最新物业公司规章制度培训内容（通用32篇）
1、客户投诉须坚持"五清楚，一报告"的处理原则：
（1）听清楚：在接待客户投诉时，应耐心听客户讲完，听清客户投诉的内容，不得打断客户说话，更不能急于表态。
（2）问清楚：待客户讲完后，要进一步问清有关情况，切忌与客户正面辩驳，应客观冷静地引导客户叙述清楚实际情况。
（3）跟清楚：受理客户投诉要一跟到底，直到问题得到解决并回复客户为止。对不能解决的投诉，应婉转地向客户讲清楚，并确定下次回复的时间。
（4）复清楚：对客户的投诉在充分了解情况后，应及时把处理的过程及结果清楚地回复客户，以表明客户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决。
（5）记清楚：处理客户投诉后，应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于客户意见处理表内，由客户确认后收回存档。
（6）报告：重大投诉，必须马上报告部门经理和物业管理中心领导。
2、客户投诉处理程序：
（4）一般性投诉：当接到一般性投诉时，将投诉情况记录在《客户投诉记录表》上，及时向职能部门进行信息传递并立即将情况回复客户。
（5）通过物业管理中心处理的一般性投诉有：大厦内装修噪音滋扰他人办公；卫生间等公共设施使用出现故障和问题；客户室内设施需要维修；客户邮件、报纸遗失或欠收；大厦公共区域环境卫生及绿化花木问题；大厦鼠虫害防治问题；涉及物业管理中心所提供的各类服务问题。
（6）重大投诉：遇到重大投诉，须将投诉事项及时上报部门经理和中心领导并向投诉客户解释原因，确定回复时间；重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃等破坏性行为、刑事案件、客户集体投诉（三家以上）、中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等主要设备设施故障、大厦主题结构遭受破坏等。
（7）书面投诉：对客户的书面投诉，确认投诉性质以书面形式回复客户。
（8）投诉汇总：每月对投诉进行一次汇总，记录在《客户月投诉统计表》上，并根据客户投诉情况，进行客户回访。
1、公司总经理、副总经理、总经理助理、各部门及管理处经理、管理层员工的年度业绩目标依据上海公司发展战略和年度业绩目标由上而下依次分解制定的。由上下级共同制定《个人/部门年度业绩目标》(kpi关键业绩指标)。
2、各部门、管理处根据上海公司下达的业绩指标，结合部门、管理处工作目标和职责，由部门、管理处经理与总经理或分管副总经理、总经理助理共同制定《部门、管理处年度业绩目标》(kpi关键业绩指标)。
1、公司业绩考核以月度计划考核和品质考核为基础。
2、管理处经理业绩考核包括计划考核和品质考核，其他管理层人员业绩考核实行计划考核(不包括总经理、副总经理、总经理助理、上海地产公司下派财务经理)。
3、月度品质考核按照《上海格林金地物业管理公司品质管理考核办法》的有关规定进行。
4、月度计划考核按照《上海格林金地物业管理公司计划考核办法》的'有关规定进行。
4.1计划考核类别：公司计划按编制者分为部门(管理处)计划和员工计划。职能部门、管理处工作计划与部门、管理处负责人的工作计划合二为一，合并为一张计划考核表进行编制、填报、考评。
4.2职能部门(部门负责人)月度工作计划表中考核内容分两部分：一是部门独立完成的工作，占60%权重;二是支持、配合各管理处及其他部门的工作事项(对其他部门、管理处的支持服务)，占40%权重。
4.3管理处(经理)计划考核分为三部分内容，以经营能力考核为主要内容。
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。
2、非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。
3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。
4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。
5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
小区车辆停放、出入管理规定
为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。
2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后，有车库的住户必须将车停放在车库内，无车库住户必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿（每卡30元）。
5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。
车辆停放收费标准
按物价部门的核价或批文收取（略）
收费人员管理制度
1、举止文明，姿态端正；热情服务，礼貌待人，耐心解释用户提出的各种
9页第问题，树立公司的良好形象。
2、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握收费系统的操作。
3、坚守岗位，认真履行职责，做好车辆出入登记，尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丢失，值班人员要照价赔偿；如遇车辆丢失，根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。
4、坚持原则，严格执行收费标准，按照票额开具发票，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，严格控制出口人工抬闸，违者从严处理。
5、爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。
6、如遇停电或设备出现故障，应及时报告上级，维持好车辆出入秩序，认真做好登记，防止IC卡丢失。对此期间所收回的未付款IC卡应分类保管，交收费管理员处理。
7、认真交接班，如实做好各项登记。
8、维持收费岗亭良好秩序，保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。
车辆免费制度
1、本公司的车辆可免费，但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名，以备财务部查核。
2、军警车辆除执行公务时免费外，其他一律不得免费。
3、如遇特殊情况需免费的，必须经物业服务中心物业经理以上级别人员批准后方可免费，并做好相关登记。
收费人员交接班制度
1、交接班时，交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容，并在交班人一栏签名，接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。
2、接班人接班时，应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等，交班后发现错误，由接班人负责。
收费人员财务结算制度
1、每周五为收费管理员收取停车费时间。
2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。
一、卫生保洁管理规定
第一条、为加强汇星花园卫生保洁工作的管理，创造清洁、优美、舒适、文明的生活环境，促进精神文明建设，根据有关法律、法规，结合实际，特制定本规定。
第二条、汇星花园的卫生保洁管理由汇星花园物业管理部统一负责。
第三条、汇星花园的所有人员都应尊重保洁人员的劳动，不得妨碍阻挠保洁人员的工作。
第四条、汇星花园所有人员都应做到:
(一)爱护公共环境卫生，不随地吐痰，不乱扔果皮、纸屑和烟头等废弃物。
(二)不得损坏和擅自移动保洁设施。
(三)讲文明、讲道德、讲卫生，自觉搞好家庭卫生和经营场所的卫生。
(四)做到垃圾袋装化，并按规定时间倒入保洁设施内，实现日产日清。
(五)严禁从窗口、阳台向下抛掷垃圾、杂物、废弃物等。
(六)有义务确保和维持所有污水渠、排水管道畅通。
第五条、对于违反上述各条规定的，物业管理部有权劝阻和制止，情节严重的'，提请有关行政主管部门给予处罚。
二、园林绿化管理规定
第一条、为加强汇星花园的园林绿化管理，保护和改善汇星花园内的生态环境，提高环境质量和生活质量，根据《城市绿化条例》，结合实际，特制定本规定。
第二条、汇星花园的园林绿化管理由汇星花园物业管理部统一负责。
第三条、园林绿化管理的内容:
(一)制订园林绿化管理制度。
(二)管理与维护园林绿化设施。
(三)建立和培训园林绿化队伍。
第四条、汇星花园所有人员都有爱护绿化成果和绿化设施的义务，有权对损害绿化成果和设施的行为进行制止。
第五条、汇星花园内所有人员不得擅自砍伐和移植汇星花园的花草树木。
第六条、因经营、生活和交通事故造成绿化植物或绿化设施损失的，由责任单位或个人负责赔偿。
第七条、汇星花园内的庭院禁止私自种植花草树木，所有园林绿化必须符合规划设计要求。
第八条、在园林绿化范围内禁止以下行为:
(一)攀折花木、采摘花草、损坏草坪，在树木上乱钉乱刻、栓绳、挂物。
(二)在草坪内停放车辆、堆放物料、晾晒物品。
(三)在绿地内挖坑取土、倾倒垃圾、排放污水。
(四)在树冠下或草坪内焚烧物品。
(五)在绿化用地上种植蔬菜或擅自种植其他花木。
(六)其他损害园林绿化植物及设施的行为。
第九条、对违反上述第七、八条规定者，物业管理部有权对其进行劝阻和责令赔偿，对屡劝不改的，可提请绿化行政主管部门依法追究责任。
（1）认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识；
（2）组织逐级防火责任制，落实有关防火措施；
（3）经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患；
（4）监护动火作业；
（5）管理消防器材设备，定期检查，确保各类消防器材和装置处于良好状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）要时刻保持畅通；
（6）定人、定时、定措施，同时组织制订紧急状态下的疏散纲要；
（7）接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。
2、实行用户防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。
3、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。
4、不得损坏消防设施和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。
5、严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁燃放烟花、爆竹。
6、遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用电器，要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏。
7、大厦内商铺必须按每30平方米（建筑面积）配备一只灭火器（小于30平方米配备一只，大于30平方米配备2只以上），并放置于易于取用的固定位置。
8、大厦范围内不得燃烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，烟头及火柴要随时弄熄。
9、用户进行室内装修，需要增设电器线路时，必须保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；装修材料应采用不燃或阻燃材料，并按规定每50平方米（建筑面积）配备一只灭火器，如使用易燃或可燃材料的，必须经市消防管理机关批准，按规定进行防火处理，并按每100平方米（建筑面积）配备3只灭火器。
10、需要进行烧焊等动火作业的.，应向物业公司提出申请，经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。
11、发生火警时，应立即告知物业公司或拨火警电话119，并关闭电气开关、燃气阀门和门窗，迅速离开大厦；用户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。
12、各用户应服从消防管理人员的管理，不得刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防管理人员行使职权。
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
3.1物业管理公司的'所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
4.1进公司必须穿好工作服；
4.2工作服要干净；
4.3进公司须戴工作证；
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司；
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；
4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理；
4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用；
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00
5.2不得无故迟到、早退、外出；
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）；
5.4严禁无故旷工；
5.5上、下班必须签到；
5.6不许代别人签到；
5.7不得涂改签到表。
6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观；
6.2注意整理整顿；
6.3道路要保持畅通，不许摆放东西；
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴；
6.5节约用水，用电，不得浪费；
6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理；
6.7凡盗窃本公司财物，从严处理；
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
(一)清洁管理
现代清洁不但注重一般业务的扫'，更为注重专业的保'，防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此，我们的清洁作业更注重专业业务的含义是'保洁'。
清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持建材的'外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀;使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。
(二)绿化管理
在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。
(三)消杀管理
为有效控制'四害'密度，营造良好的工作和生活环境，将以'预防为主、全面达标'为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。
消杀区域主要包括:大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室和食堂。
在消杀工作过程中，将以不影响人员正常办公、生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在夜间或周末进行，在第二天工作日开始前做好通风排气。在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。
(四)排污管理
服务中心对于项目的污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化的管理，确保业户或租户有一个无污水、无废气、无臭气的工作、生活环境。
(五)污染控制
服务中心对于各种可能的污染源如食堂排烟、风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。
(六)倡导洗手间文化
通过对洗手间内的精心布置，如绿化摆设、墙面布置等，倡导洗手间文化，为环境管理提供一个示范点，同时也是环境管理的一种升华，展示的不但是一种风格，还是一种文化，还是一种让人感慨万千的感想。
规范物业公司采购流程，明确采购责任，对采购过程进行管控，确保采购的物资、服务符合公司规定的要求，以保证公司利益。
