算：
1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20xx年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。
2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。
3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20xx年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。
4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。
5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。
6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。
8、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。
1.1 产品市场容量
1.1.1显性市场容量
1.1.2 隐性市场容量
1.2 行业分析
1.2.1 主要品牌市场占有率
1.2.2 销售量年增长率
1.2.3 行业发展方向
1.2.3.1 市场发展方向
1.2.3.2 产品研发方向
1.3市场发展历程及产品生命周期
2市场竞争状况分析
2.1 市场竞争状况
2.1.1 竞争者地位分布
2.1.2 竞争者类型
2.2 产品销售特征
2.2.1 主要销售渠道（分分销渠道、零售渠道）
2.2.2 主要销售手段
2.2.3 产品地位分布及策略比较
2.2.3.1洗发水产品地位分布
2.2.3.2 主要品牌成功关键因素分析
2.2.4 产品销售区域分布及分析
2.2.5未来三年各产品销售区域市场需求及价格预测
2.3 行业竞争者分析
2.3.1 主要生产企业基本资料
2.3.2 主要品牌经营策略
2.3.3 竞争品牌近三年发展情况
2.3.4 竞争者未来发展预测
3市场特点
4 消费状况
5主要洗发水品牌产品零售价格市场调查
6 中国洗发水市场发展历程
房地产市场分析报告编制办法（试行）
一、分析范围
（一） 地域范围
覆盖当地城市辖区范围内的各行政区（含开发区等）。当地房地产市场信息系统尚无法覆盖所有区域的，分析报告的覆盖范围可暂时与房地产市场信息系统相一致，但应在分析报告中予以说明，例如全市、城区（并列举行政区名）等。
统计指标覆盖的地域范围不同时（例如，开发统计数据覆盖全市，房地产市场信息系统覆盖若干城区），应予说明。
统一统计指标覆盖的地域范围曾经发生变化的，在使用时间序列数据或同比、环比指标时，应予说明。
（二） 房屋类型
兼顾增量房（新建商品房）市场和存量房市场。其中，增量房市场以住宅为主要分析对象，兼顾非住宅（含商业营业用房、办公楼、其他等房屋类型）；存量房市场暂以住宅为主要分析对象。
商品住宅各项统计指标和相关分析中，应注明是否包括经济适用住房等政策性住房，并在各报告期中保持一致。经济适用住房等政策性住房的数据及相关分析要单独加以说明。
二、分析内容
围绕“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调”的房地产市场调控目标，突出普通居民住房消费，以各城市房地产市场信息系统提供的数据为基础，结合统计等部门提供的其他社会经济统计数据，以及住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果，并综合考虑经济社会现状，全面反映和客观分析报告期市场形势，并对未来一段时间内市场形势的变化趋势做出预测，提出下一步的措施及建议。
(一) 市场现状分析
针对报告期市场现状的分析，应兼顾累计数据和报告期数据，以对相关统计指标的分析和解读为核心。要在进行时间序列数据、环比数据、同比数据等进行清晰陈述的基础上，注重对比分析和趋势分析，揭示数据反映的市场现象和市场发展变化规律。要结合相关研究成果和本地房地产市场发展现状，科学确定投资涨跌、供求关系、价格变动等重要指标的合理区间，逐步建立市场预警预报机制，对市场形势做出判断。要采用图表与文字相结合的形式，增强报告的直观性和可读性。
市场现状分析重点围绕以下几方面进行：
1、报告期社会经济发展概况。反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。此部分数据以统计部门提供的统计快报数据为准。
2、报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。除总量数据外，应按住宅、非住宅进行细分。此部分数据以统计部门提供的开发统计快报数据为主，并注意结合国土资源、规划、建设等部门提供的相关数据。
3、报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。除总量数据外，还应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准，并注意结合住房状况调查、居民住房需求调查等专项调研成果。此部分内容参见附表1—2。
4、报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按下列标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。子市场划分依据在各报告期中应保持一致，出现调整时应在报告中加以说明。此部分数据以城市房地产市场信息系统数据为准。此部分内容参见附表3—5。
