在经济发展迅速的今天，报告不再是罕见的东西，报告中提到的所有信息应该是准确无误的。报告书写有哪些要求呢？我们怎样才能写好一篇报告呢？
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消� 我县的房地产业从开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。__年， 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据__年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
(二)房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：__年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；__年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元；__年19.69万平方米，完成投资2.21亿元；__年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。__年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米，全县商品房销售面积6.78万平方米。
(三)商品房销售及价格情况：__年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米；__年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米；__年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米；__年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米； _X_，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。
(二)总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。
(三)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的 因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。
(四)资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受__年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。
(五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
(七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇 一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
(九)非市场化动作依然存在。 “委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。
三、加快我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。
(一)制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“__”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。
(二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。
(三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[__]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发” “联合建房”等变相福利分房的现象。
(四)注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。
(五)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入， 着力改善道路、交通等城市基础设施， 加强教育、卫生、文化等民生工程建设， 创造良好的人文居住环境， 以吸引实力更强的房地企业来我县投资。
(六)破_解产业资金瓶颈。受__年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。
(七)培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。
(八)保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。
(九)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。
(十)规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。(作者分别系县建设局副局长、房产局局长、县房产局副局长)
一、背景介绍
从20__年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，__市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿__为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20__年税收收入0.9亿，20__年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观200__年-20__年__市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税金及费用：20__年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我 那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我
对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已�
对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
一、城市背景
1、城市概况
西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。
2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分
西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。
3、西安城市规划及未来发展前景
3.1、西安城市性质
西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。
区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能结构、布局
西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。
二、西安市房地产市场发展概述
1、西安市房地产市场发展历程
城市的发展必然与房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲，西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段：粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。
① 80年代中期－90年代初期
随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。
② 90年代初期－90年代中期
当
③ 90年代中期－90年代后期
时代特征：随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。
④ 2000年－2004年
时代描述：房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和，市民
购房多目标选择，对细节要求越来越高。期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。
⑤ 2006年起到未来3－5年时间
时代描述：进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。
近年来在综合开发方针的指导下，苏州的房地产开发迈了大发展时期。出现了“稳中有进、稳中有升”和“升降有序”的局面。房地产市场发生了一些可喜的变化。二是开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变；二是商品房价格稳中有升，增长幅度高于全国平均水平；三是个人购房深入人心，购房增势不减，数量一直稳定在98％左右，住房消费已成为新的经济增长点；四是在宏观调控下，市场经济规律的自我调节作用逐步显现，商品房的供求趋于平衡，空置房屋大幅度降低。
一、基本情况
1、房地产开发总量稳中有升，住宅建设重点突出。
2000年，苏州全市完成房地产开发投资654131万元，比1999年增长10.2％，其中住宅投资519438万元，占79.4％，比上年增长18.7％；新开工各类房屋446.34万平方米，比上年增长20.1％，其中新开工住宅377.27万平方米，占84.5％，比上年增长21％；竣工各类房屋452.13万平方米，比上年增长5.1％，其中竣工住宅385.49万平方米，占85.3％，比上年增长9.7％。
市区完成房地产开发投资322433万元，比上年增长1％，其中住宅建设投资253899万元，占78.7％，比上年增长14.2％；新开工各类商品房屋183.79万平方米，比上年增长12.1％，其中新开工住宅153.79万平方米，占83.7％，比上年增长12.8％；竣工各类房屋187.98万平方米，比上年下降8％，其中住宅159.88万平方米，占85.1％，比上年下降3.4％。