物业管理所需要的所有物资（如项目开办物资、工程保养、修缮、保洁、消防、保安、绿化、相关部门所需物资等）的采购活动。
1、项目各部门：按照当月资金计划由部门负责人负责制定采购计划申请，并协助行政部进行物资核对、清点入库或紧急采购结算；
2、综合事务部：采购专员负责协助公司综合部相关人员确定采购分供方、把控物资价格、协助签订合同、受理产品及服务质量的投诉等；
3、客服总监：负责审核采购计划，包括计划内和计划外物资采购申请。
a类：办公用品、劳保用品等日常耗材，单价 b类：办公设备、办公家具等固定资产，单价≥1000元
特殊类：大金额固定资产，单价>10000元
1.提出采购申请
各部门负责人根据下月的物资预计用量并结合项目预算及月末库存情况，在每月25日之前以《采购申请单》的方式提出下个月的物资采购计划，写明物资名称、型号、规格、数量、单价等（如有特殊要求，须备注说明）。
2.审核采购计划
月度物资采购计划由需求部门负责人于每月25日前提出书面采购申请，由库管员、财务人员、客服总监于28日前完成审核，每月28日提交公司综合部总裁助理或物业运营中心总经理审批，根据ab两类物资情况，审批流程如下：
a类物资：
项目需求部门负责人提出申请后，需仓库管理员审核，检查仓库是否有库存或者替代品，若无则同意申购，流入下一审核环节；
项目财务人员根据当月资金计划，对各部门负责人上报的采购申请进行审核，若在资金计划内则同意申购，若不在资金计划内则审核驳回，如遇紧急特殊情况需在资金计划外采购的，需追加预算申请，说明情况，方可通过，审核完成报客服总监，客服总监完成最后一步审核流程，流入下一审批环节；
物业总经理审批通过后转至综合事务部采购专员下单采购。
b类物资：
除履行a类物资审批流程，在物业总经理审批通过后流向集团总裁助理处进行审批，审批通过后方可下单采购。
特殊类物资：
除履行b类物资审批流程，在集团总裁助理审批通过后流向集团总裁处进行审批，审批通过后方可下单采购。
3、供应商的选择
行政部采购人员在采购物资时要选用符合要求的供应商，在公司指定的合格供应商名单内进行采购活动；
对新型、首次购买的物资，在公司没有固定分供方的情况下，项目行政采购人员需配合公司负责采购的人员一起搜集供应商和产品的信息，协助完成新分供方的确定。
4、物资的'采购
各需求部门将批准后的《采购申请单》提交给负责采购的人员，由其在合格供应商处进行采购。严格控制在计划范围内并根据项目预算内安排开支。所采购的物资有质保要求的贵重物资应签署合同、协议并经评审。
如因特殊情况需追加计划开支或超计划开支的应由各部门提出追加预算申请，并详细说明原因。
行政部采购组在支付费用及采购物资前需借款时，由经办人填写《借款单》，财务部根据相关合同、协议或计划审核后，办理借款。
5、物资入库
采购回来的物资由提出采购计划的部门负责人、库房管理员等验收，验收合格后交库管员办理入库手续并填写物资入库单，留下记录。
6、物资领用
物资采购入库后，库管人员负责通知各需求部门领用物资，建立物资出库领用单，并做好登记，建立物资台帐。
7、报销
经验收合格无误的物资采购入库后，采购人员以《费用报销单》的形式于每月**日之前，向公司财务部提出报销申请，并附上经审批完成的物资采购清单、入库单及相应发票。
为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理。
三、做到按时上下班。
严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
四、对无视公司工作纪律，屡次违反，将调离其本人工作岗位或待岗学习。
五、严禁打架斗殴，聚众闹事。
六、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假。
八、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办。
九、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止。
奖惩制度：
奖励：
一、对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进
行统一表彰。
二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。处罚：
一、工作迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元；30
分钟以上者按旷工处理（30分钟以上为半天，1小时后为一天）。
二、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。
三、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。
四、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。
五、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月1日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表。
考勤制度：
一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到不早退。
二、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。
三、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。
四、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，可适当安排提前1小时下班，但不能推迟上班时间。
五、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交。
财务管理制度：
一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。
二、向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。
三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。
四、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。
五、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。
水、电工管理制度：
一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。
二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。
三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。
四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情况。
五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护
全体业主的合法权益：
六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。
七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。
八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。
九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
保安队的职责：
一、在集团、公司的.领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民的生命财产安全，为居民创造一个安全、舒适的居住、生活环境。
二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，确保小区的安全。
三、对小区内的居民做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。
四、负责管理好小区内交通秩序。
五、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。
环卫保洁工管理制度：
一、保洁人员服从领导、听从指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。
二、坚守岗位，行为规范。
三、环卫保洁工作要求：
1、生活垃圾每天清运2次，保持垃圾桶和果皮箱清洁。
2、小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，路灯每月清洁1次。
第一章总则
第一条目的和依据
1.1目的
⑴为了完善公司薪酬分配体系，使公司的薪酬体系与市场接轨，能够达到激发员工活力的目标;
⑵把员工的个人业绩和团队业绩有效结合起来，共同分享企业发展所带来的收益;
⑶促进员工价值观念的凝合，形成留住人才和吸引人才的机制;
⑷最终推进公司发展战略的实现。
1.2依据
依据国家有关法律、法规及深圳特区的相关规定与公司的有关规定，制定本制度。
第二条适用范围
本制度适用于公司全体员工。
第三条薪酬分配的依据
公司薪酬分配依据岗位价值、技能和业绩。
第四条薪酬分配的基本原则
薪酬作为价值分配形式之一，应遵循竞争性、激励性、公平性和经济性的原则。
1、竞争性原则：根据市场薪酬水平的调查结果，对与市场水平差距较大的岗位薪酬适时作一定幅度的调整，使公司薪酬水平具备市场竞争性。
2、激励性原则：打破工资刚性，增强工资弹性，通过绩效考核，使员工的收入与公司业绩和个人业绩紧密结合，激发员工积极性。
3、公平性原则：薪酬设计重在建立合理的价值评价机制，在统一的规则下，通过对员工的.绩效考评决定员工的最终收入。
4、经济性原则：人力成本的增长与企业总利润的增长幅度相对应，用适当的工资成本的增加激发员工创造更多的经济价值，实现可持续发展。
第五条薪酬体系依据岗位性质和工作特点，公司对不同类别的岗位人员实行不同的工资系统，构成公司的薪酬体系，包括结构工资制，及临时性员工工资制。
1)清洁员在广场管理处项目经理领导下，实行全面日常广场公共地方卫生保洁工作。
2)根据综合广场实际环境情况，确保辖区内环境卫生符合标准。
3)保安工作将密切与公安机关配合，在公安机关监督指导下，认真贯彻综合治理精神，做好大厦的四防(防火、防盗、防抢、防破坏)等安全防范工作。
4)保安部负责整座大厦的保安工作规划和指导培训保安人员，并对保安人员日常勤务、技能装备实行检查，认真搞好保安的组织和管理工作。
5)保安人员实行公开招聘，按照保安管理条例，严格审查，择优录取，报管理经理、人事部经理审批，并报当地公安机关保安管理委员会备案、培训:培养、训练保安部全体成员服从领导、听从指挥、遵守国家法令、履行保安职责。
6)建立完善各项管理制度，制定勤务、内务条例，保安人员法则，以及配备使用防卫械具和通讯、交通工具等各项管理办法，抓好保安人员的思想、业务培训教育，不断提高保安队伍的整体素质。
7)协助公安机关做好预防和处理广场内从事违法犯罪人员的活动，及时采取措施预防灾害事故的发生，一但发生治安及灾害事件，负责组织抢救工作，保障大厦内的人员财产的安全。
8)对混入广场内从事违法犯罪者，有抓获并扭送公安机关的.责任，但无拘捕、关押、搜查、审讯或没收财物、罚款等处理权利。
9)做好内部装修施工的管理和监督，加强对施工过程的检查，防止火灾、保护大厦人员财产安全。
10)做好大厦内消防设施的日常检查，加强对义务消防员的技能培训。
为了加强对资产和各类物资的管理,特制定报废管理制度。
1、对于已达到使用寿命的资产和物资,如已失去原设计使用价值,但可转化为它用,要充分利用它的剩余价值;
2、对于已无剩余使用价值的,如再使用将要影响到安全或浪费能源、影响形象等,即可办理报废;
3、对于设备设施的报废须由维保部提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
4、对于各类工具的报废,由使用部门提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
5、对于劳保物品的'报废,由相关部门提出申请,报办公室核定后,报总经理核准;
6、对于其他各类库存物资的报废,由保管员提出书面申请,交办公室组织相关人员评议确定后,报总经理核准;
7、经总经理批准后的报废资产和物资,由办公室组织相关人员到现场做销毁处理;
8、作为废品被收购的,其收入款项要及时、如数上交财务部;
9、对于已按程序报废的资产和物资等,保管员要及时做账务抵消处理。
第一章、董事会职权
一、议定本公司的长远规划和经营方针。
二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。
三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第二章、经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第三章、办公室职责
一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第四章、管理部职责
一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。
二、负责小区物业的接管验收工作。
三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。
六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。
七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务。
第五章、保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。
2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。
4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。
8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。
9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。
10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。
3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。
4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。
5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。
6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。
7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。
8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。
第六章、保洁员岗位职责
一、室外岗位职责
1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。
7、完成公司交办的其它临时性工作。
三、室内岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。
②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系。
⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。
⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。
⑦积极完成上级交办的临时任务。
第七章、物业管理员岗位职责
一、管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务。
二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。
三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。
四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。