（1）套型结构：按每套建筑面积划分，120平方米以内大致以每20平方米为一个档次，120平方米以上大致以每30平方米为一个档次。具体划分为标准为：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对每套建筑面积为60平方米以下和180平方米以上的住宅是否进行进一步细分。
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（2）价位结构：按单位建筑面积交易价格划分，3000元/平方米以内的每500元为一个档次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以内的每1000元为一个档次。具体划分标准为：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、……、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干类别。各城市可根据本地实际情况，确定对1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否进一步细分。
（3）区域结构：按行政区，或按环线、方位、片区等当地习惯的划分方式，划分为若干类别。
（4）购买者类型：按购买者身份证发证机关，划分为本市（可细分为本市城区和本市其他）和外地（可细分为本省其他地区、外省市、境外）等类别。
5、报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。此部分内容参见附表5—7。
6、金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。
7、其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。
8、报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。其中，应特别注意把握如下环节。
（1）各市场之间的相互作用和协调关系。例如增量房市场与存量房市场之间，住宅市场与非住宅市场之间，买卖市场与租赁市场之间。
（2）各类统计指标之间的联动关系。例如供给量、需求量等物量指标与价格指标之间的关系，供应结构，成交结构与需求结构之间的关系。
（3）先行指标与同步指标之间的关系。例如对土地购置、开发投资、新开工和施工面积等指标的分析，要联系空置量、累计可销售量指标，考虑对当前市场形势的影响。
(二) 近期采取的主要政策措施
主要是在报告期内，结合本地区实际采用的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。
(三) 市场存在的主要问题及原因
1 .报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。
2.报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。
3.报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），应作专题分析。
4.其他可能影响市场健康发展的因素等。
(四) 市场形势预测
采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测：
1.依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。
2.根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。
(五) 下一步的政策建议及主要措施
主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。
三、 附加说明
简报中的商品房批准预售、累计可售、实际登记销售面积、平均销售价格，不同套型、价位商品住房供求结构，以及二手房买卖、购买对象分类等数据指标仍按照《建设部关于建立房地产市场月报数据和监测报告上报制度的通知》（建住房函[2005]165号），《建设部办公厅关于实行房地产市场月报数据和监测报告网络上报制度的通知》（建办住房函[2005]365号）要求上报。
附表1—7。
附表1：
商品房供需基本情况表
1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米
分类 批准预（销）售面积 月末累计可售面积 实际登记销售面积 平均销售价格
与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 预售 现售 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）
同期
比（%） 环比（%） 同期比（%） 环比（%）
商品房
商品住房
附表2：
二手房买卖基本情况表
1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米 单位：亿元、万平方米、元/平方米、套
分类 成交面积 成交金额 成交套数 平均销售价格
与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%） 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）
二手房
二手住房
附表3：
不同套型新建商品住房供求结构表