今年上半年全市完成房地产开发投资28亿元，比上年同期增长27.5％，其中住宅投资23.1亿元，比上年同期增长23.4％；新开工面积233.4万平方米，其中住宅204.4万平方米，分别比去年同期增长16.2％、21.9％。
市区上半年完成房地产开发投资12.4亿元，其中住宅9.8亿元，分别比上年同期增长13.86％、4.6％。新开工面积69.2万平方米，其中住宅59万平方米，分别比上年同期下降20.9％、18.9％；竣工面积22万平方米，其中住宅16.6万平方米，分别比上年同期下降38.5％、38.4％。
2、市区平稳发展，六市快速增长。
市区的房地产开发在经历了“八五”和“九五”前三年的大发展后，开发总量已达到一定规模，在市场经济规律的指导下，通过开发总量调控进入了平稳、理性的发展时期。六市的房地产开发由于起步相对较晚，加之管理不够规范，前几年的房地产开发零星分散建设居多。随着社会、经济的发展，投资环境的改善，房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。同时，六市政府都把房地产开发作为各市新的经济增长点，大力发展城镇建设。因此，自1999年来，六市房地产开发总量迅速增长，尤其是2000年，投资总量、新开工面积、竣工面积等均较上年有大幅度攀升。
市区范围内，由于土地供应制度的改革，停止新批量土地开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。因此，园区、新区的开发规模在市区中比例逐年增大，形成了城区、园区、新区“三足鼎立”的新格局。以2001年上半年为例，市区完成投资12.4亿元，其中工业园区3.9亿元（占到31.5％），新区完成投资3亿元（占到24.2％），两区的房地产投资之和已由过去占市区的1／3左右提高到占市区的一半以上，施工面积由过去的占1／3左右增加到2／3。
3、房产销售持续走好，主要指标屡创历史新高，个人购房增长趋势不改。
2000年，我市房地产销售继续攀升，融顺史新高。共计实现销售379.41万平方米，增长幅度达到18.6％，其中个人购房比例已达到95.8％；其中住宅销售335.64万平方米，比上年增长18％，销售给个人占到97.7％。市区的销售面积151.7万平方米，其中住宅135.8＃平方米，分别比上年增加4.8％、6.9％，个人购买住房131.4万平方米，比例达到96.8％。
今年上半年全市销售商品房屋121.8万平方米，其中住宅销售113万平方米，分别比上年同期增加41.9％、43.6％；期房预售面积110万平方米，其中商品住宅预售104.2万平方米，分别比上年同期增加26.46％、32.6％。商品房出租面积43.96万平方米，其中住宅37.16万平方米，分别比上年同期增加126.36％、148.73％。市区销售房屋面积40万平方米，其中住宅36.8万平方米分别比上年同期增长93.6％，96.4％；房屋预售34.3万平方米，其中住宅预售32.6万平方米，分别比上年同期增长10.7％、14.l％。商品房出租面积10.933万平方米，其中住宅8.88万平方米，分别比上年同期增加25.01％、22.94％。销售面积大幅度增长，并且超过了竣工面积，这是今年上半年的一大特点，预示着商品房屋的供求关系正由供大于求向求大于供转变。
4、消费、投资双向拉动下，消费拉动的作用更加突出。
2000年我市房地产开发资金来源77.3亿元，其中银行贷款为11.8亿元，占资金来源总数的15.3％，比上年同期下降2％；市区6.2亿元，占总数的17％，比上年下降9.3％。市区利用外资0.61亿元，比上年上升190％。企业自有资金全市7.4亿元，比上年上升8.2％，仅占总数的9.6％；市区企业自有资金3.1亿元，比上年总数下降25.8％，仅占总数的8.5％。在银行贷款、企业自有资金总数减少、比例下降的同时，购房的定金及预收款却大幅度增加。全市定金及预收款38.6亿元，比上年增加31.5％，占资金总量的49.9％；市区17.1亿元，比上年上升15.1％，占总数的47.2％。充分说明了房地产发展具有一定空间。消费观念的转变，定金及预收款大幅增加，大大地拉动我市房地产业。
5、房地产销售总额首次超过投资总额，表明房地产开发有望步入良性循环。
2000年，全市实现商品房销售总额670669万元，超过房地产开发投资总额654131万元，住宅也“产销两旺”，销售额达到556233万元，超过住宅建设投资519438万元。市区实现销售总额333021万元，超过市区投资总额322433万元，其中住宅销售总额为264985万元，超过住宅建设投资253899万元。销售总额首次超过了开发投资总额，这在我市历史上还是首次。这不仅反映了我市房地产市场趋向理性，也反映房地产投资环境的优化，给产业带来新的'发展空间，更反映了开发企业开发经营理念的转变，通过规模开发、规模经营，品牌、环境效应得到显现，房地产企业的盈利能力和开发行业的活力进一步增强。
6、园区、新区房地产开发飞快发展，不仅提升了小区档次，又提高了市区房价。
上半年，全市商品房销售额达21亿元，其中住宅销售额18.7亿元，分别比上年同期增加41.7％、55.1％，住宅平均售价为每平方米1652元，比上年同期增加8％（即122.5元）。市区住宅的销售价格由上年同期的平均1742元／平方米上升到2000.3元／平方米，涨幅达到14.8％，高于全国平均10.61％的增长水平。而工业园区和新区房价的提升是推动市区平均房价上涨的重要原因。
根据市委、市政府“加快园区房地产发展，引导人口东迁”的重大决策，近两年工业园区加快了商品住宅建设步伐，新建了一大批住宅小区。住宅平均销售价格达2052元／平方米，比上年1782元／平方米上涨15.2％，比市区平均价格1951元／平方米高出5.2％。今年上半年，平均售价达2108元／平方米，又比去年底平均价增加2.73％，比市区平均住宅售价2000.3元／平方米高出5.2％。
新区上半年住宅平均售价已基本达到市区平均水平，但行情仍在看涨。
7、总量调控成效显现，空置房大幅下降。
为保持房地产业的可持续发展，及时消化、盘活空置房，我们在1999年开始对房地产开发总量进行研究和控制，采取有效措施，多管齐下，取得了初步成效。2000年，全市土地开发面积229.3公顷，比上年下降34.1％，房地产开发的源头得到控制。市区由于调控力度较大，成效则更明显。土地开发面积87.3公顷，比上年同期下降18.2％他施工面积包括住宅施工面积均比上年同期下降5.4％；竣工总量和住宅竣工面积分别比上年下降8％、3.4％。
截至2000年底，全市空置房屋为217.6hm米，其中住宅147.9万平方米，分别比上年下降5.8％、2.4％。市区空置面积118.1万平方米，比上年同期下降5.9％，其中办公楼、商业营业用房、其他房屋分别比上年同期下降40.8％、16％、32.6％。今年上半年，全市商品房空置面积167.8万平方米，其中住宅空置113.37万平方米，分别比上年同期减少30.2％、28.37％，比2000年底分别减少23.7％、24.5％。市区房屋空置面积95.6万平方米，其中住宅空置61.9万平方米，分别比上年同期下降23.9％、16.1％，比2000年底下降20.5％、22.1％。这是政府实行总量控制后，市场导向的必然结果。
8、房产二级市场交易活跃
2001年1－7月份，市区上市出售住房2732套，16.6万平方米；交易金额1.71亿元，出售房平均每套面积60.1平方米，价格6.05万元，平均价格1006.91元／平方米，重新购买住房1953户，占71.49％，购房每套新增36.58平方米，净增11.18万元。通过二手房上市，重新购房已占销售总量的五分之一。
市区是从九九年十月开始房改房上市的，截止今年七月底累计上市7284套，占已出售公房12.3292万套的5.0％，交易面积43.94万平方米，交易额4.44亿元。重新购房5066套，平均每套96.88万平方米，价格17.5万元，每套新增36.56平方米，净增11.41万元。
1993年4月我市开始推行住房公积金贷款，截止2001年7月，共发放公积金贷款2.39万户，10.52亿元；已还贷3.59亿元4200户。
二、今后几年房地产市场的预测
从今年起房地产开发用地的供应方式实行拍卖或招投标方式。这一改革，将促使我市房地产开发和市场发生根本转变。
1、房地产开发总量将进一步得到严格控制。
供地方式改变后，政府对土地一级市场将实行高度垄断。房地产开发用地将根据城市建设的年度发展规划、房地产市场的供需状况和城市区域的发展导向等制订合理的年度供地计划。房地产开发用地的供应数量必将会较以往有较大幅度减少，房地产开发总量也将得到有效控制。
2、房地产开发企业数量逐步减少。
参与土地拍卖必须有强大的资金实力作保障，否则就无法获取土地使用权。以往一些靠“小打小闹”和零星建设渡日的开发企业将面对激烈的市场竞争而无以立足。市场竞争的结果将残酷地淘汰一大批实力差、规模小的企业。
3、房价将出现较大幅度的上涨。
苏州的商品房平均价格不仅历来低于全国平均水平，也低于沪宁线城市的平均水平。应该说老百姓得到了实惠。但随着时间推移，商品房价格的水平会逐步上升。
（1）地价的上涨必然带动房价的上扬。价格不仅是一种商品价值的体现，也是市场经济中商品供求关系的体现。土地实行拍卖后，供地总量减少将直接导致开发总量的下降，而市场的有效需求并未因用地方式改革而减少。因此，当供小于求的市场关系难以在短时间内改变时，商品房屋的价格将保持一定幅度的增长。另一方面，由于实行土地拍卖，地价将因竞拍而大幅度上涨，这将直接导致商品房的成本和税费增加，最终体现在房价的上涨上。
（2）经济适用住房建设数量的减少也会促使房价的上扬。随着经济和社会的发展，住房供应制度的日趋规范以及廉租屋的出台，从总的发展趋势来看，经济适用住房的建设规模会逐步减少，因而原来能起到平抑商品住宅价格的功能日趋退化，使房价的总体水平上升。
（3）开发企业转制后，一部分转为民营企业。这将逼使企业从传统的经营理念和模式中冲破出来，把经营与企业效益完全挂起钩来。追求企业利润的最大化，必然促使房价的提升。
（4）存量改造速度加快，将给人民群众带来福音，但拆迁成本的提高必将导致房价提升。
（5）规划、设计、建设标准的提高；也会提高开发成本，提升房价。
4、房地产市场秩序将得到进一步规范。
供地制度改革后，不仅政府对土地一级市场进行垄断，而且对二级市场上的土地转让行为也作出严格的限制。违法转让土地、转让项目的现象将得到有效遏制。同时，政府将建立土地收购储备制度，由土地储备中心代表政府对需盘活的存量土地进行收购（预购）和储存，调控土地市场。因此，原工矿企业需要“退二进三”的将一律纳入土地储备范围，不得自行转让给开发企业，擅自改变土地性质；这将对规范房地产开发经�
5、实行土地招标拍卖与实施综合开发方针的优势互补，将会不断提升房地产开发水平。
实行土地招标拍卖与实施房地产综合开发一样；都是大势所趋，是必由之路。土地招标拍卖中容易造成规划、开发规模过小，甚至重新走上新的零星分散建设的问题，只有引入综合开发方针才能解决。另外，招标拍卖地块与基础设施配套设施同步建设的两张“皮”问题，也只有通过综合开发方针才能顺利实施。只有坚持优势互补，才能做到双盈，不断提高城市建设水平。
一、调查背景及目的
近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家zf对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学
二、调查方法
通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。
三、调查结果
1.居住条件分析
我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比例较大，均占40%；其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。
2.家庭收入分析
从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到2000-4000元范围内，占到被调查者的50%；其次是4000-6000元范围，占到23.53%；排到第三位的是2000元以下，占17.65%；而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。
3.住房面积分析
从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%；100-130平方米占17%；50-80平方米占14%；50平方米的为9%；130平方米占6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。
4.居民信息获得途径
从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。
5.居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占40%；5年的占28.57%；2年的占25.71%；一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。
6.居民购房目的分析
以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住；10%为出租；6%为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。
7.居民能承受房价分析。
由以上数据我们可以很明显的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平，能接受的房价还是在5000元/平米一下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居民无法接受。
8.居民购房面积分析
从以上数据我们可以看出，消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3，占45.71%；100-130m3占28.57%；130m3占20%；50-80m3占5.71%；50m3为0。由此我们可以看出，大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。
9.居民购房付款方式分析
选择分期付款方式的购房者占63%，选择银行付款的购房者占20%，选择一次性付清的购房者占17%，选择公积金贷款的购房者占3%。
10.居民对购房配套设施的要求分析
从以上数据我们可以看出，消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场，各占到被调查者的69%；其次是医疗卫生设施和绿地广场，各占到66%；排到第三位的是休闲场所，占51%；然后依次是商业步行街，占23%；餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出，学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施，开发商在开发一定要注意地段的选择。
11.居民对建筑风格要求的分析
从调查分析看，选择欧式风格的购房者的比例占33.33%，选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%，选择中西结合购房者的比例占22.22%，选择中式风格的购房者的比例将近占20%。
12.居民对未来两年郑州房价的分析
从以上数据我们可以看出，对于未来两年郑州市的房价来说，认为有上涨可能性的占到多数，为37%，认为变化不大的占到了31%，不好说的占到20%，认为可能会下跌的占到了11%。
13.开发商与购房者矛盾分析
从以上数据我们可以看出，开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高，占40%；其次是面积缩水，占22%；开发商的诚信问题占17%；质量缩水占16%；合同不平等占5%。由此我们可以看出，开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价，并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。
四、问题和建议
就目前居民的住房条件来看，居民家庭月收入水平低，住房面积小是当前主要存在的问题；对于未来有购房计划的居民来说，大多数人只会为家人居住而购房，很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资，而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多，大家未来的购房需要也在100平米左右，满足家庭居住即可；针对郑州市未来几年的房价水平，多数认为会有上涨空间，但仍有部分人反映，如果房价继续上涨，居民无法支付房款，房价或许有下降的可能。从长远来看，如果越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。
加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，这是解决房价问题的关键；国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价；政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，
增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。
记者21日获悉，广州市房协日前发布了今年上半年广州房地产市场分析报告，其中对广州土地市场进行了深入分析。数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析称，这主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升。
数据
住宅用地扎堆海珠黄埔
今年上半年，广州市土地共计成交53宗，合计占地面积192万平方米，出让金达368亿元，楼面地价7268元/平方米。其中，住宅用地出让14宗，占地面积105万平方米；商业用地16宗，占地面积14万平方米；工业用地22宗，占地面积72万平方米。
广州市房协表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比为55%，其供应区域主要集中在海珠和黄埔，海珠区的广纸片区两块地成为半年度总价地王，合计115亿元，黄埔区长岭居YH—A3—0地块被万科竞得，成交金额27.7亿元；其次，工业用地占比为38%，其供应主要集中在增城和番禺；商业用地成交占比为7%，其供应主要集中在海珠和天河，海珠区的琶洲板块土地成交活跃，腾讯、国美等大型企业拿地进驻。
预测
房企资金依然趋紧
统计数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，住宅楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析，主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升，但是跟去年整体溢价率相比，今年上半年住宅用地成交溢价率出现下行，整体市场成交表现较为平淡。
对于下半年广州土地市场走势，广州市房协在报告中表示，随着今年以来国家陆续出台一系列利好政策，广州整体商品住宅市场呈现回暖趋势，但销售金额仍然没有超过20xx年同期水平，房企资金依然趋紧，今年下半年房企在对待住宅用地方面，预计将会保持相对谨慎的拿地态度。
广州市房协也指出，广州传统商业转型期到来，大批金融、互联网公司进驻，商业办公用地市场持续火热，除天河区金融板块、海珠区琶洲板块外，南沙自贸区板块也将会得到市场积极关注。
分析
广州地价处上升通道
“广州地价正处于快速上升的通道中。”省房协理事赵卓文分析，以广州区划调整前市辖十区居住类用地为例，20xx年基准地价平均为3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，涨幅为85.9%。地价上升幅度不但跑赢GDP的增长速度，而且跑赢房价的上升幅度。
“在国内的中心城市，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，住宅用地的需求旺盛，土地资源的稀缺性正变得越来越突出。”赵卓文表示，虽然20xx年后，房地产市场供求关系逆转，库存量增高，但中心城市可开发土地资源匮乏的局面并没有改观。地价上升的势头，在未来5年仍将持续。