五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改。
六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。
七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收。
八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。
九、负责对小区的空置房时行检果和管理。
十、负责小区钥匙的管理和使用。
第八章、水电工岗位职责
一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。
二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不拖拉扯皮。
三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。
四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电。
五、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全。
六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。
七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。
八、及进搞好业主用电的充电工作。
第九章、监控室规章制度
为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
一、监控室值班登记制度
（一）监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
（二）值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。
（三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定。
（四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
二、监控系统使用管理制度
（一）监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。
（二）监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
（三）非工作人员未经许可不得进入监控室。公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。
（四）禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。
（五）公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
（六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
三、发现案件线索登记存档制度
（一）监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U 盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索。
（二）监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U 盘存档保留，并做好标记。
（三）对公司领导要求保留的录像进行另存入U 盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。
第十章、财务管理制度
一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。
二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。
三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。
四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。
五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。
六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。
七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。
1。公众制度
（1）《业户手册》。
（2）《业主公约》。
（3）《精神文明公约》。
（4）《楼宇使用维护管理规定》。
（5）《二次装修管理规定》。
（6）《二次装修管理协议》。
（7）《装修人员管理规定》。
（8）《出入物品管理规定》。
（9）《安全管理规定》。
（10）《消防管理规定》。
（11）《清洁卫生管理规定》。
（12）《园林绿化管理规定》。
2。岗位职责
（1）物业经理岗位职责。
（2）经理助理岗位职责。
（3）物业管理部经理岗位职责。
（4）物业管理文员岗位职责。
（5）物业管理员岗位职责。
（6）物业商务管理员岗位职责。
（7）物业清洁员岗位职责。
（8）工程管理部经理岗位职责。
（9）工程技术员岗位职责。
（10）强电技工岗位职责。
（11）弱电技工岗位职责。
（12）暖通工岗位职责。
（13）维修工岗位职责。
（）工程文员、资料员、仓管员岗位职责。
（15）安全经理岗位职责。
（16）安全管理员岗位职责。
（17）财务经理岗位职责。
（18）财务会计岗位职责。
（19）财务出纳岗位职责。
（20）财务收费员岗位职责。
3。运作管理制度
（1）《员工手册》。
（2）《管理人员文明服务准则》。
（3）《员工办公制度》。
（4）《各部门月工作计划及总结制度》。
（5）《物业管理工作廉洁制度》。
（6）《员工培训制度》。
（7）《内部财务管理制度》。
（8）《档案资料管理制度》。
（9）《值班管理制度》。
（10）《公用品申请、购买、领用制度》。
（11）《员工宿舍管理评比制度》。
（12）《接待投诉处理及回访制度》。
（13）《维修回访制度》。
（）《机电设备管理手册》。
（15）《机电设备的编号方法》。
（16）《机电设备的统计制度》。
（17）《配电房管理制度》。
（18）《物业防火安全检查制度》。
（19）《大厦应急灭火抢救方案》。
（20）《物业管理运作流程》。
（21）《业户投诉处理程序》。
（22）《业户入住工作程序》。
（23）《业户入住装修管理工作程序》。
（24）《物业管理档案建立工作程序》。
（25）《物业管理档案监督工作程序》。
（26）《物业资料控制工作程序》。
（27）《公共设施维修、养护工作程序》。
（28）《机电设备维修工作程序》。
（29）《安全管理工作程序》。
（30）《消防应急处理工作程序》。
（31）《园林绿化管理工作程序》。
（32）《清洁管理工作程序》。
（33）《社区文化开展工作程序》。
4。员工培训考核制度
（1）《新员工入职培训制度》。
（2）《在岗员工循环培训制度》。
（3）《员工工作考核及奖罚制度》。
（4）《员工岗位责任月考核成绩汇总表》。
（5）《经理助理岗位月工作考核表》。
（6）《部门经理岗位月工作考核表》。
（7）《部门员工岗位月工作考核表》。
（8）《业户意见月上访统计表》。
（9）《员工违章违纪处理意见申报表》。
（10）《物业管理工作情况一览表》。
员工宿舍是员工休息学习的集体场所，为创造一个整洁、文明、安全的良好环境，特做如下规定：
1.自觉养成良好的社会公德、保持宿舍的良好秩序及卫生环境，努力提高自身素质，遵守《员工守则》。
2.保持个人物品整洁，做到勤换床上用品、个人衣物，勤收拾桌面床铺上下物品，勤洗澡修面理发。
3.不得在室内大声喧哗，高声播放广播、音乐，不在宿舍饮酒。
4.不准利用公家设备器材或自带设备器材在室内播放录相，不准传阅不良书刊杂志。
5.不准在宿舍及园区任何地方从事赌博及有赌博性质的活动。
6.一切非本处人员未经管理处负责人同意，不得进入员工宿舍及其他娱乐地方，包括员工来访亲友，不得在宿舍逗留，更不准留宿过夜。
7.班余时间禁止穿背心、短裤、拖鞋出入宿舍以外的公共场所(包括前往冲凉及卫生间途中)。
8.注意安全，做好防火、防盗、防事故的安全工作，出入随手关门，勿留外人独自在宿舍，严禁使用电炉、电加热器及其他任何私人交流电器，无关人员禁止随便进入员工工作范围的工作场所。
9.节约水电，人人自觉从我做起，杜绝长明灯、长流水，爱护公物，损坏者追究责任照价赔偿。
10.实行轮流值日制度，当值者要认真履行职责，对当日内的安全、卫生工作全部负责。
五、保洁管理制度第一章保洁员岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度。
2、文明服务、礼貌待人，并注意保持个人的仪容仪表，树
立良好形象。
3、爱岗敬业，听从上级领导指挥，在规定时间内按照工作
标准，保质保量地完成各自分管区域内的保洁工作。
4、遵守考勤制度，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离
岗，工作时间不干私活，不做与工作无关的事情。
5、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。
6、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施
损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，并有义务监视事态过程或采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人
员排除故障。
7、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得
将清洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用，如损坏或遗失
工具照价赔偿。
8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还失主。
9、认真完成上级领导临时交办的其他任务。
第二章保洁员工作标准
一、走廊及会议室清扫标准
1、会议室内办公桌、椅、电脑、电话、烟缸、地面、窗台、
窗框、门、文件柜、刊物架、沙发、茶几等每天至少擦拭一次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
2、办公桌上的办公用品、文件、资料等要摆放整齐，不得
随意翻看。
3、文件柜玻璃、窗框要擦拭得干净、明亮，无手印、无尘
土、无水迹；窗帘悬挂整齐。
4、垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更
换。
5、办公室内的花草植物要定期浇水，并保持花盆内无杂物，
盆体无尘、无污渍。
6、区域内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、
无水迹。
7、下班前清扫时，检查各类办公设施电源是否关闭，最后
将门、窗关闭、锁好。
二、卫生间清扫标准
1、卫生间内洗手台面、镜面、地面，应随时清扫，做到无
污渍、无积水。
2、卫生间内便池应随时清扫、冲刷，做到无污渍、无异味。
3、卫生间内隔断板、墙面、开关插座、窗台等每日至少擦
拭1次，做到无污渍、无痰迹、无水迹。
4、卫生间内垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾
袋及时更换。
5、在蚊蝇活动季节里，每周喷药一次，保证厕所内无蝇、
无蚊虫。
6、每日不定时喷洒空气清新剂，减轻厕所内异味。
7、卫生间内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰
尘、无水迹。
8、卫生间室窗户玻璃、天花板及灯具，每月定期清扫擦拭，
如遇节假日顺延。
三、楼梯通道清扫标准
1、楼梯通道的地面每日至少清扫1次，每周至少拖1次，做
到无垃圾、无杂物，无污渍、无痰迹、无水迹、光洁明亮。
2、楼梯通道内的扶手、窗台、楼道开关、配电箱门等每日
至少擦拭1次，做到无灰尘、无污渍、无水迹。
3、楼梯通道内踢脚线、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，
做到无污渍、无灰尘、无水迹。
第三章保洁员安全操作规程
（一）牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。
（二）在超过2米高处操作时，必须使用梯子，双脚需同时踏
在梯子上，不得单脚踩踏，并保证梯子下方有人把扶，以免摔伤。
（三）在清理开、关设备设施时，不得用湿手接触电源插座，
以免触电。
（四）不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。
（五）在不会使用机器时，不得私自开动或关闭机器，以免
发生意外事故。
（六）保洁人员应注意自我保护，工作时戴好胶皮手套，预
防细菌感染，防止损害皮肤。清洁完毕，应注意洗手。
（七）应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。
第一条根据物业法和《xx医院家属区物业管理及收费方案》的相关规定，并结合小区实际情况，特制定本办法。
第二条物业管理模式
州医院家属区物业管理委托昌吉市恒嘉物业服务有限责任公司负责管理。由家属区业主代表委员会、医院总务科、保卫科负责监督检查。
第三条物业服务
（一）房屋管理
1、物业公司每年与业主签订一次《物业服务与管理协议》，便于物业管理处建立业主档案。
2、凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到物业管理处办理装修登记手续，方可进行室内装修。装修中如发现有下列情况，物业管理处将根据情况给予警告或经济处罚，情节严重的将上报有关部门。？产生超标噪音引起周边业主投诉的；
3、占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。
4、改动和损坏了公用供水、供电、供暖、供气管线，可能影响其他业主的；
5、破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的；
6、为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的赔偿责任。
7、本小区楼宇房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业
公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支；自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。
（二）卫生保洁
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫一次，做到无垃圾纸屑、积水、积雪。
2、根据小区实际合理布设垃圾箱、果皮箱。垃圾箱内垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象。垃圾站垃圾无外堆现象，应及时通知相关部门清运，保持环境卫生整洁。
3、住宅楼楼道、扶手卫生每周清扫、擦拭一次，保持干净整洁。
4、公共区域玻璃每年擦洗两次。
5、根据实际开展对公共区消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
6、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者上报医院保卫科进行处理。
（三）庭院绿化
1、禁止业主在绿化带内种植蔬菜、饲养家禽。及时清除草坪杂草、杂物，有效控制杂草滋生。
2、根据气候状况和季节，适时对花草、树木浇灌、施肥和松土，预防病虫害。
3、根据庭院实际和经费情况，每年春季适时安排补植树木花草，努力为住户营造温馨舒适的生活环境。
（四）公共秩序
1、设立门卫室，配备专人24小时值勤，禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。
2、请保持消防通道畅通，机动车、非机动车按要求存放在各自区域。业主需交纳机动车场地占用费。如车辆停放在停车场内出现刮擦、丢失等现象，物业不予负责。
3、为缓解院区停车难问题，家属区有停车位车辆不得将车辆停放在工作区停车场内，如经发现，扣罚车主200元。
第四条物业服务费及各项代收代付费用的缴纳
1、物业管理费