1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米、套、%
≤60m² 60-80 m² 80-90 m² 90-100 m² 100-120 m² 120-144 m² 144-180 m² >180 m² 合计
占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比 占比
面积 批准预（销）售
月末累计可售
登记销售
套数 批准预（销）售
月末累计可售
登记销售
平均成交价格 登记销售
注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；
②占比是指占总套数或总面积的百分比。
附表4：
不同价位新建商品住房供求结构表
1月～ 月 单位：万平方米、元/平方米、套、%
≤1000元/m² 1000-1500
元/m² 1500-2000元/ m² 2500-3000元/ m² 3000-4000元/ m² … 8000-9000元/ m² 9000-10000元/ m² 10000-12000元/ m² 12000-15000元/ m² >15000元/m² 合计
占比 占比 占比 占比 占比 … 占比 占比 占比 占比 占比
面积 批准预（销）售 …
月末累计可售 …
登记销售 …
套数 批准预（销）售 …
月末累计可售 …
登记销售 …
平均成交价格 登记销售
注： ①1500-2000元/ m²是指超过1500元/ m²、小于等于2000元/ m²，其余作相似理解；
②占比是指占总套数或总面积的百分比；
③各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/ m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m²以上的要至少每1000元为一个档次。
附表5：
商品住房购买对象分类表
1月～ 月 单位：万、平方米、元/平方米、套、%
分 类 本 市 外 地
本市城区 本市其他 本省其他地区 外省市 境 外
面 积 销 售
套 数 销 售
价 格 平均价格
平均价格与上年同期比（%）
附表6：
典型楼盘同质比较价格变动情况表
1月～ 月 单位：元/平方米、%
分 类 价格 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）
商品房
商品住房
二手房
二手住房
数据来源说明：包括所选楼盘数量、典型性、项目动态、不同时期成交价格情况
附表7：
价格指数变动情况表
1月～ 月 单位：%
分 类 价格指数 与上年同期比（%） 当月与上月环比增长（%）
商品房
商品住房
二手房
论文摘要：文章采用内容分析的方法，从广告传播表现着手，通过分析《宁波晚报》2006年一2007年期间的房地产广告，了解到宁波地区多样化的住房消费观，这种观念的形成是宁波人的精神品格、大众传媒的影响等多种因素交叉作用的结果。广告传播表现不仅是反映消费观的重要视角，它也影响甚至改变着人们的消费观念。
宁波市是长三角地区经济最重要的引擎之一，房地产行业作为国民经济的支柱对于推动经济发展至关重要。而房地产行业的发展，又受到消费者住房消费观念的影响和制约，通过理解和掌握区域人群居住观念，能够更好地引导和规范城市住宅的良性发展，制定适合行业成长、有利于消费者的制度法规，为房地产经济发展助力。为此，笔者选择宁波地区发行量大、最具代表性的《宁波晚报》作为研究对象，统计并归纳了2006, 2007年刊登在该报上的房地产广告，并对房地产广告的传播内容进行分析，借此探讨当前宁波地区消费者的住房消费观。
一、广告传播表现是反映消费观念的重要视角
消费观念是人们的价值观在消费活动中的具体表现形式，是价值观的组成部分，也是消费者使用价值判断来衡量事物、指导消费的一种观念。消费观念是对某一时期社会主导意识形态的反映，在不同的时期，消费观念的内涵是不同的。住房消费观念是指消费者对于住房的消费所持有的态度和看法，是指导消费者购买住房的价值判断。
以往对消费观念研究，多从以下方面进行：一是从消费结构看消费观念；二是从消费行为看消费观念；三是从企业营销活动、企业市场表现等去考察消费观念。木文主要从支配消费心理的消费观角度来了解住房消费观念的特征，并从广告传播表现视角出发，展开消费观念的研究。
广告传播表现受制于时代环境和人们的消费观念，因此成为反映消费观念变迁的一面镜子。广告不仅是一种经济现象，也是一种意识形态。它借助各种艺术表现形式，通过电视、广播、报纸等媒介，对人们的理想的生活情景进行描摹。这种理想生活，景就反映出了人们当前的消费理想和消费观念。此外，广告还从另外一个方面引导潮流，创造出新的生活方式，鼓励人们转变消费观念。研究广告的这种引导作用可帮助我们进一步理解人们消费观念转变的成因。因此，从广告的传播表现角度去了解消费观念是一种重要而独特的视角。厂一告传播表现主要包括传播主体、传播重点、传播内容、传播渠道、传播表现等内容，本文也将主要从这些方面展开。
二、房地产广告折射出的宁波地区住房消费观念
通过样本内容的分析，我们可以发现，在本地文化和外来因素的作用下，宁波地区住房消费观呈现多样化特征，主要表现如下：
(一)在感性泛滥的时代相对理性的消费观
从全国房地产广告诉求点变换的整体趋势看，过去单一的卖房已经升华为卖概念、卖文化、卖生活享受，过去简单的居住环境诉求升华为对楼盘附加价值的诉求。这也导致了房地产广告的通病—炒作概念。概念诉求广告看重虚无缥缈的情感诉求，注重展现浪漫唯美的画面，追求所谓的“意境”，激发消费者深藏的情感并产生购买。