世界范围内西安物业公司 发生过两次著名的度假物业泡沫事件，一次发生在上世纪20年代的美国佛罗里达，另一次则是发生在近期:著名的迪拜房产泡沫。迪拜在统治阶层操纵下完成的房产繁荣与美国佛罗里达在经济繁荣下由集体乐观情绪引发的泡沫虽然起源有西安物业公司 所不同，但却共同印证西安物业公司 了房产泡沫的两大规律:即泡沫的持续繁荣必须得到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑，而泡沫的破灭无论由全球危机或市场预期改变引发，根源西安物业公司 则在于流动性支撑力的彻底消退。
与__-__年海南房地产泡沫明显不同，全国富裕人群购买力是海南此轮的房价上涨背后最基础的支撑力量。但我国的富裕人群高度集中在东南地区的省份，而此部分人群对海南冬季温暖气候环境的渴求度远远小于北方省份居民。换言之西安物业公司 ，愿意参与海南房地产市场投资西安物业公司 的富裕家庭并没有市场所一相情愿期望的那么多，在海南房价已被快速炒高后，后续接盘的动力并不如市场预期般充足。
当前三亚的房价水平已超越国内主要大西安物业公司 城市，也已经超越迪拜、纽约、伦敦等国际大都市。我 但房价的过度波动将对政府后期的西安物业公司 土地出让不利，西安物业公司 市场在目前的价格水西安物业公司 平上维稳是符合地方政府利益的最佳走势。此外出于对上一次海南泡沫破裂的深刻记忆，商业银行在海南此轮房产上涨过程中较为谨慎，并未深度参与。因此即使未来由于国家货币政策的收缩带来流动性的收缩，其对海南房地产市场的影响也要远远小于93年。
判断海南房价短期内也难以明显回落。
__年房产泡沫破西安物业公司 裂后，海南经济发展缓慢，地方西安物业公司 财政实力较弱。海南很多地区的政府都通过以土地代替现金支付的方式，吸引入大型开发商替政府兴建市政道路等公共基础设施。因此当前海南的房地产市场格局当中，市政规划建设能力较强的全国型的大型房地产开发企业如鲁能西安物业公司 、以及与海南的经济发展关系西安物业公司 紧密的西安物业公司 企业如海航、农垦集团控制了较大规模的土地储备。在海南本轮房价的快速上涨中，最大的获益者实际正是这批先期以极低西安物业公司 的成本进入海南的地主型开发商。
眼下正逢春季招聘高峰期，行业政策相继出台，作为招工大行业的房地产行业人才市场现状备受求职者关注。近日，智联招聘基于20xx年全年，以及春节后第一周的全平台大数据、调研数据进行综合解读，发布《20xx房地产行业人才市场分析报告》，统计分析房地产行业人才市场发展状况，期待企业和从业者能够合理制定招聘计划与求职规划。
调研发现，20xx年初房地产行业招聘职位数同比下降29%，一线城市房产中介职位数同比增长44.1% 。20xx年第四季度，房地产行业平均招聘薪酬10394元，高于第一至三季度水平。同时，房地产行业平均招聘薪酬，也高于全行业平均值的10111元。从薪酬变化走势可以看出，房地产行业的薪酬优势与全行业平均水平相比逐步缩小，但是仍然高于平均水平。
分城市看，一线城市薪酬优势依旧明显，北京的房地产行业平均招聘薪酬最高，达到13168元。其次是上海和深圳，分别为12910元、12636元。新一线城市宁波排名第四，平均招聘薪酬12109元，超过了一线城市广州。
在“房住不炒”政策下，房地产行业继续保持严格调控。近年来，在降负债、控支出，以及央行“三道红线”等调控下，房企进入调整期，随之对整个行业收益水平产生影响。智联招聘调研数据显示，59.8%的房地产从业者薪资原地踏步，22.3%经历降薪，只有17.9%薪资上涨。
数据表明，工作3-5年者薪资波动幅度最大，在这一工作年限段，22.2%的职场人涨薪，也有22.3%的职场人降薪。可见，3-5年是房地产职场人发展的分水岭。
在20xx年偏紧的政策环境与走低的市场需求中，房地产从业者的离职比例较高，达到28.8%，但比例小于全平台（35.9%）。其中，25岁及以下者占比37.8%，排名第一。其次是41岁及以上者，占比29.7%。
对于是否愿意继续从事房地产行业，42.9%的从业者因为有了经验、技能、资源等积累，而愿意继续留在该行业打拼。数据显示，愿意进入一线城市的房地产从业者仅占15.4%，低于愿意进入新一线城市的38.8%、二线城市的24.8%。由于新一线城市房地产政策更为宽松，如青岛的公积金花式松绑，南京和苏州居住和社保年限累计认可等，从业者或期待行业有更好的发展前景。同时，新一线城市市场空间较大、工作压力较小、生活成本较低，成为更多求职者期待的“价值洼地”。
办公市场分析报告
一、 宏观市场分析
1. 宏观经济环境分析
2. 宏观社会环境分析
3. 宏观政策环境分析
4. 宏观经济、社会、政策环境对办公市场的影响
二、 办公宏观市场分析
1. 上海总体办公市场分析
2. 行业宏观发展态势分析
三、 区域办公市场特征分析
1. 区域概述
2. 供应、销售（租赁）、空置分析
3. 销售（租赁）价格分析
4. 产品特征分析
5. 主力客户分析
6. 典型案例分析
四、 项目地脉研究
1. 项目地块特质分析
2. 项目地块周边市政、规划情况分析
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五、 项目初步定位建议
1. 初步市场定位建议
2. 初步客户定位建议
3. 初步价格定位建议
概况：20xx年xx市住宅价格较20xx年增长明显，但涨幅下降，尤其是在下半年后，住宅价格出现了小幅下降；商业用房成交面积与成交金额齐跌；办公用房成交面积与成交金额与商业用房一样下跌，但成交单价有所上涨。
一、宏观经济
（一）国家宏观经济
20xx年，全年国内生产总值900309亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%，实现了6.5%左右的预期发展目标。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，三季度增长6.5%，四季度增长6.4%。分产业看，第一产业增加值64734亿元，比上年增长3.5%；第二产业增加值366001亿元，增长5.8%；第三产业增加值469575亿元，增长7.6%。
1、房地产开发投资完成情况
20xx年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
20xx年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。
20xx年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，降幅比回落4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。
20xx年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。
2、商品房销售和待售情况
20xx年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。
20xx年，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份回落0.1个百分点；销售额79258亿元，增长6.5%，增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%，增速回落1.1个百分点；销售额33848亿元，增长18.1%，增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%，增速提高0.3个百分点；销售额31127亿元，增长23.4%，增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%，降幅与1-11月份持平；销售额5740亿元，增长7.0%，增速回落0.3个百分点。
20xx年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。
3、房地产开发企业到位资金情况
20xx年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。
4、房地产开发景气指数
12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.85，比11月份回落0.09点。
表1 20xx年1-12月全国房地产开发和销售情况
表2 20xx年1-12月东中西部和东北地区房地产开发投资情况
表3 20xx年1-12月东中西部和东北地区房地产销售情况
（二）xx市宏观经济
20xx年，全市实现地区生产总值20363.19亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。分产业看，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。
（三）xx市商品房市场现状
1、房地产开发投资完成情况
1-11月，xx房地产开发投资3861.25亿元，同比增长8.0%，增速比1-10月回落0.7个百分点。其中，住宅投资2765.18亿元，同比增长17.4%，增速比1-10月回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为71.6%。
1-11月，房地产开发企业房屋施工面积26840.63万平方米，同比增长4.1%，增速比1-10月提高0.6个百分点。其中，住宅施工面积17585.18万平方米，增长6.1%。房屋新开工面积6813.60万平方米，同比增长31.8%。其中，住宅新开工面积4798.46万平方米，增长41.1%。房屋竣工面积2623.06万平方米，同比下降37.4%。其中，住宅竣工面积1640.50万平方米，下降40.6%。
2、商品房销售情况
1-11月，商品房销售面积5780.21万平方米，同比下降3.5%。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降27.4%，商业营业用房销售面积下降19.1%。
（四）主要政策回顾
1、国家房地产政策
1月，国土资源部印发《关于做好20xx年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，部署启动20xx年报国务院批准城市建设用地申报工作。各城市申报新增建设用地规模，原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的，应具体说明情况和理由，省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。
