一、什么样的房产适合独家委托？
1、价格合理，需求旺盛，房主售房目的明确，房主配合，看房方便 2.价格虽高些，但需求旺盛，房主售房目的明确，房主配合，看房方便。3.价格便宜，户型好，楼层好，区位一般的。
4、价格虽高些，但户型好，楼层好，年代较新，如果年代老，区位好，楼层及房型好也是签独家委托的对象。
5、价格合理，业主售房目的明确，业主配合，看房方便，房产位置离公司不是太远。
注：价格高，但房子比较好的可以通过经常的沟通与不成交来打压，房主价格会慢慢降低。
二、如何说服客户签独家委托
1、省时、省力：多家公司代理无效客源多，每个客户看房时都要去就浪费了很多时间和精力。
2、安全、放心：独家代理少了许多中间环节，房主只与一个人联系增加了安全性，也更放心。
3、利益保障：多家代理时，中介公司为了争取成交往往会首先牺牲您的利益，独家委托，代理方会给您一份平时的实际成交价格，并维护您的利益。
4、快速的成交：经纪人会全心全意为您服务，独家委托的房产优先打精品广告，并由代理方代为广泛推销，增加成交几率。
5、客户筛选：独家委托的房产，代理方在带看前会为业主进行客户筛选，筛选后的意向客户方进行带看。
6、便于操作：如果房产在很多家都登记出售，若代理方引导不好，会给客户造成一种感觉“是不是该房产有什么问题，要不怎么这么着急卖，登了这么多家？”
三、获得独家委托的方法 第一步：获取信任
获得独家委托需要同业主建立牢固的关系，通过对自我优势、单店优势、体系优势等的展示来获得业主的信托。
技巧：
1）锁定你要谈的独家业主，给电话留下好印象，让对方记住你； 2）打完电话发一条短信：您好，我叫XXX是XX地产XX的置业专家，很高兴为您服务！
第二步：收集信息
1、在与业主建立初步信任的基础上，通过专业化的电话接听、客户面谈和房产勘察，收集与业主和房产相关的信息，甄别出可做独家委托的房源，并与业主建立友善的关系。
2、需要收集的有关方面信息：
房产：房产本身、特点、融资状况、其他开支、物品清单。
业主：出售动机（急于变现、搬迁、以旧换新、子女教育等）、期望、性格、以往的经验、对中介行业的看法及交易流程，这些可使你清楚了解业主的需求，也有利于与业主建立友善的关系。
技巧：
1）约业主看房子，最好是带客去看，就算是没客户也要自己去看（现场谈独家），珍惜和业主的见面机会，让对方更加认可和信任你！
2）看完楼后一定要有“交待”，就算客户没看中房源，你也要帮客户还一个超低价来试探业主的底价，当业主有很强烈反感情绪时一定要站在业主这一边，博取业主的好感。
第三步：房产评估
通过你的市场情况研究工作向业主描述当前的市场状况，帮助业主确定一个有竞争力的价格，并且让业主了解你的营销策略。
房产的价格是由市场决定，不是房产经纪人确定的！
如果你认定是好盘，一定要坚持！一般不是一个电话或一个照面就可以签的（当然完全也可以做的到！）
四、委托过程中的中心步骤：CDDC法
1、澄清：当客户不想把房产单独委托给你时，那我们要想尽一切办法来了解客户有什么疑虑导致其不想签独家委托。
2、解惑：知道客户的疑虑后我们就要从病症下手帮助其消除疑虑。3.讨论：和客户讨论销售方法和渠道，让客户明白我们为其工作的内容和方法取得信任和好感。
4、拍板解决：客户对一切没有疑虑后我们就可以签委托了。
五、委托中应注意的事项
1、提出该房产市场价位，适时打压房价 2.主动提出委托要求
3、委托过程中要真诚、专业、准确 4.尽量多让顾客说，了解顾客的想法 5.说话要连贯、注视对方 6.不懂报价时要学会推委
7、自己要明确自己对房价的一个预期范围 8.当场能签下的委托一定要当场签订下来
独家委托是趋势，也是制胜法宝。只要勤奋务实，我们一定能运用好，找到属于自己的方法！
出让
位于
原南街小学
建设工程规划许可证号
连村建字第*** 施工许可证号
3501222016-006 国有建设用地出让合同
合同编号
35012220130417P013 宗地编号
连地出让[2013]2号 面积
4652 坐落
透堡镇原南街小学
用途
批发零售用地
其他普通商品住房用地
层高3米
预售商品房
预售许可证号
连房许字第006号
批准机关
连江县住房和城乡建设局
一号楼封闭式阳台0 开放2
总8层 地上8层
地下2
框架
二号楼封闭阳台 1 开放1
总25层
地上25 地下 2