与这种整体趋势相反，宁波地区房地产广告更注重理性的诉求。如表1:
通过对诉求点的分析，我们发现，地理位置、配套服务管理、建筑设计风格及屋内设施、价格、规格档次、信心保证、前景及价值、金融利益及优惠、现房、促买等理性诉求点占据了大约97.6%的比重，而人情味(安全感、温馨感)仅仅占据了2.4%，从中可以看出宁波人看重实际价值的理性消费心理。
除此之外，在所有诉求点中，最能代表节俭消费的诉求点应该是价格、金融利益和优惠。价格在所有的诉求点中所占的比重为8.7%，而金融利益和优惠所占的比重为6.8%，两者相加在所有的诉求点中位居第二。这说明了宁波地区住房消费观念仍然以适度节俭消费为主，经商的传统让宁波人直接将目光放在价格上，房产的附加意义被彻底剥离。
(二)追求居住的硬件设施，更看重居住文化环境的消费观
通过分析表1，我们发现，排名11位的诉求点是人情味(安全感、温馨感)等生活理念，这说明大多数楼盘开始强调居住的环境，尤其是居住的文化环境。
例如，获得“全国人居经典综合大奖”的楼盘亲亲家园，在广告中传递“现代街坊，都市邻里”为核心的幸福居住理念：风格城事提出“新都市主义”，倡导较高密度、重视邻里关系的社区，广泛提倡不同阶层融合，以步行系统为主要交通形式的居住模式；青林湾提出“亲情和睦传三代，温馨相伴青林湾”的生活理念。
这些广告证实了宁波目前的房地产营销观念主要植根于老百姓的小日子，是一种草根阶层、普罗大众日常生活引发的一种理念。它是一种居住文化的生活理念，消费者期望选择居住氛围好，配套齐全，产品合适，物业服务专业的居住环境，让社区承载一种文明、一种居住文化的邻里生活理念，使居住空间的钢筋水泥具有更深厚的情感内涵。
曾经有媒体对宁波市民做过“幸福里征询幸福居住指标”的调查。调查结果显示，市民对幸福居住的渴望及标准己经发生变化：从最初只要求满足单一居住功能的房子，到对生活环境、配套有一定要求的社区，再到当前注重居住文化、居住氛围，宁波人已把居住与幸福感紧密地联系在一起。
(三)广告表现反映出个性化的消费观
从样本内容看，大多数楼盘广告在选择目标受众时，并没有清晰定位。不同年龄层、不同收入的人都可能成为楼盘的目标对象。
但另一方面，宁波市场老年公寓、单身住宅以及适合核心家庭的小套型住宅以及多代人的同居型住宅，都有了差异性的市场需求。在2006年1月25日的报纸广告中，出现了老年居家养老公寓的差异化营销广告。除此之外，房地产开发商针对为数不多的向往分居但经济实力有限的单身工薪阶层和新婚消费者的需求，推出了1室1厅的小居室和单身公寓。通过张扬自我的表达方式，打出了针对这群人的个性广告，迎合了年轻消费者渴望自由、追求爱情和享受的轻松生活态度。由此可以看出，现在的消费者对于住房的需求已经发生很大变化，对于个性化追求体现得愈加强烈。
(四)炫耀性消费观盛行
通过对样本的内容进行分析，可以发现在排名前三十位的楼盘中广告中，以“炫富”为广告主题的占到了33%随处可见标注着“奢华”、“贵族血统”、“凌驾众生”、“豪"l官邸”、“名流贵胃，，、“王者”“皇家”、“至尊”等诱惑性的词语，张扬着奢华与富贵，这就是“炫富”厂一告。
“炫富”广告通过建构差异性消费符号，迎合富人们自我实现的需要，促使他们不断购买高档住宅来炫耀财富、彰显身份。尽管公众从社会责任的角度，对于炫富的房地产广告给予激烈的批评，但是炫富广告满足了部分消费者对于身份的展示和证明，因此有广阔的市场，是响消费者购买决策的重要诱因。
当然，这类炫富营销观念的弊端是显而易见的。在当前住房矛盾突出、房价高企的情况下，炫富广告一方而刺激了消费主义，引发不健康的消费欲望，另外也将加剧弱势群体的仇富心态，为构建和谐社会带来隐患。
(五)阶层性消费观凸显
我们从房地产广告中很清晰地感觉到，房地产在光彩绚烂的“图像”的纯粹表征中被彻底抽象化，而其文化功能进一步彰显，使购置房产行为逐渐演变成“构造有关自我社会身份认同以及社会关系的意义”。这层“意义”使房地产广告中处处体现“阶层性”。
频繁出现的整版、双整版房产广一告，将“身份”表现得淋漓尽致。这是关于“阶层”的“神话”。在以往的意识形态中，“顶层”是可鄙的，而现今的广告文本体现了消费者对于新的价值观念的认同，以及努力成为“顶层”的企图。“朴素、节检的时代己经过去，而奢华、消费的观念是现代的，合乎时代潮流的；公有、集体己经消失更逞论对它的信任与依赖，私有财产、个人的高低贵贱被大声地诉求。
于是，在一些房地产广告中，出现了这样的说辞： “丛林下，教孩子们识名贵树种，看四季轮回；游泳池里，孩子们扮了回童话里的美人鱼：温莎馆的贵族情怀，孩子们在咖啡香里慢慢品位，不知不觉，他们具备了王子和公主的风范。”(《宁波晚报》2006年9月11日春江花城)
主流文化阻挡不了王子公主、贵族情怀的糖衣炮弹，成千上万的广告为消费者打造贵族的生活方式和梦想，在潜移默化乃至明目张胆地影响每个人的精神世界。这是广告作为意识形态的力量，它对社会的作用是积极的：同时也是消极的。因此，在对“阶层”的意义进行不断演绎的同时，我们必须清醒认识对于“阶层”的消费应该适可而止，否则，勤俭务实的宁波人将培养出好逸恶劳、追逐消费的贵族一代，宁波也会失去最核心的文化价值。
(六)产品消费观向品牌消费观的转变
分析表2可以看出，住宅项目(包括二手房、住宅)广告占到86，而企业形象广告只占，也就是说，目前的宁波楼市广告以产品广告为主，形象广告为辅。这种格局近几年内不会改变，因为房地产是高投资的产业，消费者在置业时也必然权衡再三，反复比较物业的位置、价格、品质等条件，传统的产品消费观依然大行其道。