3月3日和3月5日，全国政协第十三届全国委员会第一次会议和第十三届全国人民代表大会第一次会议相继召开。两会确定宏观调控目标，保持正常连续性、稳定性。20xx年房地产调控定位基调明确，以方便是调控政策不放松，另一方面是同步建设长效机制。预计未来各地政策或将细化到各个区县层面，更根据城市内部不同区域的市场热度进行精准化调控，从而满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。
3月5日，国务院总理李克强政府工作报告中提出坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳定增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作、大力推进改革开放，创新和完善宏观调控，推动质量变革，效率变革，动力变革，特别在防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治方面取得进展，促进经济社会撤销健康发展。
5月22� 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
5月19日，住房城乡建设部近日印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知提到，要抓紧调整住房和用地供应结构。提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。
6月25日，住房和城乡建设部、公安部、司法部等联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。针对近期房地产市场乱象，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。涉及北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、xx、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳30个城市。
2、xx房地产政策
20xx年1月，市政府办公厅发布《xx市主城区统筹实施住房保障工作方案》，为加快公租房竣工分配和使用，统筹实施住房保障，我市将在20xx-20xx年。每年提供2万套、共6万套公租房面向符合条件的保障对象分配；在满足保障需求后，每年提供0.5万套，共1.5万套公租房用作棚户区改造、土地房屋征收、D级危房搬迁过渡等安置房。
20xx年3月，《xx市城市规划管理技术规定（修订）》于20xx年12月13日经市政府第191次常务会议审议通过。新规自20xx年3月1日起施行。新修订的《技术规定》以党的十九大精神为指引，体现了党中央关于城市规划工作的新理念、新要求。《技术规定》调减了土地开发强度，优化了容积率计算方式及停车位配建标准，强化了空间形态的管控，优化了路网密度与交通组织，增强了山、水、绿系保护和历史文化名城保护等相关工作，在立足现代化、提升城市宜居度、注重城市美、推广街区制等方面强化了相关规划管控要求。随着新规的颁布和施行，我区的城市品质、特色魅力将得到相应提升。
20xx年4月，20xx年xx市计划供应住宅用地29000亩。
5月31日，xx市城乡建委、市交委、市国土房管局、市规划局四部门联合发布《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》。《通知》规定，沿长江，上起九龙坡区西彭镇，下至江北区五宝镇；沿嘉陵江，上起北碚城区，下至渝中区朝天门，河道中心线长度约180公里，两侧岸线共约394公里内房屋建筑工程、市政工程、港口码头工程等暂缓开发。政策出台一方面意味着重新谋划之后，两江四岸将有更新更高层面的定位、功能和布局，区域整体价值、城市形象得到进一步提升。另一方面，暂缓开发建设，短时间内将导致“两江四岸”沿线土地供应量减少，后续可供应商品住宅体量大幅缩减。
20xx年6月，《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求各部门协同配合，进一步加强房地产市场调控，遏制炒房。于7月1日同时，执行对在主城区从事房地产开发经营的企业，其企业所得税计税毛利率由15%调整为20%；执行对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%；执行停止执行对投资性房地产房产税按就低原则从价计征或从租计征政策；于8月1日起执行对房产交易过程中的契税、个人所得税缴纳和优惠环节涉及的住房套数以全市范围认定（此前首套房退契税政策按区执行）；并停止主城区首次购房按揭财政补贴。
8月继续出台土地新规“建设智慧社区”，要求社区内的宽带网络覆盖率达到100%，建立具备数据采集功能的社区智慧服务平台，全方位智能管理社区的各类物业服务。
二、xx市主城区房地产市场宏观分析
20xx年，主城区商品房供应面积3720.58万平方米，同比增长52.02%，其中住宅供应面积3136.21万平方米，增长70.41%。商品房销售面积3608.59万平方米，下降1.8%，其中住宅销售面积2762.52万平方米，增长2.07%。商品房销售额373.05亿元，增长16.19%，其中住宅销售额306.11亿元，增长26.74%。
（一）土地市场
20xx年xx主城区范围内共成交(纯居住、纯商业、商住)100宗，其中通过拍卖成交48宗，挂牌成交52宗，与20xx年成交的149宗，同比下降32.89%;成交面积12610亩，相较于20xx年的18482亩，同比下降31.77%;全年土地成交金额809.72亿元，相较于20xx年的1404.29亿元，下降42.34%。
20xx年的土地市场与20xx年相比，成交数量、面积及金额均下降明显。一方面是因为20xx年各房企的拿地意向强，且平均溢价率高；另一方面是20xx年xx市切实贯彻落实“房是用来住的，不是用来炒的”定位，遏制房价过快上涨，房企拿地意愿降低，平均溢价率降低，且更多土地为挂牌成交。
从区域出让土地情况来看，20xx年两江新区共出让土地5410亩，约占出让总量的43%;其次为巴南区，共出让土地2649亩，约占出让总量的21%，成为房企布局的热门区域；沙坪坝区出让土地1404亩，约占成交总量的11%。没有渝中区出让土地，成为土地资源最稀缺的区域。
从成交均价来看，全市20xx年土地均价为642万元/亩。其中九龙坡区土地均价为1028万元/亩，是xx主城区土地价格最高的区域，其次为渝北区，土地均价为953万元/亩，南岸区、沙坪坝区则以796、729万元/亩的均为位列第三、第四，其余区域土地均价在440-650万元/亩。另外，去年出让价格最高的渝中区今年没有土地出让。
综合来看，发展成熟的城市核心区域及热门板块由于土地资源较少，价值更为凸显，因此土地价值也更高。
从土地出让面积来看，出让面积最多的十个板块分别为龙兴、两路、李家沱-鱼洞、西永、水土、茶园、界石、北碚、悦来、大杨石。其中5个属于北区，其余5个属于西区和南区，土地供应的板块集中度较低，土地供给侧呈现出西南北并进，共同发展的局面。由此也可看出，主城区房地产布局中心外移至1.5环，如两路、西永、悦来板块。北区中心布局重心外移至外环以外，如龙兴、水土等板块。
从土地单价来看，土地单价最高的十个板块分别为大杨石、悦来、礼嘉、两路、茶园、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中，大杨石组团的亩均价为1411万元/亩，悦来组团的亩均价为1278万元/亩，其余8个板块每亩地价均未超过1000万。
值得注意的是，土地单价TOP10中有8宗地位于北区，且其中6宗位于两路组团。
数据统计，20xx年成交总价为809.73亿元，排名前十的10宗地成交总金额为254.64亿元，约占成交总金额的31%。从成交金额来看，20xx年土地成交均价为641.64万元/亩，20xx年土地成交均价为642.11万元/亩，同比略有上涨。
从地块分布来看，高总价地块主要集中在南区和北区热点板块。南区和北区热点区域作为主力发展区域，由于土地供应体量一般较大且地价单价高，从而拉高了总价。
数据显示，20xx年成交楼面价排名top10的土地中，有5宗地位于北区。但排名前五的5宗地有3宗位于大杨石组团，该组团的发展潜力不容小觑。
（二）住宅市场
在商品住宅方面，全年商品住宅销售总面积为2762.52万方，同比20xx年增长2.07%。商品住宅成交250669套，同比20xx年下降8.11%。
20xx年xx主城区住宅市场物业结构出现明显变化，普通住宅成交占比上涨，别墅及其他住宅用房成交占比下降。
在高层方面，20xx年渝北区依然是xx房地产最热的区域。无论是成交面积，还是成交金额都是当之无愧的区域冠军。20xx年渝北区高层商品住宅成交面积超650万方，比排名第二的巴南区高出220万方。占主城区总成交面积的1/4。主要原因是大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域。巴南区成交面积排名第二的原因主要是巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世。新房成交面积最低的渝中区仅成交36万方，是主城区唯一一个成交量低于100万方的区，但其成交均价是主城区最高的区域，也是主城区唯一一个成交均价超20000的区，为20349元/平方米。主要原因是来福士广场、企业天地等高档楼盘产品拉高了整体均价。
在别墅方面，同高层住宅一样，无论是在成交面积还是成交额方面，依然是渝北区独占鳌头，成交面积甚至占到主城区总面积的45%，达到107.08万平方米。而渝中区依然是成交面积、成交金额最低的区，主要原因是渝中区土地资源紧缺，别墅住宅供应量几乎没有。
从价格来看，20xx年商品房均价较20xx年上涨25%，但20xx年上半年保持缓慢上涨的趋势，而下半年尤其是8月后商品房均价呈下降趋势。主要原因是上半年开发商及购房者对房地产市场看好，房价上涨。而下半年政府调控力度加大，全国范围迎来降价潮，xx市主城区房价也在政府调控下缓慢下降。截至12月，主城区房价较6月下降6%。
（三）商铺市场
受20xx年土地成交量大幅上涨的影响，20xx年商铺市场供应量增长16.52%至205万方。但由于近几年商铺市场低迷，20xx年商铺成交面积为214万方，较20xx年成交面积降低13.65%。随着20xx年商铺成交面积及成交均价的下降，从而导致20xx年商铺市场整体成交额较20xx年下降18.23%至317.42亿元。
从区域来看，渝北区仍排在商铺市场成交面积的第一位，成交面积60万方，占全市成交面积的28%，比排名第二的巴南区多19万方。渝中区在商铺市场仍排在最后一位，成交面积仅为4万方。