小区物业管理费按昌州计价费（20xx）44号文件一级物业标准0。55元/月/平方米，按季度暂由医院物资管理科收取。
2、机动车场地占用费
机动车场地占用费根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规【20xx】3088号）文件的规定，小区车辆临时停放每车每次2元（超过1小时）；小区业主的车辆实行包月制，每车每月40元。业主车辆需在物业管理处登记造册，由物业管理处为业主指定固定停车位，业主可在停车位自行安装地锁（费用自理）。机动车场地占用费每月由医院保卫科审核后交财务科从业主当月工资中扣除。非本院职工机动车场地占用费由物业管理处报医院物资管理科代为收缴。本院职工优先享有停车位使用权。
3、业主水、电费按相关部门物价标准收取。居民用电为0。55元/度，
商业用电为0。689元/度。电费每次购买最高不得超过300度，水、电费暂由医院物资管理科收取。
注：物业费用支出情况由医院总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。
第五条本办法由医院总务科负责解释。
第六条本办法自20xx年4月1日起执行。
总务科
20xx年3月12日
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的'建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
(一)有以下行为者，作口头警告处理
1.不严格遵守轮值时间上下班，无故迟到或早退，遇有特殊情况不请假并未获主任同意;
2.当值时，不穿着公司规定的制服及配带有效之证件，不保持制服整齐、清洁、仪容洁净及精神饱满;
3.无论对待同事、访客、业主或租户，均不以礼相待或不保持良好关系;
4.未经批准，使用公司电话作私人用途;
5.在工作场所内有不雅行为或动作，在公共场所大声噪吵的;
6.工作时间内干私活或未经批准私自接待亲友;
7.清洁工人员穿着拖鞋、高跟鞋或佩带金银饰物上班的;
8.拉群结派造成同事之间不团结。
(二)有以下行为者，作书面警告处理
1.工作态度不认真，在当值时间听收录机、阅读报章杂志、聚众喧哗、追逐嬉戏、吃零食或抽烟等;
2.要求(或替)别人打钟咭;
3.在上班时间睡觉、闲逛或擅离工作岗位;
4.使用客户专用的设备或物品;
5.对同事或客户作出侮辱性言语或行为;
6.遗失业主门匙或泄露客户资料(否则需同时承担因此而造成的一切后果);
7.故意拖延工作进度或对工作内容有所隐瞒，接到业主投诉不迅速处理;
8.上门作业时，粗暴敲门并对业主(住户)造成影响或严重投诉，急促按门铃并于业主开门后不表明身份不说明来意，未经业主(住户)允许擅自走进室内的;
9.上门作业时，随意使用室内物品、抽烟、随地吐痰或乱丢垃圾、不爱护业主家中的物品、不尊重业主生活习惯而随意践踏室内地板的(同时，还需承担因此而造成业主的损失);
10.上门作业时，未经许可使用业主家的物品，或在业主家中吸烟、喝茶、看电视、看报纸、随地吐痰、乱丢垃圾。非工作需要，开空调;
11.不服从上级的指导及执行指定的工作;
(三)有以下行为者，作即时解雇处理
1.向业主索取金钱或勒索他人财物;
2.恐吓、威胁或危害他人安危;
3.在当值时间内私下为业主提供职责范围外的服务;
4.以权谋私，工程及维修部门工作人员按工程单要求及范围上门服务，在维修作业期间收取业主(住户)钱财或另加有偿服务;
5.假借公司名义或利用职权向外作有损公司声誉或利益之行为;
6.利用职务之便，私下为客户提供物业租售及其它中介服务并收取中介费用;
7.在公司范围内有不道德的行为或交易;
8.偷取公司、业主(住户)或同事的财物，经查实的(情节严重者送公安机关处理);
9.在本公司范围内打斗、酗酒、聚赌、服食毒品或危害他人身心健康;
10.向外界泄露有利公司竞争及机密的情况或资料;
11.擅自标贴或涂改本部门或公司各类通告或指示，存心毁坏本部门或公司的.财物;
12.不遵守并不执行公司所发出的一切通告及事项;
(四)处理方式
1.违反三次口头警告行为者，作一次书面警告处理;
2.违反三次书面警告行为者，作解雇处理。
(五)程序解释：参照公司《员工手册》程序
(一)行政安全管理条例
1、安全工作包括上班的交通安全，办公地点的防火、防盗工作;
2、员工上下班如自驾机动车，必须严格遵守交通规则;
3、每班负责人在下班时要亲自检查，并保证办公室所有电器的开关已切断;
4、每班负责人在下班时要亲自检查并保证办公室的门窗已锁好;
5、业主档案资料由专人负责保管，除本部门主任(或以上人员)批准外，一律不许借阅。
(二)施工、作业安全管理条例
1、在清洗外墙、玻璃窗等高空工作中，必须有领班或以上人员在场指导，并遵守有关高空作业安全制度(例如：系扣安全带等);
2、在清理碎玻璃时，清朝人员一定要戴手套及不能着凉鞋;
3、室外清洁人员在室外工作时，必须注意路面行车情况，尤其拐弯及路口位置;
4、室内管家人员在与业主移交门匙时，必须做好签收记录及相关的核实工作。下班前，必须检查空置单位的防火及门窗、水电掣安全情况;
1、岗前培训
上岗前向每位新入职的公共秩序维护员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。
①上岗前必须掌握公共秩序维护、通讯及消防设备器材的使用和操作；②新入职的公共秩序维护员须进行3－5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗；
2、岗位培训
①公共秩序维护培训：根据每年制定的公共秩序维护部制定的培训计划，拟订公共秩序维护培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高公共秩序维护员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能；
②消防培训：根据每年制定的公共秩序维护部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高公共秩序维护员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的；
③每位公共秩序维护员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。
3、培训课程设置
①培训目的：
通过培训，提高公共秩序维护员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的公共秩序维护队伍；
②培训项目：
A、应知、应会部分
4页第公司制度与规定部门制度与规定公共秩序维护常识服务意识教育
礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养辖区设施、设备介绍消防常识
B、岗位工作规范
岗位礼貌用语、工作方法与技巧岗位工作职责与细则辖区突发事件的处理
C、消防培训
D、法律常识
③培训要求
A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理；
B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录；
C、队列训练时，按正规化军事要求操作；
D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。
④考评方式
A、理论培训在结束后采取笔试闭卷方式进行，85分以上为优，75－84为良，60－74分为中，60分以下为差；
B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定；
C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。
一、花园物业管理处保洁队负责小区内所有公共区域的环境卫清洁工作，并做好环卫宣传、工具管理工作。
二、严格按照小区清洁保洁运作一览表进行日常保洁工作。
三、对责任区内进行细心观察，发现问题及时解决处理。
四、责任区内保持干净、整洁，达到95%以上符合工作标准。
五、物业管理处主管不定期检查保洁工作，发现问题责成保洁队及时整改。
六、正确使用清洁用品、工具、并定期保养。
七、生活废弃物及时收集，迅速送到适当地点，进行无害化处理。
物业公司成立后向社会公开招聘人员，物业管理公司采用固定期限合同制的聘用制度，签订劳动合同，约定合同终止的时间、条件。在合同期内履行合同义务，享受合同权利。采用人员能进能出，能上能下，工资能高能低的聘用程序制度。物业管理公司的人员请得进，留得住，流得出，用得活。有利于物业管理公司精减人员、降低成本、提高效益、激励势气。
(1员工招聘制度
1.招聘包括招募、选拔、录用三个过程。
2.签约是人事部根据《劳动法》规定与正式录用员工签订的劳动合同书，劳动合同书应包括以下内容:劳动合同期限;工作内容;劳动保护和劳动条件;劳动报酬;劳动纪律;劳动合同终止的条件;违反劳动合同的责任。劳动合同前面规定的必备条款外，当事人可以协商约定其他内容。物业管理公司与劳动者订立劳动合同，必须遵循两个原则:一是平等自愿，协商一致;二是符合法律、行政法规的规定。
劳动合同必须由员工亲自签名或盖章，企业代表签章，并加盖人事资源管理部门印章及注明签约的日期后方可生效。双方签署后，交由政府劳动法律部门签证。
(2员工入职管理(包括试用期)
从通知员工正式录用开始依次办理员工报到手续，收取员工身份证、学历证明岗位资格证、岗位操作证、驾驶执照、劳动手册(下岗、待业证明)、养老保险关系转移单、独生子女证等，有关证件、资料复印后原件应归还员工，然后发制服、员工手册及管理规定、职员卡、更衣柜钥匙等，并要求员工在物资卡上签名后存档，接着安排入职培训，完成后到各自部门岗位上报道。
(3员工规定制度管理
物业管理公司运作等程序的管理，是以规章制度形式等予以贯彻执行的。公司为不同性质的内容的岗位(工种)，制定各级岗位责任制，各部门、各工种的员工在工作岗位上行为都有必须遵循岗位责任制条款的规定。
有关员工纪律管理的日常规章制度一般包括在《员工手册》中。物业管理公司编印《员工手册》，发给全体员工人手一册，介绍公司的各种章程和规定，尤其对必须遵守的纪律管理和各种规章制度，简要明白地逐条罗列，便于员工集中学习，在日常工作中参照对比。《员工手册》内容包括员工守则、劳动条例、员工福利、安全守则、奖惩条例。
(4员工调职升职管理
行政人事部门应协同员工所在部门，对员工进行升职(或调职)的评估。由员工所在部门的主管填写升职/调职申请表，经行政人事部门、总经理等必要的审批手续后，同意升职或调职，并按新职位的试用期标准考验。一般在三个月后确定新职位，进行晋级加薪。
(5员工的档案管理
员工档案一般可由员工的人事档案、工作档案和培训档案等三个主要内容组合而成一个独立的档案卷宗。
员工的培训档案将与其工作档案一起作为对员工晋升、提级、加薪时的参考依据，也是行政人事部门人才发掘与调配的原始依据。
人事统计的主要内容包括:
员工人数及其变动情况统计，打印月末人数情况及做出流动率的统计。
员工结构统计，即关于员工性别、年龄、文化程度、政治状况、工作年限、专业技能、其他方面的统计。
员工出勤情况统计。
员工奖惩情况统计。
员工接受培训情况统计。
人事统计的工作步骤是:对统计的调查与收集，以统计资料的系统加工与综合，对统计资料的计算与分析。
(6 员工的辞职程序
员工辞职的一般程序为:由员工本人向部门经理提出书面辞职请求--由员工所在部门经理向行政人事部门及有关领导提出报告--经审批后转行政人事部门、财务部门备案。行政人事部门出具离职还物表--员工在结束工作后，归还发给的全部物品，并经有关部门会签--由财务部结清员工工资及其他帐目--在行政人事部门办理离职手续。
(7辞退员工程序
辞退员工的一般程序为:部门经理提出辞退员工的报告-经由最高管理部门或总经理批准后转入行政人事部门、财务部门等备案-员工归还发给的全部物品-财务部门结清有关帐目-行政人事部门办理退工手续-通知保安部门以后禁止放行被辞退员工进入公司。
(8 报酬管理
如何建立一个有效的劳动报酬制度，一般来说，必须考虑下面三个方面的主要问题。
1.确定工资水平在确定工资水平时，应考虑以下几个因素:
a 要建立具有竞争性的工资比率;
b 失业率也会影响到一个单位的工资水平。
c 物价上涨、生活费用提高会影响到工资水平。
d 生产效益问题。
e 本单位不同工作的工资比率问题。
2.工资和工资结构
一般来说，一个企业公司的工资结构都是由本公司的最高管理人员和少量职工组成的专门委员会，在对每一个具体工作进行分析、比较的基础上制定的。
(工作分级和考核制度
工作分级就是将物业管理公司中所有岗位，按劳动的技术繁简、责任大小、强度高低、条件好坏等因素，划分为若干个相对等级。考核制度，实际上就是对员工工作数量和质量考核的具体内容和要求的规定。这两项工作的好坏，将直接关系到劳动报酬分配的合理与否。
(9福利的形式和内容
福利具体包括以下几个内容:劳动保险、劳动保护、交通补贴费、托儿补贴费、副食品补贴费、医疗卫生补贴费、福利设施(如浴室、理发室、阅览室等)、教育培训福利等。上述这些福利，为员工工作、学习和生活提供了方便，既减轻了员工的经济负担，又丰富了员工的文化生活，对加强员工的凝聚力、向心力起了较大的作用。
(10奖惩制度
为增强公司员工的主人翁责任感，鼓励其积极性、创造性并对违反劳动纪律和规章制度的员工给予有的惩处，公司在管理中将严格贯彻'奖优罚劣'的基本方针，即'有功必奖，有过必罚'、'制度面前，人人平等'。
1.奖励
a奖励条件
员工表现符合下列条件之一者，公司将酌情给予奖励:
对改进公司经营管理、提高企业效益方面有重大贡献的;
在完成工作任务、提高服务质量方面有显着成绩的;
在发明、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果或使公司在经营管理中取得显着效益的;
为公司节约资金和能源的;
防止或挽救事故有功，是国家和人民利益免受重大损失的;
一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，舍己为人或做好人好事事迹突出的;
其他应当给予奖励的。
b奖励形式
口头或通报表扬;
晋升工资或晋级;
通令嘉奖;
1.处罚方式
口头警告
书面警告:员工如有重复触犯甲类过时或首次触犯乙类过失行为，有所在部门填写《员工犯规警告通知书》列明违纪事实、处理意见;
员工从收到'警告通知书'后1年内，如能认真改过、积极工作，经所在部门领导提出，公司经理审批后，可取消书面警告处分。
降级、撤职、罚款:员工违规，由所在部门根据具体情况填写《奖惩建议申请书》，报公司经理批审后再给予其他各项处分的同时，可一并给予降级、撤职或一次性罚款处分。
辞退或开除:员工受书面警告处分后再次出现同类过失，公司有权立即给予其辞退处分;由所在部门填写《奖惩建议申请书》，经公司办公室对实施进行调查核实，并征得工会意见和经经理办公室讨论通过后执行。
1.公司正式工如触犯国家法令法规，应接受有关部门的制裁。
责令停止履行职务(岗位)职权。
在给予员工行政处分的同时，如需责令赔偿经济损失的，经济损失金在员工本人工资中扣除。
(11培训工作的内容和任务
(11.1人事部在培训中主要任务
制定并执行公司的年度培训计划。
制定年度培训预算计划，定期向上级汇报培训费用开支情况。
确定各级人员的培训要求，并听取各部门的培训需求，制定相应的训练计划。
组织实施各种培训课程与活动。
做好员工的培训档案管理工作。
做好培训资料，编制符合公司经营特点的基础教材。
维护培训设备与场地，充分开发与利用各类培训资源。
(11.2培训内容
1.新员工入职培训。安排在报到后的前2天或延续至半个月视工种岗位而定。课程内容包括办理报到人事手续，介绍公司的背景、提供的服务项目、经营范围、运作方式、以及用工制度、
福利待遇、工资结构、发薪日、加班工资;物业管理人员的基本要求，教育上岗前的仪容仪表，平时的礼貌礼节要求;安全工作常识，物业管理基础知识，《员工手册》、《规章制度》的学习。培训方式以讲解、观看录像、参观物业 以及讨论、漫谈形式结合进行，并配合简单的考核以巩固有关知识。
2.专业培训课程。这是对不同的训练要求开展的，如保安人员在入职前要进行军训、政训，由保安部门制定具体计划，行政人事部门组织协调，外请武警部队官兵进行列队、擒拿格斗等专题培训，最后由部门所有学员讨论、交流学习心得、并撰写培训小结。
1目的
贯彻执行安全生产方针、政策和国家劳动安全、卫生法律、法规，防止员工在生产过程中出现伤亡事故和职业病的发生，维护正常的生产秩序。
2适用范围
本公司生产与活动中的安全管理。
3职责
3.1公司安全主任负责安全工作的监督、检查、培训、考核。
3.2各部门经理（主任）负责本部门安全生产的日常管理工作。
4管理制度
4.1电工
4.1.1电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，保证使用的工具绝缘性能良好。
4.1.2绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。
4.1.3绝缘鞋不准裸足穿用。