但是，随着楼盘销售竞争的白热化，楼盘广告之间的竞争越来越激烈，使得消费者在挑选房屋时，会摒弃形似意近的楼盘广告，转而在实力雄厚、业绩优异的发展商的企业形象广告中获取信息。对消费者而言，牌子硬、形象好、实力强的开发商开发的房子意味着信誉好、质量好、品位高；同时，品牌的文化和附加价值也能迎合消费者对彰显身份和品味的要求，为其带来强烈的归属感。
从投放《宁波晚报》的企业形象广告来看，全国的知名品牌有万科、金地、绿城、中海、万达、坤和等，而本土的有雅戈尔、联合、银亿、宁兴、交通等品牌。金地、万科、绿城、雅戈尔等地产大鳄，都不再是所谓的土地开发商或住宅供应商，而是生活方式的营造者和生活保障的提供者，他们之间的竞争己经成为企业品牌的互相较量。
三、结语
透过宁波房地产广一告，我们看到了宁波地区消费者多样化的消费观念，这是多种因素交又作用的结果。
一方而，宁波地处沿海，具有东方文化的“轻消费、重储蓄”的传统，居民崇尚节俭，消费观念总体上较为保守。尽管居民的可支配收入加大，但是宁波人依然信守谨慎购房消费观念。在心理因素的作用下，宁波的住房消费观念始终坚持理性导向。另一方面，生活条件改善，主力购买群体更新换代，他们拥有更加前卫的消费观念，超前消费、个性消费、品牌消费逐渐成为潮流。
一与此同时，大众传媒对于新消费观念的发展起到推波助澜的作用。法兰克福学派认为，大众传媒传播的大众文化塑造的是被异化的商品消费者，是被异化的消费品的奴仆，同时消费过程也被异化了。现代大众媒介通过意象、符一号、象征以创造、激发、整合欲望，诱导消费使消费主义盛行。炫耀性消费、阶层：消费都是消费主义的产物。
房地产经营与估价实习报告
专业实习是教学过程中十分重要的理论联系实际的实践性教学环节，是对学生进行专业基本训练，培养实践动手能力和理论联系实际能力的重要课程。通过这个阶段的锻炼，能培养学生具有综合应用所学基础理论和专业知识，独立分析，解决一般问题的能力。认真抓好专业实习的教学工作，提高专业实习教学质量，是提高学生业务素质和政治素质的关键环节。本期实习报告网为大家带来一篇房地产经营与估价实习报告。
一、毕业实习目的和基本要求
通过专业实习，使学生熟悉房地产开发的基本程序和方法，加深对专业的了解，拓宽知识面，提高分析问题和解决问题的实际能力，同时毕业实习也有利于毕业生就业的双向选择。具体的实习任务如下：
1，训练学生掌握搜集整理房源，客源的基本程序和方法。
2，培养学生理论联系实际，从实际出发分析问题，研究问题和解决问题的能力，将学生所学知识系统化。
3，让学生了解本专业业务范围内的房地产交易相关的法律，如购房签约相关的法律法规，住房抵押贷款相关的。法律法规，房地产税费相关规定等，熟悉房地产销售代理，居间业务的操作要求情况。
4，培养学生热爱劳动，不怕苦，不怕累的工作作风。
二、毕业实习时间
专业实习时间规定在第六学期进行，具体为3月6日--207月16日。
三、毕业实习内容和要求
(一)实习内容
1，企业前期业务扩展工作；
2，房地产公司的制度建设，各项管理制度的实施；
23，日常经营管理工作，如业务洽谈，项目调研，房地产销售，推广策划的工作；
4。其它与房地产相关的项目。
(二)实习要求
1，服从安排，一切行动听从实习单位有关人员和指导老师的安排。严格遵守实习单位的各项规章制度，注意安全和保密。
2，尊重实习单位的各级领导和工作人员，虚心向有实践经验的同志求教，在实习活动和旅途中做到文明礼貌。
3，毕业论文贯穿于毕业实习过程中，学生在现场要进行论文资料的收集，并及时与与指导教师联系。
4，实习结束后学生应提交《实习报告》，填写《实习鉴定表》。实习报告应包含以下内容：
(1)实习地点，所在公司概况，房地产企业的性质，组织架构等基本情况。
(2)相关区域市场房地产项目的分析。
(3)房地产销售内容，项目和收费标准，收费管理等。
(4)实习中你具体分管哪些工作，并参与了哪些方面的管理工作，遇到了什么问题谈谈你的看法和认识。
(5)通过实习有哪些收获，结合实际谈谈你对自己专业知识和能力的认识。
四、实习指导教师：杨志民，李艳艳，许开丽
五、毕业实习成绩评定
实习期间坚持记录实习笔记，叙述具体的实习笔记和工作撰写一篇毕业实习总结，题目自拟，以一主线展开内容，切忌记流水帐，字数要求不得少于3000字。实习结束后上交实习总结，并将签有意见和盖有公章的毕业实习鉴定表交回。
实习单独记成绩，实习成绩由建工学院负责考核，成绩依据主要是学生的实习表现，实习报告。成绩分优，良，及格，不及格四级。
六、毕业实习注意事项
1，严格遵守实习纪律，听从指挥，遵守公司的有关岗位工作规范，保质保量完成各项任务。
2，实习当中若有问题，可及时与学院联系
3，提高职业道德修养，树立高度责任感，端正工作态度。
4，加强安全防范意识，注意人身和财产安全。
5，谦虚谨慎，努力学习，吃苦耐劳，做到脑勤，手勤，不断提高业务水平。
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近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，_出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。
一、当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资 www.jingyou.net 质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供_保护伞_，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有_投资、就业、升学_等禁止性内容，误导消费者。
