小区物业管理制度优秀（精选3篇）
一、考核办法及操作程序
(一)物业小区保安队伍的管理工作，结合齐铁地区物业小区的实际，实行二级管理，共同考核的办法。一是保安服务公司，二是物业小区。
(二)考核实施实行扣分罚款制。
(三)在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣一分，罚款2元，并在本人当月工资中扣除。
(四)对于保安队员的考核实施，由保安公司、物业小区实行共同定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由保安公司、物业小区负责考核管理人员共同签字，送交财务，实施扣款。
(五)保安队员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理。
(六)对于保安队员违反考核规定，罚款资金由财务指定专人保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。
二、考核内容及扣分标准。
1、不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分；
2、不请假、无故矿工扣4分；三次以上者予以辞退；
3、在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分；
4、交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分；
5、对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分：
6、在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分；
7、不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分；
8、在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退；
9、在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分；
10、在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分；
11、严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分；
12、认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4－10分，严重者清除保安队；
13、在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分；
14、在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣份；
15、在当班中带酒气上岗扣5分；
16、当班中饮酒扣l0分，并予以辞退；
17、在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分；
18、对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分；
一、住宅小区强电技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责对住宅小区供电系统的养护维保操作，制订住宅小区供电设备的维修、检修计划。
3.住宅出现供电故障之后，必须立即派出;谨记停电时，及时启动柴油发电机，保证强电系统的基本运作。
4.负责住宅小区业主二次装修工程的监管工作。
5.根据强电系统运行情况，制订切实可行的节能供电措施。
二、住宅小区弱点技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、安保报警系统、广播系统等弱电系统的运行、养护、维修管理工作。
3.根据实际情况，发挥弱点系统最大功用，开展弱电系统的增效改造工作。
三、住宅小区水暖技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的.任务和指标。
2.负责住宅小区给排水系统的养护、管理，保证各类管理畅通无阻，无严重的泡水、漏水、冒水、滴水等现象以及事故隐患。
3.负责住宅小区空调系统的运行和养护工作，保证空调设备完好、无超标噪声和滴漏现象。
4.按照规定，做好空调、给排水系统的养护工作，制订检修计划。
5.根据住宅小区实际情况，实施节能计划，保证设备发挥最大功用，延长使用寿命。
四、住宅小区仓储岗位职责
1.负责管理住宅小区物业公司各类备用设备零件、技术文件说明书等的保管。
2.负责处理住宅小区各类设施设备的售后联系、厂家服务等。
3.物料存放整齐后及时入账。
4.负责收集登记，正确及时地做出统计报表。
庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的.管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。
一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因
一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。
三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。
四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。
二、促进老旧小区管理创新的对策与思考
作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。
（一）结合老旧小区综合整治，加快基础设施更新步伐
老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。
1.提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式小区数量。
2.推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生活提供便利条件。
3.加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从20xx年起，合肥市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，不断提升居民的幸福指数。
（二）结合老旧小区实际，实施差异化物业管理
有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，是提高老旧小区管理水平的有效方法。
1.已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。
2.相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。
3.相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组，结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。
4.产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。
（三）强化自治组织建设，提高小区自我管理能力
1.切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据“谁出资、谁受益”社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织，着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转化。
2.充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，帮助居民树立“花钱买服务”的意识。
3.积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社区的工作负担。
（四）加强综合治理力度，形成老旧小区管理合力
1.加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理，由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。
2.坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。
3.强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚结果予以通报，计入企业诚信档案。