4.1.4在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有"有人工作，禁止合闸"的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。
4.1.5各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离开关，后送负荷开关（即先供电点后用电点）。
4.1.6尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）。
4.1.7在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备。
4.1.8在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业。
4.1.9严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。
4.1.10电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。
4.1.11如发现有人触电，将触电者脱离电源。如来不及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。
4.2电梯工
4.2.1机房设备的维修保养，必须特别注意安全。维修保养时一般必须切断电源，特殊情况下不能拉开电源时，应有足够的安全措施并小心谨慎地工作，以免触电或卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。
4.2.2机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材应齐备良好。
4.2.3客梯因检修或保养需停机时，必须确认轿厢内无乘客后，方可停机。
4.2.4在保养、维修中必须注意工作的协调和配合。有人协同工作时，行机停机都必须扬声，到对方的答应后方可操作。
4.2.5在轿厢做检修、保养工作时，除了判别故障和调试需要外，禁止快车。
4.2.6下井底作业时，禁止闭厅（厅站留有人监视时例外），厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。
5.2.7在井底作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，若上方有人时必须佩戴安全帽。
5.2.8进入井道，井底作业时间，估计超过一小时者，必须严格执行井道、井底作业指令规定。
5.2.9进出厅门或维修保养厅门时，只许用工具垫门脚，严禁挂门缆仔，防止门缆仔放不正造成事故。
5.2.10维修、保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。
5.2.11机房、井道因工作需要进行动火外业时，必须遵守大厦动火作业规定，指定专人操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。
5.2.12严防水渗入机房或电梯。如电梯有水渗入应立即停止使用，以免发生触电事故，并立即采取相应措施。
5.2.13维修、保养、正常停用等任何停梯应在一楼挂告示牌。
5.3焊工
5.3.1焊工（含电焊、气焊，下同）工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤和触电。
第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。
除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。
第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
1、房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。
2、共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条代管基金作为企业长期负债管理。
1、代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
2、代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
1、管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
2、商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。
第六条企业支付速达软件的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
1、直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。
2、直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
3、间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0、3%―0、5%计提坏帐准备金，计入管理费用。
1、企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
2、不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第十三章营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四章主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。
1、物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。
2、物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的'收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
3、物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。
1、物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
2、企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
1、营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
2、营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
3、其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
1、商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
1、企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
2、企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
第二十一条本规定自xx年1月1日起施行。
名轩嘉苑小区物业管理制度体系
名轩物业管理
工作职责管理制度考核细则一、工作职责
1.保洁员职责（1）.室内保洁员职责（2）.室外保洁员职责2.保安职责
二、管理制度1.住宅楼室内保洁管理制度2.住宅室外保洁管理制度3.小区安全管理制度4.小区绿化管理制度5.人工渠及鱼类饲养管理制度6.小区照明灯的管理制度7.小区健身器材管理制度8.小区车辆出入、停放管理制度9.非机动车库管理制度10.冬季扫雪管理制度11。小区物业管理人员规章制度。12.小区物业管理人员礼貌用语。13.小区草坪警示用语。14。门卫工作制度15收费人员管理制度16太阳能热水器管理制度17。小区警示用语三、考核细则1.保洁员（室内、室外）考核细则2.保安考核细则3保安班长考核细则
小区物业各类管理制度
为加强对物业人员的管理，实现规范化、制度化、条例化，树形象打基础，提高物业管理人的自身素质，提高服务质量，为实现小区依法管理，建设文明小区，特制定本办法，望物业管理人员遵守相关制度。
一、住宅楼内卫生管理制度
1.保洁员必须随时保持楼道地面、窗台、窗框、窗玻璃、墙面、地下室过道、单元楼防盗门的环境卫生。2.每星期拖一次楼过道；3.每天擦一次楼梯扶手。4.每天清扫过道一次；5.每月拖一次地下室过道。6.每2月擦一次过道玻璃、窗台、窗框，单元楼防盗门；但雨后须随时擦洗。7.过道楼墙面、单元楼防盗门不得有张贴广告。8.保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。
二、小区内住宅楼外卫生管理制度
1.随时保持道路、健身场、林带草坪、人工渠、凉亭的环境卫生。2.每天扫一次道路、健身场。
3.白天，每两小时巡视小区卫生一次：随时清理地面垃圾。4.林带草坪中不得有过多的落叶、杂草。
5.全日保洁，做到“六不六净”既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收垃圾堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。6.保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。三、小区的安全管理制度1.闲杂人员不得入内。2.装易燃易爆物品的车辆不得入内；3.保安须每半小时巡视小区一次：发现可疑情况及时处理。4.防盗防窃、防止破坏小区内的一切设施5.防治破坏花草树木。6.定期检查消防设施、设备，使其处于正常使用状态；保证小区无火灾隐患。7.提醒业主关好防盗门，杜绝盗窃隐患。8.应与就近的“片警”建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
四、小区的绿化管理制度
1.定期拔除草坪中的杂草2.根据需要及时给草坪、树木浇水喷灌：草坪须浇透2厘米，树木须浇透20厘米。3.每年修剪花草树木2次。4.花草树木每年施肥一次。5.草坪、林带中不得有杂物、垃圾。6.严禁他人践踏花草、树木。
五、人工渠、凉亭及鱼类饲养管理制度1.人工渠中的水必须保持清澈见底2.渠中水面不得有明显的垃圾等杂物3.夏季须每月换一次水。4.渠中地面不得有明显的沉淀物。5.定期施放鱼饲料。6.凉亭表面应保持良好，地面应保持干净，严禁他人在凉亭表面乱写乱画。
六、小区照明灯的管理制度
1.照明灯须保持完好：有灯不亮的情况应及时处理。2.按时开关照明灯；夏秋季：21.30开灯，0.30关灯；春冬季：20.10开灯，0.00关灯。3.严禁他人特别是儿童随意开关照明灯。七、小区健身器材的管理制度1.健身器材应保持完好2.发现健身器材有松动等不安全隐患应及时维护、修理。3.非小区住户人员不得进入健身场。4.发现有人在健身的过程中有野蛮行为的应加以制止。八、冬季扫雪的
管理规定及分工1.雪停后须立即扫雪：保证在12小时内完成扫雪任务。2.清扫的雪应整齐地堆放在林带、路旁。3.清扫过的路面应无明显雪、冰块。且露出路沿石、路肩。4.雪堆应离开路岩石10厘米。5.道路积雪应使用手工工具清扫；严禁在道路上撒盐、融学剂等化学物品以防损坏路面。6.分工情况：室内外保洁员分辨负责1#区及5#楼对应的东面南北走向路段和3#.区4#楼对应的东面南北走向路段。夜班警卫负责小区内西面南北走向道路及大门口至奎屯路路边。白班警卫负责2#区及对应的东面南北走向道路。九.门卫工作制度
1、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。2、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。
3、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度。
4、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。
5、实行倒班制，做到昼夜24小时不断人。
6、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。7、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。
8、严格交接班制度；交班前，交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。9、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。必须经常打扫，保持干净、整洁。门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。
10、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。
11、完成领导临时安排的其它工作。13、住户地下室被撬一次，无论是否丢失物品，首先罚款50元，丢失物品照价赔偿。
十、停放、出入小区车辆的管理
1.进出、停放小区的车辆须服从物业保安的管理。2.驶入小区的车辆不得超过5公里/小时。3.装有易燃易爆物品的车辆严禁进入小区；2吨以上的卡车不得进入小区，特殊情况者除外。4.凡停放在小区的车辆必须停放在指定地点；若在小区过夜，须收取相应的管理费：小区住户的车辆按月收费，其他按天收取。5.非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件方可放行，并做好登记；驶出小区时应对其进行检查。6。进入小区的货车，卸完货物后应立即离开，因故不能离开的应停放在指定地点。7.外来车辆未经批准不得入区。8.门卫应坚持原则，严格执行车辆出入、停放的有关规定，发现可疑情况应及时处理，不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。9.凡违反以上规定者，将按《中华人民共和国交通管理条例》加以处罚，情节严重者将移交公安部门处理。附：收费标准明细.微型小型中型备注车收费标车主准型
属小区住户属非小区住户
25元/30元/45元/月月月3元/日5元/日10元/日
若买车位，按相应车型费用的20%加收。
十一、非机动车辆、自行车棚的管理制度1.进入小区的车辆应停放在指定地点且摆放整齐，夜间非机动车必须入库存放，保安应提醒业主锁好自己的车辆。2.车辆入库时应提醒业主将车摆放整齐。3.自行车棚地面应随时保持干净，保洁员每星期打扫一次。4.车棚每天0.00分关门上锁，次天7.30分开门放行。
十二、小区物业管理人员规章制度小区物业管理人员规章制度
1.管理人员应该遵守国家的有关法律、法规、方针政策：做到遵纪守法。2.遵守公司的一切规章制度。服从公司安排，听从公司领导指挥。3.负责小区的安全：做到防盗防窃，丢失物品酌情赔偿。4.负责小区的卫生：引导居民讲究卫生，不随地吐痰、扔垃圾。
5.负责小区的绿化：管好花草树木，营造美好家园。
十三、十三、物业管理人员文明礼貌用语
1。对业主说话时语调要自然、柔和、亲切，不要装腔作势。2。不准讲粗话、使用蔑视或污辱性的语言。3。不准模仿业主的语言语调和谈话。4。要注意称呼业主的姓氏，在未知业主姓名之前，应称呼(先生/女士、小姐)。5。讲话注意语言艺术，多使用敬语：a.接过他人递来的物件时，应说：“谢谢”；b.请求业主、同事做任何事前，应使用“请”、“麻烦您”等；c.在向他人表示歉意时，应使用“对不起”、“不好意思”等；d.表示感谢时，应使用“谢谢”、“多谢合作”等；e.他人讲“谢谢”时，要回答“不用谢”，不能毫无反应。6。业主来访时要主动问好，说“早上好/您好”，业主走时要讲“再见/您慢走”等。同事之间见面也应相互问候。7。面对业主打招呼时，不准讲“喂”，应说“您好/早上好/新年好”。8。业主询问管理方面的事情时，应耐心回答，任何情况下不准说“不知道”，“这事不归我管”等话语。若无法回答或难以解释时，应说“对不起，这个问题(事情)我暂时无法回答(解释)，请留下您的联系电话和姓名，我将再次与您联系”。9。不要与业主开过分的玩笑，同事之间也不要开太过火的玩笑。10。遇到外来单位前来参观或上级领导前来检查时，应说“欢迎光临/欢迎指导”，并热情接待。十四、小区警示用语1.脚下留情，草上留青2.别乱扔垃圾，我怕脏3.小草有生命，足下多留情。4.我给你芳香，你给我洁净。5.草绿花美，这儿真好。6.芳草青青，足下留情。7.小草微微笑，请你旁边绕。8.青草茵茵，踏之何忍。9.小区是我家，绿化靠大家。10.绕行三五步，留得芳草绿11.送人玫瑰，手有余香。12.时代变，时间变，相互关爱不变。13.善待老人就是善待明天和自己。14.良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。15.邻居是兄弟，相敬又相让。16.知道我在等你吗？（垃圾桶）17.痰纸一挥间，风度尽逝也。18.孩子学习需宁静，四邻休息需寂静（稍安勿燥）