在集中商业体方面，xx市主城区20xx年共14个商场开业（体量大于3万方），总面积超过120万方。其中有12个商场位于非核心商圈，占总面积的89%。由此可以看出开业项目呈现离散性分布特点，多数地区开业项目数量均衡，部分地区集中开业多个项目。同时，在电商冲击下，实体商场积极寻求转型，进行行业创新，并拓展招商品牌，增强竞争力。
（四）办公市场
20xx年办公市场新增供应面积较20xx年增长44%至126万方，而成交面积较20xx年下降33%至219万方，去化率高，去库存效果明显。同时成交金额下降21%至225亿元，成交均价略有上涨，成交面积、成交金额均下降明显。
从成交单价来看，20xx年办公市场整体较20xx年上升18%，从8698元/㎡上涨至10256元/㎡。这是xx办公市场自20xx年来均价第一次进入万元大关，预示着xx办公市场终于在历经寒冬后进入暖春。
分区域看，成交面积与成交金额双高的区集中在经济水平发展前景较好的渝北区、江北区和九龙坡区。渝中区由于地域原因、新增供应面积少、库存量少而导致成交面积、成交金额较少。同时，从图表可以看出，主城区仅有渝中区和江北区两个区域平均单价高于10000元/㎡，主要归功于解放碑、化龙桥及江北嘴片区办公楼单价高，从而拉高区域整体平均单价。
（五）工业房地产市场
20xx年，xx市主城区共成交75宗工业土地，成交面积共7027亩，成交金额共287159万元。成交数量排名前三的分别是两江新区、渝北区、九龙坡区，两江新区与渝北区同时也是成交面积、成交金额最高的两个区。
分类型来看，20xx年成交工业用地56宗，宗地面积共4424亩，成交金额共147260万元。仓储用地18宗，宗地面积共2569亩，成交金额共139312万元。环境设施用地1宗，宗地面积34亩，成交金额共587万元。
由此可看，20xx年工业用地仍占总成交面积的大头，但其所占比重较20xx年有所下降。其中，两江新区水土、龙兴等新兴区域招商力度较大，成交较多。而渝北区和九龙坡区依托本区域成熟的工业基础，大力往仓储物流方向发展，预计未来仓储物流用房将大量入市。
三、展望
住宅市场：20xx年住宅土地市场成交量大幅下降，下半年xx市住宅房地产迎来了房价微降，房地产市场逐渐回归理性。可预见，20xx年住宅市场成交价格趋稳为主。
零售商铺市场：20xx年，xx非核心商圈零售氛围不断提升。例如，上半年开业项目中盘龙奥园广场、爱融荟城、长嘉汇弹子石老街等均位于主城非核心商圈。这些商业体的开业，为新兴社区商圈带来了活力。可以预见，未来零售商铺市场竞争将更加激烈。
办公市场：依托xx市经济的稳步发展，20xx年办公市场成交面积及成交均价均较20xx年有所增长，市场参与人员对办公市场预期提高，新增供应办公面积大幅提高，但仍仅限于部分区域，如江北区、渝北区，其余区域去库存压力仍然较大。
工业房地产市场：20xx年工业土地成交表现为以两江新区为主，九龙坡区、沙坪坝区、渝北区齐头并进的形式。由土地成交情况可以看出，xx市工业房地产重心仍是以北区为主，短期内北区工业发展优势将继续保持。
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案
旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于威海投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。年度销售测算（见附表2）。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户 需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户 感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8，514.84万元（出让金总额8，266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31，525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26，600.27万元。其中自有资金12，600.27万元（含本项目销售回笼资金再投入10，545.18万元），借入资金14，000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）
本项目净利润2，141.06万元，净利率6.36%。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33，666.10万元；
平均销售单价3，705.27元/平方米；
营业成本26，600.27万元；
单位成本2，927.61元/平方米；
税金3，854.77万元；
费用1，070.00万元；
贷款利息1，310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2，141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、静态分析
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额=2，141.06/26，600.27=8.05%。
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行。
经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10，000/3，705.27（1-11.45%）=84，334.35平方米。
占计划销售量的92.82%。
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27，670.27*10，000/90，860（1-11.45%）=3，439.16元/平方米。
占计划销售单价的92.82%。
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84，334.35平方米或平均销售价格达到3，439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元/亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消� 我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。xx年，我县房地产的主要行业税费（营业税、企业所得税、土地增值税、契税）和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
（一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁）耒（耒阳），全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。根据xx年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
（二）房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：xx年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元；xx年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元；xx年19.69万平方米，完成投资2.21亿元；xx年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。xx年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米，全县商品房销售面积6.78万平方米。
（三）商品房销售及价格情况：xx年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米；xx年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米；xx年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米；xx年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米；1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1、需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
2、成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
（一）市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。
（二）总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。
（三）楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的 因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。
（四）资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受xx年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。
（五）房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
（五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场）的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
（七）、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
（八）物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
（九）非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。