（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定_霸王条款_，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积_缩水_、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。
二、加强建筑房地产市场监管的措施
对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。
作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。
（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管
土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。
（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为
一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。
二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20xx万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处_两虚一逃_违法行为，并通报_门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。
三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、_门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。
（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处
一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。
二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。
三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。
（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制
一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业_经济户口_。同时，建立_黑名单_和_黄牌警告_制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。
二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、_门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。
三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。
四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。
一、我县房地产行业现状
20xx年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积万平方米，全年竣工住房面积万平方米，人均增长平方米。目前，县城居民人均居住面积已达平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积万平方米；存量住房上市交易127户，面积万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。
二、存在的问题
近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：
一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得《商品房预(销)售许可证》就擅自进行商品房预售；少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的“永胜花园”缺《商品房销售管理办法》的有关规定；茂泰房地产开发公司开发的“鑫隆佳苑”缺《商品房销售进度表和价目表》。
二是物业管理不完善。物业管理面太窄；市民居住消费现象更新的问题；管理人员服务工作不能满足住房要求的问题；物业管理资金难以到位的问题等。
三是住房保障体系不健全。在经济适用房、廉租房建设管理中，住房保障体系健全还不够；“两房”建设工作创新力度还不够。
三、几点建议
1、放开搞活，培育住房二级市场
在20xx年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续；必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化；必需明确住房交易优惠政策，降低税费；必需培育和规范房地产中介服务市场；
2、规范市场，着力监管与服务
在规范房地产市场管理方面，应在“监管和服务”上下功夫。一是把好开发企业准入关。对申报房地产开发资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预(销)售的监督和管理。严格执行预(销)售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。三是认真做好开发企业资质年检工作。