十五、收费人员管理制度
1.2.3.4.收费人员必须按规定的标准按期收费，不得擅自增减。收取的费用务必当天上交公司财务部，最晚不能超过第二天。未经有关领导同意不得擅自挪用费用。收取住户管理费（停车费）后须向住户开盖有公司财务章的收据；同时保管好底联以备查账。不得私自修改、涂抹票据。5.建好票据资料，按
月上报公司财务。6.做好物业管理费用（停车费）的收取台帐，随时掌握费用的收取情况。7.协助公司财务部向业主定期公布物业管理费用的收支情况。
十六、关于上班时间的规定
1.室内外保洁员原则上不考勤，主要考核工作质量，但有事外出须向班长请假；室外保洁员每天中午14点至16点值班。2.夜班警卫每天20点30分接班，第二天10点交班。3.特殊情况物管员随时听从班长的安排，班长听从公司的安排。十七、十七、有关楼顶安装太阳能热水器的规定
为维护小区物业的整体美观、确保每个居民的合法利益：充分利用太阳能这一天然、环保能源，针对小区居民使用太阳能热水器这一特殊商品，作如下规定：居民如要在楼顶安装使用太阳能热水器，必须争得物业管理部同意后方可安装；并交纳安装保证金300元。1.用户的太阳能热水器必须安放在楼顶的指定地点，且与其它用
户的热水器排列整齐，以免影响整体美观。2.热水器在安装搬运中不得损坏墙面或相邻住户的利益及其他
公共设施。3.具体的安装应符合下列要求：
（1）.制作大于太阳能底支座面15公分，高5公分的减压平台；（2）平台可用砖混或混凝土制作；
（3）太阳能热水器的底座必须置于平台中央。上述条款完工，经物管人员检查验收合格后，方可退还安装保证金。否则保证金不予退还。4.用户在使用热水器的过程中应加强维护与管理，特别是在平时上水和入冬前的排水过程应引起注意，防止漏水以免损坏楼顶与墙体。5.一旦发现有渗漏现象必须立即处理或停止使用。新疆名轩房地产物业管理部
温馨提示
小区各位业主你们好为确保你和你的家人出行、居住的方便，我们通过多方搜集、整理出下例热线电话并提醒你注意有关事项：1.关好单元防盗门：以防盗防窃；冬季管好地下室窗户，以防冻坏上下水管及公共设施。2.小区是我家，维护环境靠大家：请你教育小孩，不要乱扔垃圾，不要在单元楼过道、小区内路面随地吐痰；不要践踏草坪、攀折树木。3.如果你要交物业费、请到物业办办理，或拨打电话6059990、6030501.。取暖费收取电话6038027。4.如果地下室泡水，拨打供排水公司电
话6015074、6022953.5.家电维修电话（小杨）防盗门维修电话、（王华山）水暖维修电话6030085下水管道疏通电话6065496、6038150（小康）6.家政服务中心电话6016321、6030385送煤气电话（小谢）7.如果你要了解沙湾发往各地的长途汽车,拨打电话6011232
8.急救中心电话6023143飞机票预购电话6056555小区物业各类管理制度
为加强对物业人员的管理，实现规范化、制度化、条例化，树形象打基础，提高物业管理人的自身素质，提高服务质量，为实现小区依法管理，建设文明小区，特制定本办法，望物业管理人员遵守相关制度。
一、住宅楼内卫生管理制度1.保洁员必须随时保持楼道地面、窗台、窗框、窗玻璃、墙面、地下室过道、单元楼防盗门的环境卫生。2.每星期拖一次楼过道；3.每天擦一次楼梯扶手。4.每天清扫过道一次；5.每月拖一次地下室过道。6.每2月擦一次过道玻璃、窗台、窗框，单元楼防盗门；但雨后须随时擦洗。7.过道楼墙面、单元楼防盗门不得有张贴广告。8.保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。
二、小区内住宅楼外卫生管理制度1.随时保持道路、健身场、林带草坪、人工渠、凉亭的环境卫生。2.每天扫一次道路、健身场。
3.白天，每两小时巡视小区卫生一次：随时清理地面垃圾。4.林带草坪中不得有过多的落叶、杂草。
5.全日保洁，做到“六不六净”既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收垃圾堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。6.保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。三、小区的安全管理制度1.闲杂人员不得入内。2.装易燃易爆物品的车辆不得入内；3.保安须每半小时巡视小区一次：发现可疑情况及时处理。4.防盗防窃、防止破坏小区内的一切设施5.防治破坏花草树木。6.定期检查消防设施、设备，使其处于正常使用状态；保证小区无火灾隐患。7.提醒业主关好防盗门，杜绝盗窃隐患。8.应与就近的“片警”建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
物业公司收费管理规范
1、目的
加强公司内部控制,规范公司的收费行为,保证公司资金安全,维护公司利益,保护好公司员工。
2、适用范围
适用于公司各一线管理处、经营业务口。
3、职责
公司财务管理部负责督促、检查各管理处、经营业务口遵守资金方面相关法律法规、规章制度及执行情况。
4、内容
4.1岗位分工
除出纳人员以及授权的收款员、值班收费人员以外,任何人不得经手现金。
出纳员:
负责现金的日常管理,并对收款员和值班收费人员的工作进行监督。
建立收据、发票的领用、发放、缴销记录,缴销前详细标明每本票据的开出份数,作废份数,起讫时间,收款总金额(分现金、支票),与上缴公司的金额是否相符,确保钱、单相符。 (适用无会计或会计助理的项目)
公司出纳负责与项目出纳款项的交接。
收款员(值班收费人员)主要包含前台收费人员、车辆岗安全员、会所收银员、吉普吧收银员、家政班长。
收款员负责业务口资金的直接收取、缴交以及票据领用,缴交。
出纳员、收款(费)员应具有高技能鉴别***真伪能力,一旦收取***后果自负;公司应为收款员配备必要的验钞设备。
票据管理员:票据管理员由公司财务管理部会计兼任。票据管理员负责:
公司票据的购进;
票据保管;
票据注销;
票据稽核检查;
会计助理兼任汉口区域票据的领用、保管及注销。
办理收款业务的人员必须具备良好的职业道德,忠于职守,廉洁奉公,遵纪守法,客观公正。收款人员不得挪用或侵占公司钱款,一经查实,公司将予以严肃处理,并视情节严重,保留向司法机关起诉的权利。
收款岗位人员根据公司具体情况进行岗位轮换。
财务管理部定期(每季度)对资金业务经办人员进行相关制度和岗位职责的培训,保证所有人员确认已接受培训并清楚国家、集团、公司的财务制度和个人的职责。
4.2票据管理
公司对各项收费的管理和控制是以票据的管理和控制为基础的,主要责任部门为公司财务管理部,公司目前的票据主要包含服务业统一发票、停车场专用定额发票、餐饮定额发票企业统一收据,公司内部各种代用券(如游泳卡、餐卡)等。
票据环节控制
a票据的购进:必须由财务管理部的票据管理员凭《发票领用证》统一到税务部门购进税务票据、内部代用券则到指定厂家印刷,购进回来的票据由公司票据管理员统一保管,并登记造册,票据管理员必须对票据严格管理,对其安全性负责。
b.票据的领用:汉口区域的票据领用由管理处出纳统一到公司票据管理员办理登记领取手续,武昌区域的票据领用由使用部门统一到公司票据管理员办理登记领用手续。票据管理员应根据收费岗位情况掌握发放的数量及品种,一次一般不超出一个月的用量,并采用以旧换新制度。汉口区域的票据使用部门统一到管理处出纳领取,一次一般不超过两个星期的用量。
c.票据的保管:包括未使用票据及票据的存根;各收费岗位的零散票据及出纳库存票据的保管;对使用完的票据存根,必须与公司票据管理员结算,统一由公司票据管理员保管,各收费岗位不应自存自留,对正在使用或尚未使用的票据,按谁领用谁负责处理,应视同现金、存放于最安全的地方。
d.票据的填写:公司任何一项收费都必须出示正式票据与客户,任何人或部门利用非公司财务监控的票据对外进行收费,都是公司财务制度不允许的,其责任由当事人或部门责任人承担。票据的填写必须做到内容完整,数据准确,字迹工整,手续要齐备,一次性顶格填写,任何票据都不得外借或填写与公司收费无关的内容。对于通过银行托收收款需开具发票的,应在发票备注栏中注明银行托收。
e票据稽核检查:财务管理部及各收费岗位的部门负责人应对各收费开票岗位认真进行督促、检查、内容包括票据的填写情况、保管情况、安全情况等。
4.3收费环节的控制规定
主要是指收费的环节、收费的标准、收费减免的控制。公司重申任何部门,任何人收到现金或支票(支票需到帐),或者转帐的收入必须开具公司的正式收据或发票给客户;对外或对内发放的任何代用券(如用餐卡、游泳券等)必须到财务登记,并盖发票专用章。这是公司控制收入的核心环节,公司所有人员必须认真执行,如有违反,公司将予以严肃处理,各部门责任人要监督本部门人员和业务人员执行。
a.收费环节上控制:有标准(明码)的按标准,有计算依据的按依据收费。各收款管理人员必须按照批准后的明码标价的价格进行收取。严禁向客户多收取或少收取。
b.收费标准的控制:各部门的收费项目必须进行测算、报批、公布,做到明码收费,对暂无明码的收费应由当事人与部门经理根据情况确定并及时知会财务管理部,对经常发生或数额较大的报公司领导审定。
c.收费减免的控制:
城市花园吉普吧、会所以及管理处中介项目考虑到灵活经营的需要,部门负责人有20%以内折扣的权利。部门负责人进行折扣后必须形成备案交予财务管理部,超出上述限额必须提前报公司财务管理部和总经理审批。对于其他项目,有明码标价或公司经常性收费为公司主要经营收入,公司各部门、管理处任何人都无权减免,如遇十分意外,必须报公司财务管理部和总经理审批。客户违约金的减免可见相关规定。
d.收费项目的报批
公司各部门(管理处)必须对本部门新发生收费项目必须填写专门表格报公司会签。
4.4收费结算的管理规定
a、结算的起点和时间:每一个收费岗位或人员每天必须与管理处财务出纳结算一次,同时如收费人员无保险柜的,应将钱款寄存公司出纳处或送存银行,有保险柜的人员现金超过20xx元的也应交公司出纳处或送存银行。管理处出纳每周三与公司本部出纳结算一次.
b、结算地点:财务管理部根据公司实际情况和便于结算,设置2名出纳员,负责各个收款岗位的工作:城市花园出纳(目前公司本部出纳兼)负责与城市花园各收费岗位人员结算;出纳负责与及汉口区域各收费岗位人员结算,公司本部出纳负责与各管理处出纳人员的费用结算。
c、结算事项:各收费岗位对填的票据,当时只能撕下发票联或收据联交给客户,记帐联及存根联交出纳结算时,由出纳核对后(出纳所填写票据则由其它人员核对),再将记帐联撕下用于会计记帐,存根联不动,并根据结算情况,同时填写《现金缴收记录单》,双方签字认可;如果错开票据,则将所有联保留并作废,并另开一份。各管理处的收款人员与出纳、出纳与公司财务管理部的款项交接必须以票据的领用及核销为依据,并由收款方开具收据或在收款日报表上签收。收款日报表必须详细列明收款金额、收款日期、收款票据号等内容。
d、收费记帐:出纳在与各收费人员结算后,及时将钱款保存好或送存银行,并将《缴款记录单》及记帐联等单据,传递至会计记帐,如无特殊情况,会计人员必须在当月内填写记帐凭证并登记入帐(电脑)。各收银员应及时将现款送到银行或交公司出纳,每天进行日报表的结算。
4.5 会所收款结算规定
由于会所业务日趋频繁,消费笔数多,金额小,具有较多的特殊性,为了加强这方面的管理,确保公司现款的安全,特提出如下几点要求:
a.客户至会所进行消费时,首先到各活动项目的总台登记并由总台填制活动登记单。
b.总台根据客户活动登记单的消费情况结算收费,如遇客户需要发票时,开具公司的统一发票。
c.每天营业结束时,将当天营业款存入会所的保险柜内,并于第二天下班前定时与管理处出纳结算,并对未开正式发票部分营业款开具发票。
d.所有活动登记单的印制,领用、结存、退回必须由公司财务登记、监管。
e.管理处出纳必须加强对各总台(收银台)的监管(如活动登记单的填制情况及是否按单收费及发票的开具情况等)。
4.6食堂收款结算补充规定食堂收款分为公司内部客户和外部客户。
4.6.1食堂内部客户是指物业公司在册员工(包含试用期人员)。其余就餐人员为外部客户。(包含地产公司人员)。
4.6.2 食堂内部餐券统一由管理处出纳统一发售,城市花园食堂内部餐券由城花管理处出纳统一发售。周六、周日不予以出售餐券。
4.6.3食堂内部餐券由公司负责统一制作,在物业公司的食堂可以通用。出售完餐券,必须向买餐卡人员开具收据。管理处项目人事行政部门负责人为食堂直接对外出售餐券的负责人,人事行政部门负责人可以授权食堂工作人员进行出售餐券。划票员为内部员工划票后才能提供餐券,食堂工作人员见餐券后才能为对方提供饭菜。详细规定可以参考食堂内部管理规定。
4.6.4食堂收款员缴交款项以及票据每周不得少于两次。
4.7车辆岗收款结算补充规定
4.7.1车辆岗安全员兼任车辆收款员。项目负责人为项目车辆岗收款负责人,承担项目收款的直接责任。项目负责人可以授权安全班长负责车辆岗票据的领用、缴交、注销以及钱款的缴交。车辆岗收款负责人或授权负责人不得经办现场现金收款。
4.7.2车辆岗的收款负责人在票据的派发、收缴、注销以及钱款的收缴、上缴必须做好内部的交接记录。
4.7.3车辆岗收款员在每一班交接班时务必在《安全员交接班记录表》上详细记录车辆票据的起迄号码,本岗的开具票据的起迄号码、货币金额。双方交接人必须在记录本上签字。
4.6.4车辆岗收款负责人缴接款项以及票据每周不得少于两次。
4.8有偿服务收款结算补充规定
4.8.1本规范的有偿服务,特指家政保洁、家政维修上门服务类、租赁中介。
4.8.2有偿服务的派工单必须接受财务管理部的监督控制,有偿服务的派工单必须在财务管理部领用、登记、注销。
4.8.3在提供有偿服务中,安排工作、提供服务、收费三项工作是不相容岗位,不得由一人办理其中两项或以上的业务。工作安排即下发家政服务单由管理处前台进行安排,提供服务由家政服务员完成,收费工作确定由家政服务班长来操作。家政班长收费后当日须及时将款项交给管理处前台工作人员。
4.8.4在有偿服务回访中,必须包含对收费金额的回访。
4.8.5在有偿服务中,工作人员不得接受客户小费或礼品。在特殊情况下若有发生须及时向上级领导和财务管理部汇报。
4.8.6租售业务经办人不得经手现款。
4.9收款保管
4.9.1各管理处取得的货币资金收入必须及时入账,不得私设小金库,不得账外设账,严禁收款不入账。严禁白条抵充库存现金,更不得挪用现金。
4.9.2各管理处以现金方式获取的收入,应及时送存银行,原则上应当天送存。在银行营业时间结束后收进的现金,应当采取妥善保管措施,于第二天送存银行。
4.9.3各管理处的业务部门在业务活动中收取的现金必须及时上交出纳处,不得自行用于任何开支。
4.9.4收款员每日营业终了,将款项交管理处出纳,非工作时间收款于第一个工作日上班前两小时交出纳处。不能及时交给出纳或存入银行的现金,收款员应存入管理处指定的保险柜,严禁私自存放。管理处必须采取措施保证保险柜的安全和正常使用。
4.9.5对于现金和各种有价代用券,经办人要确保其安全和完整无缺,因保管责任造成的短缺,当事人要负赔偿责任。
4.9.6公司及管理处的财务保险柜由出纳保管,严禁与其他部门或人员共用财务保险柜。出纳必须严守保险柜密码;保险柜钥匙由出纳妥善保管,不得随意乱放或任意转交他人。
4.9.7财务保险柜内不允许存放私人物品(含现金及其它物品),也不允许存放代业主保管的现金及物品。确需承办代业主保管现金及物品业务的,应单独使用专门的保险柜。
4.10收款监督检查
4.10..1财务管理部为收款业务的监督部门,财务管理部有权对各收费岗位及收款人员进行定期或不定期的检查。
4.10.2公司财务管理部门应每季度至少一次对下属各部门的资金收、付款情况进行全面检查,以确保各项财务制度全面得到执行,款项及时回收入账。公司财务人员每月至少一次对部门各收费点进行突击检查并保留有记录。收费现场必须保证票款相符。
4.10.3监督检查的内容主要包括:
票据的保管情况。重点检查票据的购买、领用、保管、核销手续是否健全,票据保管是否存在漏洞。
收款业务相关岗位及人员的设置情况。重点检查是否存在收款业务不相容职务混岗的现象。
检查是否存在未经审批的随意多收、少收费用、减免的情况。
4.10.4对监督检查过程中发现的收款内部控制中的薄弱环节,应当采取措施,及时加以纠正和完善。
5、生效日
此制度自公布之日起试运行。
6、解释权
此规范的解释及修订权归公司财务管理部。
1.分类
1.1固定资产的定义---单位价值20xx元以上或者使用年限超过一年以上的物品。
1.2低值易耗品的定义---不属于固定资产,而又价值较高或使用时间较长的物品。
1.3办公用品的定义---办公使用的消耗性物品。
1.4物料用品的定义---进行物业管理所需使用的消耗性物品。
1.5小商品的定义---为销售给大厦顾客的目的而购进的商品。
2.物资采购制度