三、加快我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。
（一）制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“xx”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。
（二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发12.5万平方米左右(1280套）建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。
（三）控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”、“联合建房”等变相福利分房的现象。
（四）注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。
（五）优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地企业来我县投资。
（六）破解产业资金瓶颈。受xx年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。
（七）培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。
（八）保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。
（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。
（十）规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。
一直以来，房地产行业就是职业经理人们择业的热门选择。这个行业给从业者带来持续增长的稳定薪酬、种类繁多的工作岗位。进入到20xx年，随着“国十条”、“京十二条”等房地产新政的出台，对房地产行业带来整体冲击，各大房地产公司在应对国家政策维持营业额的同时，也面临员工流失，在岗员工稳定性下降等挑战。他们急需调整自身雇佣策略，增强人才竞争优势，以保证在未来不断变化的市场中保持竞争力。
在本次调查中，科锐国际从服务客户及候选人群体中选取房地产开发企业、房地产销售和中介服务企业、物业管理企业及商业运营企业四大类型327位行业从业者进行了综合数据调研及分析，重点考察20xx年房地产新政发布前后企业雇佣情况及员工职业心态变化。在调查中发现，房地产开发（经营）企业作为房地产行业的核心组成，无论管理人员还是普通员工，由于其入职门槛相对较高，在20xx年房地产新政实施后，该类型公司员工流动并无明显变动，维持在10%左右。而房地产销售和中介服务企业的普通员工由于入职门槛相对较低，薪酬水平相较其他行业并无明显优势，该从业群体人员流动性较大，超过了20%。而商业运营企业，由于其在房地产企业的整个营销过程中起着至关重要的作用，虽然整体人员流动性比较高，但是营销管理类的岗位则比较稳定。作为房地产商品的售后服务，物业管理公司的营业额由于由其服务质量来决定，与商品量销售无直接关系，企业人员雇佣并无明显变化。
调查还显示：在不同职位员工流失率的统计中，财务、人力资源、营销管理、商业运营四个职位的普通员工流失率较高，其中最高达到了15%。而各个职位的高层管理者的流失率则较低，尤其是研发设计、工程、投资及成本核算职位的高级管理者的流失率仅在2%左右。从上述的分析中我们可以看出，在经历20xx年经济危机、20xx年房产市场快速繁荣后，20xx年众多房地产企业的重点放在了培养与保留核心员工方面，建立并设置有效管理机制成为房地产企业雇佣策略中的主要挑战。这进一步说明了后房产时代企业对于核心人才更为看重，对那些事关企业长远发展的'重要职位和人才给予了更大关注，这也表明房地产企业经历了狂热地扩张式发展后逐渐冷静下来，其雇佣策略也随之更加理性和系统化。
无论是外部市场环境变动还是国家宏观政策调控，对房地产行业都会产生直接影响。在本次调查中，科锐国际特别将20xx年房地产新政对行业人员雇佣趋势的影响和20xx年金融危机进行了对比。分析发现相对20xx年金融危机对四类型企业的冲击而言，20xx年房地产新政的效用更为突出。尤其是在房地产销售和中介服务企业，高达30%的被访企业表明人员雇佣受到新政影响，而仅有13%的被访企业表示由于20xx年金融危机冲击带来人员流失或薪酬变动。
对于房地产从业人员来说，虽然新政颁布对行业整体雇佣趋势产生影响，由于影响程度与公司所从事的主要业务内容以及员工岗位和入职门槛关系密切，行业发展的步伐也依旧在大幅加速，因此仍有57%的回复者表示看好这个行业，满意或者很满意他们的职业发展选择。不断增加的工作经验带给他们更宽的工作视野和更多的个人成就感，这让房地产在人才竞争力上仍旧保持相当的竞争优势，使得大家对于房地产行业的未来从业前景充满期待。另外，在调查数据中有一些细节值得我们关注，在对房地产行业雇主期望和雇员期望的对比调查中，员工忠诚度的要求在雇主期望的所有衡量指标中占到28%，再次说明企业对拥有一支稳定雇员队伍的强烈需求。而在雇员期望调查中，房地产企业的规模和其项目开发和土地储备情况最更吸引员工，说明公司的实力和前景比薪酬更具备吸引力。2/3的从业者表示希望有更多职业发展的机会，这就提醒雇主薪金虽然重要，但必须意识到应加强自身实力的提升，拥有良好的房产发展项目和合理的土地储备，并辅之以其他激励方式，才能真正留住人才。
在实际招聘中，66%的企业招聘负责
综上所述，在20xx年中国的房地产市场仍然充满变数的外部环境下，随着国家房地产政策的不断推出，房地产从业公司需要以更灵活的经营策略和更长远的人才战略，加大培养与保留核心员工的工作，建立起有效的核心员工培养和激励机制，才能真正实现自身的平稳和健康发展
世界范围内西安物业公司 发生过两次著名的度假物业泡沫事件，一次发生在上世纪代的美国佛罗里达，另一次则是发生在近期：著名的迪拜房产泡沫。迪拜在统治阶层操纵下完成的房产繁荣与美国佛罗里达在经济繁荣下由集体乐观情绪引发的泡沫虽然起源有西安物业公司 所不同，但却共同印证西安物业公司 了房产泡沫的两大规律：即泡沫的持续繁荣必须得到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑，而泡沫的破灭无论由全球危机或市场预期改变引发，根源西安物业公司 则在于流动性支撑力的彻底消退。
与__-__年海南房地产泡沫明显不同，全国富裕人群购买力是海南此轮的房价上涨背后最基础的支撑力量。但我国的富裕人群高度集中在东南地区的省份，而此部分人群对海南冬季温暖气候环境的渴求度远远小于北方省份居民。换言之西安物业公司 ,愿意参与海南房地产市场投资西安物业公司 的富裕家庭并没有市场所一相情愿期望的那么多，在海南房价已被快速炒高后，后续接盘的动力并不如市场预期般充足。
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判断海南房价短期内也难以明显回落。
__年房产泡沫破西安物业公司 裂后，海南经济发展缓慢，地方西安物业公司 财政实力较弱。海南很多地区的政府都通过以土地代替现金支付的方式，吸引入大型开发商替政府兴建市政道路等公共基础设施。因此当前海南的房地产市场格局当中，市政规划建设能力较强的全国型的大型房地产开发企业如鲁能西安物业公司 、以及与海南的经济发展关系西安物业公司 紧密的西安物业公司 企业如海航、农垦集团控制了较大规模的土地储备。在海南本轮房价的快速上涨中，最大的获益者实际正是这批先期以极低西安物业公司 的成本进入海南的地主型开发商。
一、调研目的
为了了解服装市场调研报告，更好地准确定位服装消费市场，把握目标顾客群体的需求，也为生产厂商提供了一个很好的市场预测。可以通过市场调研与分析，未来了解对服装店该怎样定位，应该针对哪种或哪些的消费群体，
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二、调研内容
1.调研方法：
实地调研、询问法、观察法有效结合，通过借助调研问卷，来详细了解消费对服装的市场需求。
2.地点范围
步行街，品牌专卖店，大型批发市场，个体零售店
三、调查对象的基本情况
1、调查样本类属情况：
在本次调研中，学生16人，占总数的22.85%；白领、公司职员14人，占总数的20%；普通工人9人，占总数的12.85%；个体商人11人，占总数的15.7%；其他20人，占总数的28.6%。
2、被调查者的年龄状况：
15―25岁的年轻人27人，占总数的38.6%；25―35岁18人，占总数的25.7%；35―45岁为17人，占总数的24.3%；45岁以上的。有8人，占总数的11.4%。
3、被调查者的月收入状况：
月收入800元以下的人有19人，占总数的27.2%，其中多数为学生；月收入800―1500的有16人，占总数的22.8%；月收入1500―3000的有20人，占总数的28.6%；月收入3000以上的有15人，占总数的21.4%。
前四月我国纺织服装行业利润同比增长13.8%
国家统计局最新公布数据显示：201-4月，我国纺织服装、服饰业实现主营业务收入5478.1亿元，与去年同期相比增长了13.8%；实现利润总额298.1亿元，同比增长13.8%。
1-4月大连服装企业产值同比增长20.7%
随着大连市加大对服装企业的扶持力度，创造良好的投资环境，今年前4个月，大连市服装企业呈现快速的发展态势，规模以上服装企业完成工业增加值30.8亿元，同比增长20.7％，快于全市8.4个百分点，对全市工业经济增长的贡献率为4.8％，拉动大连市规模以上工业增长0.6个百分点。1~4月，大连市规模以上服装企业生产服装总量达2276万件，增长22.9％。
我国服装产业转型升级迎接平台竞争时代一、基本情况：
襄城烟草局（营销部）负责襄城区2镇（欧庙、卧龙）5个办事处（庞公、隆中、王府、昭明、檀溪）129个行政村、32个居委会，47.69万人口的卷烟供应和市场管理工作，襄城卷烟销售网络建设经营户总户数1896户，其中：入网经营户有1379户（电话访销户1366户，无证挂靠9户、中心户4户），网外经营户共有517户（有证停歇业户95户、无证拟取缔户422户），占总人口的0.32%，城关、乡镇府所在地区入网户总数有994户，年均销量9224箱；农村（村组）所在地区入网户总数有385户，年均销量4512箱；卷烟年均单箱结构为7469元/箱。
二、存在的主要问题：