框剪
交房日期
2018.9.30 前期物业服务合同所约定的物业服务费、车辆停放管理费、垃圾清运费等物业相关费用，买受人应于交房后按约定向物业服务公司缴纳；买受人购买该商品房由法律、法规、规章及政府有关部门规定的应由买受人缴交的契税、专项维修基金、印花税、登记费、工本费等一切税、费，由买受人在规定时间按规定标准及时足额缴交。
7、买受人逾期付款的，每逾期一日，应向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房价款的10％向出卖人支付违约金。
8、上述条件中，因规划批准或项目实际情况等原因而无须建设的设施、配套等，买受人同意不作为出卖人交付商品房的条件。小区内部道路、绿化园林、室外照明等景观工程以及公共配套建筑和基础设施在规划设计基础上，若进行优化设计的，买受人同意出卖人按优化设计后的最终成功进行建，并据此交房。
施工期间发生以下恶劣气象或者意外情形之一的，视为对工程产生重大影响，出卖人可根据相关部门出具的证明文件或众所周知的事实，据实顺延交房日而无须承担违约责任：出现10级以上强热带风暴或台风的：出现日降雨量在50mm以上强降雨（暴雨）的：出现8级以上大风的：出现最高温超过37℃高温天气的：出现大雾、沙尘暴、雪灾等一种或一种以上恶劣气象的：因中考、高考、重大会展、重大活动等政策性要求而暂停施工的：因政府部门政策变化或遵守政府法令而引起房屋延期交付的：因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设延长的：因政府部门公布的公共卫生事情或其他社会突发事件而引起工程暂停施工或房屋延期交付的。因设计变更造成面积差异的，不适用本合同第五条约定。买受人同意按变更后的面积确定并缴交总房价款。
产权初始登记面积与变更后的面积有差异的，则仍按本合同第五条约定处理面积差价款事宜。
11、买受人未按出卖人通知的时间内前来办理交房手续的，每延期一日应向出卖人支付逾期收房保管金人民币1000元整。买受人同意不以房屋存在整改事项或配套、设施、装饰不符合约定条件为由拒绝收房或拒付物业管理费。上述所称房屋整改事项包括地面裂缝空鼓、墙壁裂缝空鼓、局部渗漏、门窗损坏、栏杆损坏及、装饰损坏及其他质量瑕疵等，所称配套、设施、装饰不符合约定条件包括房屋装饰、设备、设施不符合约定标准，以及公共配套设施和市政公用设施不完善等。，买受人同意在交房后要求出卖人按《住宅质量保证书》的规定和合同的约定承担相关维保责任和继续修复责任，但不以此为拒绝收房。
13、出卖人应在买受人提出书面异议后90日内修复到约定标准，否则应按福建省定额造价标准赔偿买受人双倍的装饰、设备、节能设施差价。但装饰设备节能设施是否达到约定标准不受影响房屋的交付使用和本合同其他条款履行。
16、本幢内计入分摊面积的公共部位，包括电梯井、机房、楼梯间、通风井、管道井、楼层公共过道等，归属全体业主共有。除此之外，由出卖人投资建设未计入公用分摊面积的建筑物及附属设施（包括但不限于集中式商业、文体中心、会所、幼儿园、公共厕所、底层架空层等）具备使用功能的建筑空间、以及小区的冠名权和外墙广告权益等，买受人同意均归属出卖人所有，由出卖人享受、使用、收益和处分的权利，亦可由出卖人统一经营或委托经营，或向小区业主提供有偿服务。买受人不得对屋顶闷顶层、屋面设施设备、窗前绿地、公共检查井、表箱、公共管网、建筑物立面等进行任何改变、改造、搭建 或破坏立面等行为。17.住宅
18、招标
福建银祥安物业管理有限公司
2017.10.30
按房地产行政主管部门委托的商业监管银行为准
按房地产行政主管部门委托的商业监管银行账号为准
下家：【本地人：身份证、结婚证、户口本、小孩出生证】
【外地人：结婚证、身份证、户口本、半年的银行流水（柜台盖章）、税单、公积金（13
个月）、工资证明】
签买卖合同：上下家身份证、上下家户口本、上家产证、上下家结婚证、首付款。
银行贷款：资料：（转账凭条、上下家身份证、下家户口本、上下家结婚证、购房合同、房产证）及复印件。
核价：房产证、下家身份证。
审营业税、个人所得税：（上下家身份证、结婚证、下家户口本、购房合同、房产证）及
复印件、（审核房产税、契税、个人所得税）申报表，等待查询结果。
审契税、房产税：（上家身份证、户口本、结婚证、购房合同、房产证）及复印件和购