2.1各部门凡需新增固定资产,低值易耗品或使用各种其它物资,应先行到公司仓库领用,仓库无库存的,可申请购买。
2.2部门申购应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内,预算经批准后,可正式申请购买。
2.3预算外急需使用的物资,经总经理批准可以先行购买,再补作预算。
2.4各种物品的采购主要由行政及人事部负责,但对一些急切需用或专业用品,可由部门经理申请,总物业经理批准后由使用部门进行采购。
2.5各部门对本部使用的常用物品,应根据使用情况提出每月的耗用量,仓库根据该物品消耗时间的长短定出最低库存量,在接近最低库存量时,通知有关部门申购物品。
2.6申请购买物品申购部门填写物品申购单,申购单需详细列明所需购买物资的名称,规格,数量,用途(或使用个地方)。
2.7采购部门审核申购物品的库存情况和报价,财务部审核申购的物资和金额有否符合预算,最后由总经理审批。
2.8负责采购的人员应随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况,接到申购单后,向有关供货商询价,并在申购单上填报三家以上供货商的报价。
2.9对于常用物品及耗用量大的物品,根据不同供货商对不同物品的报价按质优价廉的原则选定固定的供货商。
2.10负责采购的部门应要求固定供货商定期提供近期物品的供货价和供货品种,根据可供货品种和价格核对申购物品的报价。
2.11采购部门应要求供货商加强配合,根据供货商提供的供货物品和价格清单做好采购计划,争取节省采购所需的时间,为物资使用部门创造效益。
2.12对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品,采购部门应将情况知会给使用部门,以使使用部门能及时采取相应措施。
2.13采购部门在收到已批准的申购单后,属于由固定供货商供应的,应通知固定供货商送货上门,并采用定期结算的方式结算货款。
3.仓库管理制度
3.1对仓管人员的'要求
3.1.1仓管人员应熟悉其所保管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。
3.1.2及时、准确地做好记账工作,如实反映物资的库存及发放情况。
3.1.3经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。
3.2验收进仓制度
3.2.1所有物资进仓前由采购人员填写一式四联收料单(进库单),收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。
3.2.2仓管人员及申购人对进仓的物资必须验收其质量是否符合使用的要求。
3.2.3凡尚未取得发票而先行进仓的物资,仓管人员及申购人必须核对收料单上所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。
3.2.4已取得发票的物资,还必须对发票上所列的内容进行核对。
3.2.5收料单一式四联,完成验收手续由仓管人员签收后,其中:a.第一联仓库留存,作收货的记账依据;
b.二联随同发票报销;
c.第三联送财务部存查(仓管人员在完成验收手续后,每十天汇集后交财务部);
d.第四联由采购人员(经办人)留存。
3.3保管制度固定资产的管理
3.3.1固定资产由使用部门保管;
固定资产如个人使用,个人保管,个人在财务部(或行政及人事部)办理领用手续,各部门公共使用的,由部门经理指定专人负责,如发生人为损坏或丢失,需照价赔偿。
3.3.2固定资产要定期清查盘点,最少每年要进行一次全面的清查,盘点时要对实物逐项点数,填列固定资产盘存表,按类别,品名详列帐存数量金额和实存数量金额,由参加盘点人签章证明,保管备查,固定资产明细帐和固定资产总帐要按时核对,作到帐帐相符,帐实相符,出现盘盈、盘亏要及时上报。
3.3.3固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时,必须按管理处权限办理,合法批准手续,其变卖价格由财务部与使用部商定,需报废及清理之固定资产要进行审查与技术鉴定后报总物业经理批准,进行帐务处理,凡属人为造成固定资产报废或损坏,必须上报总物业经理处理并追究其个人责任及相应的处罚。
其它物资的管理
3.3.4其它物资均先由仓库验收,属各分仓的物品再由各分仓领出分别仓库进行保管。
3.3.5财务部要对购进的各项固定资产建帐建卡,根据税务局要求和会计核算方法,按月计提折旧费,固定资产折旧提取方法采用直线法。
3.3.6所有物品由行政及人事部统一按分类编号。
3.3.7仓库按物品编号划分存放区域,物品根据其存放条件及编号,有条理地存放于仓库内。
3.3.8仓管人员必须经常检查物资存放的情况,发现物资有变质情况时,应及时进行处理。
3.3.9各种物资应做到账实相符,并每月进行一次盘点。
a.盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部;
b.情况严重时,应及时报告总物业经理。
c.盘点报告在每月月底前上报财务部汇总。
3.3.10各仓库应分品种、规格设账登记各种物资的收、发、存情况,每月终了,公司仓库应与各分类仓库核对当月的收、发、存情况,并定期进行账实核对。
各仓库收发料截止至每月20日,每月25日前各分仓仓管人员必须报送当月报表至公司仓管理人员核对,公司仓管理人员和行政部在每月31日前向总物业经理、主管部门及财务部报送本月的报表。
3.3.11每月终了,仓库向行政及人事部按部门提交当月增加物资清单,行政及人事部在此基础上汇总直接购买、报废、调用等完成当月各部门增减物资清单。
清单一式三份,使用部门、行政及人事部、财务部各一份。
3.3.12凡属代保管的物资(含暂不需用或不合用的),需办理进仓手续,仓管人员应另设账登记、保管。
3.4物品领用及出库
3.4.1领用各种物资都必须办理领用手续,各种物资的领用手续均须由主管领导签名。
3.4.2领用的固定资产或其它非消耗性物资按使用部门登记'物资保管清单',使用部门应每一季度清点一次,并将清点结果列表报行政及人事部;
使用部门领用非消耗性物品属个人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物资按使用人登记'员工物品领用表'。
3.4.3员工调离部门或离开公司时,应交回所领用的物品,并将'员工物品领用表'复印一份交行政及人事部,各级主管离任或调离公司时,应由上一级主管或管理部门清点其辖部份的物品。
3.4.4工程部及其它部门日常使用的工具和消耗性物品向仓库申领一定数量,自行设仓保管。
3.4.5所有物资出库一律凭使用部门开出的领料单发货,领料单应列明出库物资的编号品名、规格、数量、用途、使用区域(如楼宇)等,除有领用人员签名外,还必须有使用部门的主管签名。
若领用的系非消耗物资,应同时填写'财产保管清单'。
3.4.6仓管人员发货时,要坚持按发货程序发货:一查库存量,二先入先出,三当面点清。
发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入账。
3.4.7已领用的物资,凡质量、规格不符合使用,应允许使用部门退货。
使用部门办理退料销账手续:填写一式三联的红字领料单,仓库凭红字领料单作重新入账的依据。
若退回的是已使用的物资,仓管人员应另设账登记、保管。
3.4.8非消耗性的物资(含个人保管的工具、物品、低值易耗品)在仓库或发放部门领出后,使用部门应按品名、领用人填写'员工物品领用表'。
因严重损坏或因使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的非消耗性物资,领用时必须交旧领新。
3.4.9领料单一式三联,其中第一联由仓库作物资发出后的记账依据;
第二联财务部存(仓库发货后每十天汇集交财务部)。
第三联由领料部门自存。
4.维修及报废
4.1固定资产、部分低值易耗品需要维修时,由使用部门提出请修单,属保修的物品联系原保修单位进行维修;
非保修物品属办公用的物品由行政及人事部安排维修,其它物品由工程部安排维修。
4.2固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时,由使用部门填写'物品报废表',属工程、机电、设备等物品报工程部;
其它物资报行政及人事部。
经鉴定确系无法使用的,经报请总物业经理批准,各部门在收到'物资报废表'批复三天内,将报废物资集中送往公司总仓库,分别由行政及人事部或工程部进行处理。
4.3需维修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的,应由责任人进行赔偿。
1、总则
为了规范本公司各项收费工作的管理,完善收费记录等基础会计工作,加强对公司收费工作的会计监督,结合本公司的实际情况,特制定本规定。
2、物业公司收费管理规定
第一条收费内容:
1、物业管理费;
2、水电费;
3公摊水电费;
4、电梯费;
5垃圾费;
6、收视费;
7、租赁中介费;
8、代办服务费;
9、装修押金;
10、租金收入;
11、家政服务费;
12、停车费(含固定车位费和临时停车费)
13、维修费(含维修材料费维修服务费)
14、其他临时收费项目等。
第二条收费工作的分工
1、固定费用及其他有偿服务项目:如物业管理费、水电费、公摊水电费、电梯费、垃圾费、收视费、租赁中介费、代办服务费、装修押金、场租收入及其他临时收费项目收费工作均由财务出纳收取。
2、停车费:由小区门岗当班人员负责收取。
3、家政服务费:由提供家政服务的工作人员收取。
4、维修费:由工程部维修人员收取。
第三条收费操作规定
1、收费单据的管理
1)收款票据、发票,由物业公司统一印制(或购买)、由会计统一管理,各收费点按需领用;
2)建立专门的票据领用登记本,发放时做好票据编号、领用时间、领用部门、领用人等相关登记;
3)填制收款票据前要仔细查询相关记录及资料,正确计收业主已交的各时期的各项费用,做到正确无误。
4)收款票据必须按号码顺序使用,不可跳号。
5)所有已使用完的收款票据,及时交回会计处核销,未能及时核销的,财务不予发放新收款票据。
6)所有作费的收款票据必须联数齐全,不可缺联,否则视同已收款处理,无法界定收费金额时,每张收费单据按200元对当事人进行处罚。
7)业主可凭收据在一个月内到财务部换取发票,所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致,用以换取发票的收据作为发票记账联的附件,留财务部统一保管。
8)对于需要先开发票后付款的业主,出纳根据收费通知单开具发票,并在财务部做好登记,款项入账后核销。
2、收据填写要求:
1)据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
2)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
3)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
3、收费操作程序
a、固定费用收费项目的收取
1)会计于每月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额,打印应收清单,并签名确认后,通知物业管理员进行崔缴。
2)办理业务时,出纳根据需收费项目据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写,不得弄虚作假,做到准确无误。
3)字迹清楚,不得涂改。如有错误,全部联次盖作废章或写明作废字样,再另行开具。
4)全部联次一次填开,上下联的内容金额一致。
b、临时停车费用的收取
1)所有出入小区的外来车辆,门岗工作人员均应做好来访登记,凡在小区内滞留超过10分钟的外来车辆,应按规定收取停车费。
2)门岗工作人员在收取临时停车费的同时应在相应的专用票据的存根联背面记录好相应的车牌号码,收费日期,以便了随时抽查。
3)所有停车费收取必须开据发票或专用收据(物业公司印制),如发现有收费业且未给客人提供票据的,第一次处罚100元,第二次给予开除处理。
4)对于临时停放车辆一般采用按天收取的方式,如凭当天收费单据出入小区,仅收取一次费用。对于过夜车辆,按收费规定收取费用。
5)门岗收费工作人员在开据收费单据收妥停车费后,应提醒客人凭此单据当天出入小区免费。
6)门岗工作人员应于每日17:30前,将当天收取的款项交到出纳处。节假日收取的费用须在节假日后的第一个工作日早8:30之前上交财务部出纳。
7)每次上交所收费用时,要附带交款汇总表,列明收费项目及收费金额,并出纳当面核对清楚,交款人与财务部出纳在汇总表上签字确认,做为出纳入帐依据。
c、家政服务的收取
1)接到需要提供家政服务的请求时,出纳开据收费单据,通知家政服务人员到财务领取收费单据,并上门服务。
2)完成服务时,应要求业主在收费单据上签字确认,并收妥款项。
3)收费单据一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联家政服务人员留存。
4)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工作人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日收费单据提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
5)家政服务人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
6)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还家政服务人员。
d、维修费的收取
1)接到报修电话时,做好相关登记工作,并开据相关维修工作单。报修工作单一式三联,第一联财务联,第二联客户联,第三联工程部留存。
2)工程部维修人员根据现场维修情况,确认需收取的维修服务费用,同时将维修服务费用填入相应维修工作单上,并连同维修材料费用一并收取。所有维修工作单完成后,必须请业主签字确认,否则财务无法确定收费项目是否属实。
3)如遇业主不在现场情况,费用无法现场收取,工程维修人员在班次结束后,或财务下班前,务必将当日维修单提交给财务,以便进行相应的登记及崔收工作。
4)工程维修人员应于每个工作日17.30前,将当天收取的款项交到出纳处。
5)出纳员当面核对无误后,在收费单上签字确认,并将第三联交还工程维修人员。
3检查与控制
第一条对于所有进入小区的车辆收费情况实行抽查式管理,如查某月某日,车牌号码为外来车辆是否实行了收费,只需查验相应日期的收费单据即可。
第二条所有收费单据的使用每个班次应做好交接班登记,此项工作很重要,关系到责任明确的事宜,如无法明确相应责任的,由所有相关工作人员同共承担,并追究主管领导责任。
第三条物业公司会计每月对出纳现金进行盘点,将盘点情况做好书面的登记,经双方签字确认,并报集团财务总监。
第四条出纳应对门岗收费点(临时停车费)的收费工作进行检查监督,对于有不符合收据发票使用规定
及收款规定的行为,应及时上报。
第五条物业会计每月须与集团公司核对往来款,并签署对帐单,确保双方帐务清楚。
第六条物业公司财务应对门岗收费点领用、缴销票据及时核检,发现问题应及时上报有关领导。
4其他财务工作规定
第一条每月末会计编制物业费及各类服务费欠费一览表,上报经物业公司负责人签字确认后上报集团财务部,总结催收款工作。
第二条妥善保管未用的发票和收据,对用完的发票及收据存根联妥善保管,便于日后查证;
第三条若业主提出搬迁、装修、转售等服务要求时,审批前要先核实欠款情况。
第四条经领导审批确定执行的各项物业服务收费标准,由原件由物业会计存档备查。
第五条所有已交房的售房合同,复印件必须交财务存档。
对物业公司物资用品的采购、入库、保管、领用进行规范管理，防止流失并有效控制生产成本。
物业公司属下各部及各小区管理处
申购程序：物业公司属下各部及各小区管理处需用物资时，由经办人填写三联《物品申购单》，申购单应写明数量、规格、特殊要求、用途，并由部门负责人核准后方能上报，其中一联由申购部门存查，两联呈报物资部，物资部接到申购单后转报财务部，财务部进行审核、询价、定价后，由财务分管领导批准，下达一联给物资部采购，一联由财务部存查。特殊情况而且急用的小额物品可直接交代采购员，由采购员请示分管领导同意后购买，事后补办相关进出库手续。申购部门在呈报物品申购前应合理测算物资需求量，防止超量申购，并查询物资仓库是否存有所需物品，避免积压。
采购员按核准申购单采购物品后，按分类仓库，交仓管员验收入库，并通知原申购部门货已入库。采购员凭仓库验收人签名的《材料验收单》第二联，即采购报销凭证联，连同发货票一并向集团财务部报销。大宗或高值物品的定购按经济合同签订的审批程序办。