3、突破难点，建立物业管理机制
一是加大宣传，转变观念。向社会开展广泛的宣传教育活动，提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、安全、法制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等；新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理；房屋设备、设施维修和更新；环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。
4、完善住房保障体系，全面推进廉租住房建设
一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理和监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”建设工作责任意识。二是依法依规运作，积极稳妥推进“两房”建设工作。按照县政府《关于推进崇仁县经济适用住房和廉租住房建设实施意见》的要求，坚持科学运作，规范操作规程，采取电视宣传、组织宣传车上街、在县城人流密集的主要街道咨询服务和散发《公告》材料、三榜公示以及将经济适用房和廉租住房公开摇号活动制作电视新闻滚动播放等形式，向社会广泛开展“两房”政策、运作情况进行宣传。建立申请申购、填表登记、入户调查、审核确认、建档管理制度。启动“三级审核、三榜公示”等工作，严格做到对“两房”合理合规的使用，并建立“两房”建设工作重大事项报告、统计报表、责任追究等制度。三是加大业务工作技能，进一步落实住房保障运行环境。四是创新思路、加强“两房”建设。要用创新思路来解决业务工作中遇到的复杂问题和打造“两房”建设领域。通过工作的不断创新，进一步为政府解决困难家庭的住房问题决策提供科学依据，不断提高“两房”建设发展思路，使“两房”建设这项‘民生工程’又好又快地发展，造福于民。
关键词：房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题：
1、在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制，但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题，我认为要改善财务管理方法，提升财务管理水平，应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面：
1、构建财务核算的体系平台，从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程，以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统，通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况，实现管理信息动态收集和深入分析，为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性，降低运营风险。5、完善资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理，提高资金效率，降低资金风险，利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成，充分借助于信息化手段，提高财务管理的效率，进而完善内外部信息共享平台，实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合，形成有机的整体管理系统，最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于：促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一；为保障房地产企业发展战略的实现，提供了有效战略实施操作手段；为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案，使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息；强化了房地产企业风险控制，能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。2、科学设置会计科目
首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
基本信息
目前所在： 广州
年 龄： 23
户口所在： 江门
国 籍： 中国
婚姻状况： 未婚
民 族： 汉族
培训认证： 未参加
身 高： 156 cm
诚信徽章： 未申请
体 重： 48 kg
人才测评： 未测评
我的特长：
求职意向
人才类型： 应届毕业生
应聘职位： 工程造价师/预结算经理：估价造价(全职实习)，企业策划人员：，市场分析/调研人员：
工作年限： 0 职 称： 无职称
求职类型： 实习可到职日期： 随时
月薪要求： 1000--1500 希望工作地区： 广州，佛山，江门
工作经历
雅图仕印刷有限公司 起止年月：20xx-07 ～ 20xx-08
公司性质： 外商独资 所属行业：造纸/印刷
担任职位： 员工
工作描述：
离职原因： 暑假工
志愿者经历
教育背景
毕业院校： 广东建设职业技术学院
最高学历： 大专
毕业日期： 20xx-07