房发票复印件，取出资料到一楼取号。
【资料：（上下家身份证、下家结婚证、下家户口本、购房合同）及复印件】取出资料
（15个工作日凭资料到一楼领号拿取查询结果，再7个工作日取出回执单和查询结果）。
交税：凭回执单到二楼拿号，到34号、35号排队（资料：回执单、下家身份证、购房
发票），取出交税资料，到一楼交税（可以刷卡），交完税（取回：交税发票），拿交税发票到二楼36号、37号拿资料。
过户：凭二楼取下的资料到一楼领号，等待过户【材料：（上家：身份证、产证密码、房产证）、（下家身份证、户口本、结婚证、小孩出生证、查询结果、银行贷款合同）或（下家：单身证明、户籍证明、查询结果、银行贷款合同）的原件和复印件、购房人家庭成员及名下住房情况申请表】送进去之后叫过户手续费，凭手续费发票拿取资料
房产证：（20天左右）凭过户时的资料和下家身份证一楼取号，到指定窗口领取产证（取：
新房产证、房屋抵押它证）
银行：将房屋抵押它证交给银行，等待放款（7天左右）。
房屋水、电、煤、有线电视、物业过户：（资料：买卖合同、上下家身份证）。
交房：清点家具，上下家签订房屋交接书。
尾款：付清上家尾款。
公证委托：需要：公证委托书、结婚证（及复印件）、户口本（及复印件）、受委托人的身份
证原件（及复印件）
1、是你的，永远都是你的；不是你的，不管你怎么挣，怎么抢，也都不会属于你；
2、并不是聊得来，就适合在一起；并不是适合，就能够在一起；并不是能够在一起，就会永远在一起；也并不是永远在一起了就会幸福。
3、走的最急的是最美的风景；伤的最深的是最真的感情。
4、当身边的朋友说你是疯子的时候，成功离你不远了。
5、在事实面前，你的想象力越发达，后果就越不堪设想。
6、地球是运动的，一个人不可能永远处在倒霉的位置。
7、你永远看不见我眼里的泪水，因为只有你不在的时候，我才会哭泣。
8、时间就象一张网，你撒在哪里，收获就在哪里。
9、理想和现实总是有差距的，幸好有差距，不然，谁还稀罕理想。
10、人生的两大悲剧莫过于：得不到想要东西和得到不想要的东西。
11、成熟不是心变老，而是，当眼泪在眼睛里打转时却还保持微笑。
12、人要常常告诫自己：“不要在一颗树上吊死”，否则，你将会死得狠惨。
13、爱情就像手里的沙子，攥的越紧，流的越快。
14、低头要有勇气，抬头要有底气。
15、人生就像一杯茶，苦…也只会是一阵子，不会苦一辈子。
16、傻与不傻，要看你会不会装傻。
17、女人用友情拒绝爱情，男人用友情换取爱情。
18、你以为最酸的感觉莫过于吃醋，不是的，最酸的感觉是你无权吃醋。
19、真正的朋友是什么？真正的的朋友是把你看透了，还喜欢你、愿意和你成为朋友的人。
20、当我们搬开了别人的绊脚石时，也许恰恰是在为自己铺路。
21、如果无法忘记他，就不要忘记好了，真正的忘记是不需要努力的。
22、再丑的人也能结婚，再美的人也会单身。
23、因为爱过，所以慈悲；因为懂得，所以宽恕。
24、某些人的爱情，只是一种“当时的情绪”，如果对方错将这份情绪当做长远的爱情，是本身的幼稚。
25、男人哭了，是因为他真的爱了；女人哭了，是因为她真的放弃了。
26、能够说出的委屈，便不是委屈；能够抢走的爱人，便不是爱人。
27、当一个人在看天空的时候，并不是想寻找什么，只是寂寞。
28、无论怎样，一个人借故堕落，总是不值得原谅的，越是没人爱，越要爱自己。
29、对不起是一种真诚，没关系是一种风度；如果你付出了真诚，却得不到风度，那只能说明对方的无知与粗俗。
30、人们日常所犯的最大的错误，是对陌生人太客气，而对最亲密的人太苛刻，把这个坏习惯改过来，天下太平。
同志，在我单位任职务，为我单位的法定代表人，特此证明。
单位全称（盖章）年月日
附： 该法定代表人签字样本（附后）
注：企业事业单位、机关、团体的主要负责人为本单位的法定代表人。
委托单位：
法定代表人：职务： 受委托人：姓名：工作单位：职务：
姓名：工作单位：职务：
现委托上列受委托人在代理权限范围内与签定的合同/协议，由我单位负责履行，承担相应法律责任。受托人的代理权限为： 受托人的代理权限为：
委托单位：（盖章）
法定代表人：（签名）
年月日
注：
1、本授权证明书作为正式合同附件交对方当事人保存。
2、本授权证明书与受托人身份证和签字样本并用。（签字样本附后）