1．卷烟市场零售户存在二低一高现象，即：零售户数量低、持证率低，无证经营户高。
持证率偏低，全区现有1896户卷烟零售户，但有证户，仅有（1465户）占77.43%。
零售户数量低，全区现有人口47万人，但卷烟经营户只有1896户，仅占总人口的0.32%。
无证经营户偏高，占总户数的22.73%,再加上零售户分布不尽合理等因素，导致市场占领上零售户数量严重不足，并为卷烟非法经营提供了空间。
2．二员队伍建设存在的问题
客户经理各市场管理员对客户基础信息掌握不牢，不能为经营户提供个性化的服务、服务方式单一。客户经理、市管员对辖区内的经营户缺乏深入了解，底子不够清楚、辖区内具体有多少经营户，有多少持证户，不是心中特别有数，对零售户的个性化要求还不清楚、服务方式单一，缺乏对零售户的分析研究，指导和个性化的服务。
其次为了完成卷烟销售任务，在部分客户经理中还存在重大户、轻小户的思想。
其三激励机制还有待完善，“三员”的积极性没充分调动起来，对数量上有明确要求，但对结构新品牌的推介要求不具体，力度还要进一步加大。
其四客户经理工资待遇低，劳动强度大，因此情绪低落，工作缺乏热情。
3．品牌置换市场准备不足
置换品牌过快，经营户库存大量卷烟，疏导的难度加大，经营户意见很大，经营户订购货的积极性一定程度上受到影响，及时疏导经营户卷烟库存已成为营销部目前急需解决的问题。货源供应不足也是影响当前客户关系的主要矛盾，客户关系和销售渠道再好，没有适销对路的产品就好比没有水的空渠，货源的供应不足，加之上量的工作压力造成了一些客户经理对大、小户不一视同仁，重大户，轻小户货源分配不均的现象，为此不少中、小经营户对客户经理充满了不理解和埋怨，使销售工作进展困难。
另外，行业外的激烈竟争对烟草业也造成一定的威胁，许多经营户被盐商、酒商、副食商的高额促销方式吸引，并投入大量资金，造成经营户无资金定货，使卷烟销售上量造成很大难度。
三、工作措施：
1、转变观念，统一思想。把客户满意作为网建工作的出发点和立足点，一切从客户利益出发、一切为客户利益着想，与客户建立长期稳固的合作关系。
2、继续求实做好各项基础工作，对零售户、对市场的调查工作做精做细，对当地经营户的分布情况、销售状况、守法情况、经营场所、电话安装等情况做到心中有数，与客户保持密切联系，我们已为客户印制了《客户经理、市管员联系卡》发放给经营户（更多精彩文章来自“秘书不求人”），为客户提供更优质的服务奠定了基矗另外，襄城局（营销部）已采取相应措施，对客户经理工作走访不到位，建立建全了检查考核制度，严格考核到位，兑现到人。
3、适度扩网、对符合办证条件的零售户纳入网内，对不符合办证的经营户，分步清理整顿，并对挂靠户跟踪服务和管理，切实做好“两个维护”。
4、做好定位服务，限制大户，保护中户，扶持小户，实现规范经营销售，对因客观因素限制货源不能满足零售户的需求时，多跟客户沟通，争取他们的理解，努力保证货源分配公开、合理、透明，确保销售工作正常运作。
5、全员上阵促销售，拉网清查净市常把保销售上结构作为第一要务。积极做好品牌置换工作中的宣传引导，加强客户经理目标、责任管理，加强对客户经理的考核，加强客户经理的培训工作，建设好一支优秀的团队，真正使客户经理的职能发挥到位。
6、明确责任，狠抓落实，网建工作中，认真分析市场，做好每天的工作日志，做好月旬市场情况分析，从中找出市场潜在的卷烟需求，对目前黄鹤楼、火之舞短缺的情况及时调整经营思路，结合辖区消费水平，选择适合市场的卷烟投放，积极寻求替代品牌，加大对价位相近替代产品宣传来弥补市场的供应不足，使市场潜力最大限度的转化为效益。
7、继续通过客户经理寻访、协访来提高访销成交率，缩短电访时间，弥补电话交流时间过短，从而争取订单最大化，合理利用电话访销员的拉力与客户经理的推力，推动每天的卷烟计划完成。
四、建议
1、组织适销对路的产品；
2、销售任务过重，客户经理精力达不到，服务质量上不去；
3、单项工资、费用核定不合理，建议领导调整；
4、连续作战，工作人员过于疲劳，建议星期六、星期日休息。
五、未来3―5年内主导品牌
在“黄鹤楼”、“红金龙”、“黄金龙”、三个卷烟系列中，我们预测辖区主导品牌（规格）有：“全包黄鹤楼”、“硬红金龙”（盛世腾龙。火之舞）、“软精品红金龙”、“佳品红金龙”四个品牌。一季度，服装产业实现了出口、内销、生产、效益等主要指标的稳定增长，生产经营显现趋好迹象。但发展中仍存在诸多不协调不平衡问题，市场竞争更加激烈，企业转型升级的任务更为迫切。
在服装行业总体稳定的情况下，企业之间冷暖差异较大。一些企业出现高库存、高亏损的问题，而有一些具有较好竞争力的企业开始从“规模型”转向“效益型”、“从线状型企业”转向“网络型企业”、从国内产业要素合作转向国际产业要素配置。这些企业走过产品质量和规模扩张的阶段，以“效益”为核心，调整企业的战略，开展制造与服务的协同、线上与线下的协同、业内与业外的协同，积极开展收购国外品牌、生产能力和渠道合作等工作。
南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。20__年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，20__年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。__年以来平均销竣比为2.64，__年全年呈现供不应求的局面，但是__年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。
__年南京商品房销售均价平稳增长，__年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。20__年，南京市商品房全年销售均价为5303.8元/平方米。
__年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比__年2月份增长10.1%，相比__年全年销售均价增长0.5%，但是比较__年末的销售均价略有下降。__年12月份南京市商品房成交量显著放大，__年前两个月成交量较少，相比__年1-2月份同比减少60%多。
__年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较__年同比有所减少。__年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比__年4月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，__年土地供应相比__年减少135万平方米左右，但是__年将在__年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
二，__年以来南京商品房销售情况
20__年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4__7元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。
__年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比__年2月份增长10.1%，相比__年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。
从各月商品房销售均价的走势来看，__年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是__年末到__年初房价有略微的下降。
从图表6的每月销售量来看，20__年12月份南京市商品房成交量显著放大，__年初可能受淡季因素和房地产"拐点论"影响，成交量较少，相比__年1-2月份同比减少60%多。
__年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到__年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，__年该板块成交量位居全市第三。城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。
四，南京各区域主要在售楼盘
根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况如图表9所示。
玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。
新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。
五，南京未来两年住房建设计划
根据南京市住房建设计划，__年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比__年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。__年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。__年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比__年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。
__年南京普通住房上市量约800万平方米，相比__年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实"90/70"政策；经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比__年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。__年各类住房建设用地计划供应1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比__年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。__年南京市住房建设计划总量与__年大致持平。
总之，未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，__年土地供应相比__年减少135万平方米左右，但是__年将在__年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。