固定资产管理：固定资产一律登记造册，根据资产分类，由物业公司管辖，集团财务部监督；部门领用需办理领用手续，贯彻“谁领用，谁保管，谁负责”的原则；固定资产在部门之间转移，由综合服务部承办转移手续，明确保管职责；为使固定资产做到帐实相符，固定资产每年盘点一次，时间为每年10月份，具体由综合服务部牵头组织，物业公司领导主持；损坏而没有修理价值和使用价值的，按《物资报废核销规定》处理；固定资产的折旧年限由集团决定。其他物品管理：由物业公司物品仓库承担物品类及办公用品类的管理，履行物品进出库手续。
：根据工作需要，由部门填写三联《领料单》，注明用途、项目名称，并由部门负责人核准、经领人签名，其中一联由领用部门存查；一联作仓库记帐凭证；一联送报财务部核算；物品仓库管理的物品，凡属低值的'易耗品，可采用分类造册直接签领；特殊工种（如水电工、维修工）人员领用各类工具时，除按领用程序填写《领料单》外，还需由仓管员在本人携带的《工具领用登记册》填写所领用工具，此《工具领用登记册》反映记录本人所领用保管的各类工具。本人离职或变动工种时，需按《工具领用登记册》记录，移交本人原使用及保管的全部工具（如有失落，应作赔偿），方能办理离职手续。
凡属变质、过期、边角料、损坏无法修复的物品、设备需作处理的，按以下程序处理：由部门或仓库填写《物资报废核销申报表》，经部门负责人审核后报财务部；财务部接到申请单后派人现场鉴定并提出处理意见报总经理审批；获准后，由财务部落实废品收购单位、个人现场看货、定价、过称、清点收购，废品处理收入全部交财务部进帐；属无回收价值的经核准后作垃圾处理。
库内物资必须分类堆放，品种排放有序，便于收发盘点。
忌潮忌湿物品应搁放高处，堆放地面的应有防潮垫底及遮盖措施，切实做好防尘防霉防变定期搞好仓库环境卫生，做到物品堆放整齐，库区整洁。
易燃易爆物品应执行公安消防管理条例，独立设库，重点管理，配置足够的消防器材。
提高警惕，紧固门窗，切实做好防盗防窃工作，确保仓库物资安全。
仓库重地，杜绝闲人或陌生人在仓库内闲聊逗留。
为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）
三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。
四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。
六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）
七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。
八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。
九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。
十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。
十一、工作时间定为每天8小时，（法定节假日据情况安排休息）。
十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。
十三、业主（或使用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。
奖惩制度
为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。
奖励：
一、对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由公司进行统一表彰。
二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。
1、对工作中提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工（如：加班）。
2、做好人好事被当地机关表扬给予奖励。
处罚：
三、工作迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元；30分钟以上者按旷工处理（30分钟以上为半天，1小时后为一天）。
四、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资；旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。
五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚20元。
六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。
七、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。
八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等），一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人200元，情节严重的加倍处罚。
九、除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚50元，如给公司造成损失由当事者一并赔偿。
十、对游客提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或游客举报反映给公司一次处罚50元，出现游客上告或举报给公司一次，发现一次处罚当事人200元。（正当理由除外）
十一、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。
十二、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月1日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人30元/次。
十三、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。
十四、对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意批准后执行。
考勤制度
一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。
二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。
三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚（按奖惩制度第十三条执行）。
四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。
五、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。
请销假制度
一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。
二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。
三、职工请批假范围请假半日以上（含半日），须提前写出请假报告，由经理或主管批准。
四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。
五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。
六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。
财务管理制度
一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。
二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。
三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。
四、财务现金借用必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。
五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。
六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。
七、各公司发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。
水、电工管理制度
一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。
二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。
三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。
四、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。
五、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
六、如违反以上五条条，根据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款，造成经济损失的按损失额的50%负担。
为贯彻“安全第一，预防为主”的方针，增强全体员工的安全意识和安全防护能力，减少伤亡事故的发生，保证我公司日常经营活动顺利进行，制定我公司安全教育培训制度。
1、本公司员工每年必须接受一次专门的安全培训，培训方式采取由公司自行组织培训形成进行。
1）安全管理人员每年接受专业技术业务培训，时间不得少于40学时。
2）其他管理人员和技术人员每年接受安全培训时间，不得少于20学时。
3）特殊工种（电工、焊工、水工、制冷工等）每年接受有针对性的安全培训，时间不得少于20学时。
4）其他员工每年接受安全培训的时间，不得少于15学时。
5）待岗、转岗、换岗的职工，在重新上岗前必须接受一次安全培训，时间不得少于20学时。
6）从事关键岗位工作的人员必须按照相关部门的要求，取得岗位操作证书，持证上岗。特种工种作业人员必须通过专业技术培训，并取得岗位操作证后，方可上岗。
7）新入职员工必须接受公司、管理处（部门）、班组的安全培训教育，经考核合格后方能上岗。
8）公司的安全教育培训主要内容是：国家和地方有关安全生产的方针、政策、法规、标准、规范、规程和公司安全规章制度等，教育培训的时间不得少于15学时。
9）管理处（部门）的安全教育培训主要内容是：管理处安全制度、相关工作现场环境及可能存在的不安全因素等。教育培训时间不得少于15学时。
10）班组的安全教育培训主要内容：本工种的安全操作规程、事故案例剖析、劳动纪律和岗位讲评等。教育培训的时间不得少于20学时。
2、建立义务安全队伍安全教育制度。
1)义务安全队伍所有人员每年必须接受一次专业技术培训，教育培训时间不得少于15学时。
2）义务安全队伍中从事特种作业人员，在通过专业技术培训并取得岗位操作证后，每年仍须接受有针对性地安全培训，时间不得少于20学时。
3）新入职员工必须接受三级教育，经考核合格后，方能上岗。
3、实行安全教育培训登记制度。
总经理办公室必须建产所有员工的安全教育培训档案。没有接受安全教育培训的员工，不得在施工现场从事作业或管理活动。
4、建立安全教育培训检查制度
总经理办公室对本公司(包括义务安全队伍）的安全教育培训情况进行监督检查。发现没有履行安全教育培训制度规定的，将追究主管负责人的责任。
1、安全生产检查内容
⑴查制度：查安全生产制度的建立和健全，执行情况，查是否有违章指挥、违章作业、冒险作业情况。
⑵查隐患：查安全文明生产情况，机电设备、各类建筑物有无不安全因素，平台、走道、低凹、地坑有否安全可靠护栏或盖板，废气、废液是否存在跑、冒、滴、漏等现象及是否达到规定的标准等。
⑶查安全生产制度执行情况
a每天巡回检查情况b每周安全员例会情况c每季安全主任例会情况
2、公司级安全生产大检查每季一次，由主管副总经理负责召集有关部门人员组成检查组，对发现的隐患及时定人、定时整改。
各管理处每月进行一次由各部门主管参加的安全检查例会，检查整改情况，并上报公司主管部门。
各班组每班进行“班前五分钟警示教育”，班中巡回检查，“下班前（后）三分钟安全检查”总结。
3、组织各专业性、季节性安全生产检查，做好各类应急措施。
4、按《安全生产经济责任制考核条例》规定执行奖惩。
1、为了确保劳保用品的合理使用，防止工伤事故，改善劳动条件及职业病的发生，按国家规定，职工工作时应穿戴好公司供给的有关防护用品。
2、从事生产劳动的员工，根据实际情况，按不同的工种发放不同的防护用品。
3、各类劳保用品按发放标准由各部门、管理处负责人（或授权人）申领单到总经办领取。
4、总经理办公室负责本公司劳保用品采购工作。供应商必须具有劳防用品生产、销售资质，产品必须保质、保量，每月向总经理办公室通报费用支出情况。
5、需调整防护用品发放标准时，由各部门（管理处）通知总经理办公室。
6、按照同行业、同工种享受同等标准，同时兼职多工种者，执行其中主要工种的标准，不得重复领用。
7、从事有毒作业的防毒面具，以及工程维修人员使用的工具包、安全带、安全绳、防护罩等均列入发放防护用品之中，各部门根据实际需要按规定领取。
1、公司及各部门（管理处）、班组安全员及员工检查、巡视或工作时，发现隐患必须及时汇报各级安全负责人。
2、各部门（管理处）安全负责人应及时安排存在隐患设施的整改。
3、对检查出的事故隐患必须填写二联单，存根联留相应安全主管部门，反馈联交整改部门、管理处。整改完毕反馈单签名盖章后交相应安全主管部门。暂时无法整改的项目，必须提出相应的防范措施，并报公司主管副总经理批准。
1、发生各类人员及设备事故，必须在24小时内上报公司主管部门、主管副总经理及工会。
2、必须立即组织人员进行救护，并保护好事故现场。
3、由公司安全事故调查小组负责事故的调查工作，专人负责写出事故报告，并按国家有关法律、法规处理有关善后事宜。
4、召开事故分析会
⑴分析原因；
⑵明确及追究责任；
⑶落实整改措施；
(4)教育当事人及相关人员，吸取教训。
5、按公司《安全生产经济责任制考核条例》处理，事故报告登记存档，并上报集团公司。
安全技术经费计划是公司从全局出发，有计划、有步骤的改善劳动条件和工作环境而编制的安全技术工作上规划，是公司财务计划的一个组成部分，是保障员工生命安全和健康，促进企业发展的一项重要措施。
1、安全技术经费计划的`编制
1）部门（管理处）应根据公司要求在每年第四季度编制下年度安全技术经费计划。
2）主管副总经理和公司安全主任应组织各职能部门，广泛吸取员工的意见和合理化建议，编制本公司的年度安全经费计划报公司财务部审批。
2、安全技术经费的使用管理
1)安全技术经费计划经批准后，要纳入公司年度维修施工计划、财务计划，物质供应计划、采购计划，以保证安全技术经费计划有步骤地实施。各部门要高度重视，认真组织人力、财力，保证计划的实施。
2)财务部门根据批准的安全技术经费计划落实安全技术措施经费，建立该项经费科目，专款专用，保证计划的实现，并准确安全技术措施经费的使用情况。
3）各部门（管理处）要设立安全技术经费使用台帐，并将使用情况按季报公司财务会计部。
4）公司所辖小区（大厦）安全技术经费计划的实施情况，要进行经常性的监督检查，以保证安全措施经费计划按期实现。
1、各部门（管理处）必须根据与公司签订的安全责任书中安全管理目标，细化分解，并与各所属部门及班组签订安全目标责任书。
2、安全目标责任书必须明确事故指标、安全指标和安全文明小区达标的标准，及奖罚硬指标。
1、为确保我公司安全生产无事故，所辖小区（大厦）达到安全文明小区标准，针对各级安全生产责任制、安全目标管理、治安、消防等方面的考核，制定本制度。
2、本考核制度内容详见公司《目标、指标考核办法》
3、公司每半年对部门（管理处）负责人进行一次考核。责任制考核共分优秀、称职、基本称职、不称职四档。对基本称职人员提出要求以示警牌，对不称职的调离工作岗位。
一、严禁损坏、挪用消防器材,禁止将消防水做民用。
二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或安全疏散口,严禁损坏任何消防设备及防火开关。
三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。
四、各装修单位应严守防火规范,凡属危险作业应由管理处批准,严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。
五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前,检查并保证所有火源已熄灭,并把全部还在开动的电器关闭。
六、尽量避免让、老人单独在家。为保证安全,如有需要可与小区物业管理处联系。
七、各住户必须严格遵守消防管理制度,如有火灾发生应及时报警,并在保证安全的情况下协助灭火工作。