公司会根据自己的实际情况进行有关于符合自己实际条件的项目，在项目进行之间会采取不同的方式进行各种融资。那么，公司融资方案范本是什么呢？
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一、实施背景
20xx年以来，随着国际金融危机的蔓延，我市社会经济虽然保持了增长势头，但企业面临的生存压力越来越大。处于相对弱势地位的中小企业，由于缺乏规模优势和资本实力，在“低谷期”和“调整期”相迭加时，遭遇了前所未有的困难。国际市场需求萎缩、劳动力成本攀升、企业利润滑坡，一道道难题摆在中小企业经营者的面前，其中融资难问题在现阶段显得尤为紧迫和突出。为解决中小企业的实际困难，改善中小企业的融资环境，市经委在继续做好中小企业信用担保体系建设、组织好银企项目对接的基础上，积极创新服务理念，与浙商银行杭州城西支行合作，开展小企业集合融资项目。
二、服务对象
注册地为杭州市上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区及杭州经济技术开发区范围内，列入杭州市重点培育成长型中小工业企业名单的企业或上年度企业销售收入在3000万元以内，且融资额度原则在1000万元以内、最高不超过1500万元的符合政府产业导向的小企业。
三、资金来源
市政府从20xx年全市工业扶持资金中将划拨5000万元，作为专门引导资金存入浙商银行杭州城西支行。浙商银行杭州城西支行以存款形式保证政府资金安全，存款不计息作为对浙商银行小企业集合融资项目的支持。浙商银行以1：5比例放大政府引导资金，提供2.5亿元专项贷款给经政府推荐的小企业。
四、实施步骤
1. 上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区发改经济局、经济开发区经发局根据对此次融资项目服务对象的`要求，从有融资需求但难以从其他银行获得贷款的优质企业中，推荐一批企业名单，并附上企业经营及融资情况材料，一并报市经委。
2.市经委按照要求，对各有关区发改经济局、经济开发区经发局推荐的企业进行初审，并推荐给浙商银行杭州城西支行，确保专项融资的针对性和有效性。
3. 浙商银行杭州城西支行根据市经委提供的推荐企业名单，制订详细的时间表，逐个客户进行实地调查，并适当降低贷款门槛，解决企业实际困难。
4. 浙商银行杭州城西支行为合作范围内的企业贷款开辟绿色通道，提高贷款审批效率，对由市经委推荐的重点项目，在三个工作日内形成初步的决策意见，并在贷款利率上予以优惠，降低企业贷款成本。
5.作为拥有中国银监会授予的全国第一家小企业信贷资产证券化试点资格的浙商银行，适时从这批小企业融资项目中择优进行信贷资产证券化试点，提高资金使用效率。
五、保障措施
1.利用相关公共媒体平台和“386”电子商务进企业上网工程培训等政策宣传途径，广泛宣传小企业集合融资项目。促使更多的中小企业获得融资项目支持。
2.在上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区、经济开发区范围内的重点乡镇（街道）和工业园区（特色城镇工业功能区），开展专项推介活动，扶持重点乡镇（街道）和块状经济发展。
3.项目实施过程中，市经委对集合融资情况进行全面监督，保障项目的实施效果。
六、实施时间
浙商银行小企业集合融资项目从20xx年1月起实施，项目初定实施期限为2年。
七、其它事项
其它未尽事宜，由杭州市经济委员会与浙商银行杭州城西支行本着互利合作的原则，协商解决。
根据市领导指示精神，为帮助中小企业“过好冬天”，积极推进中小企业融资工作，提高浙商银行小企业集合融资项目效率，特制定本实施方案。
一、实施背景
20xx年以来，随着国际金融危机的蔓延，我市社会经济虽然保持了增长势头，但企业面临的生存压力越来越大。处于相对弱势地位的中小企业，由于缺乏规模优势和资本实力，在“低谷期”和“调整期”相迭加时，遭遇了前所未有的困难。国际市场需求萎缩、劳动力成本攀升、企业利润滑坡，一道道难题摆在中小企业经营者的面前，其中融资难问题在现阶段显得尤为紧迫和突出。为解决中小企业的实际困难，改善中小企业的融资环境，市经委在继续做好中小企业信用担保体系建设、组织好银企项目对接的基础上，积极创新服务理念，与浙商银行杭州城西支行合作，开展小企业集合融资项目。
二、服务对象
注册地为杭州市上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区及杭州经济技术开发区范围内，列入杭州市重点培育成长型中小工业企业名单的。企业或上年度企业销售收入在3000万元以内，且融资额度原则在1000万元以内、最高不超过1500万元的符合政府产业导向的小企业。
三、资金来源四、实施步骤
1. 上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区发改经济局、经济开发区经发局根据对此次融资项目服务对象的要求，从有融资需求但难以从其他银行获得贷款的优质企业中，推荐一批企业名单，并附上企业经营及融资情况材料，一并报市经委。
2.市经委按照要求，对各有关区发改经济局、经济开发区经发局推荐的企业进行初审，并推荐给浙商银行杭州城西支行，确保专项融资的针对性和有效性。
3. 浙商银行杭州城西支行根据市经委提供的推荐企业名单，制订详细的时间表，逐个客户进行实地调查，并适当降低贷款门槛，解决企业实际困难。
4. 浙商银行杭州城西支行为合作范围内的企业贷款开辟绿色通道，提高贷款审批效率，对由市经委推荐的重点项目，在三个工作日内形成初步的决策意见，并在贷款利率上予以优惠，降低企业贷款成本。
5.作为拥有中国银监会授予的全国第一家小企业信贷资产证券化试点资格的浙商银行，适时从这批小企业融资项目中择优进行信贷资产证券化试点，提高资金使用效率。
四、保障措施
1.利用相关公共媒体平台和“386”电子商务进企业上网工程培训等政策宣传途径，广泛宣传小企业集合融资项目。促使更多的中小企业获得融资项目支持。
2.在上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区、经济开发区范围内的重点乡镇（街道）和工业园区（特色城镇工业功能区），开展专项推介活动，扶持重点乡镇（街道）和块状经济发展。
3.项目实施过程中，市经委对集合融资情况进行全面监督，保障项目的实施效果。
五 、其它事项
其它未尽事宜，由杭州市经济委员会与浙商银行杭州城西支行本着互利合作的原则，协商解决。
（一）资金筹措计划方案
项目融资研究的成果最终归结为编制一套完整的资金筹措方案，这一方案以分年投资计划为基础。
实践中常有项目的资本金与负债融资同比例到位的安排，或者先投入一部分资本金，剩余的资本金与债务融资同比例到位。
中机院提供的项目资金筹措方案，主要由两部分内容构成：
1、项目资本金及债务融资资金来源的构成；每一项资金来源条件详尽描述。
2、与分年投资计划表相结合，编制分年投资计划与资金筹措表。使资金的需求与筹措在时序、数量两方面平衡。
（二）资金结构分析
项目融资方案的设计及优化中，资金结构的分析是一项重要内容。资金结构的合理性和优化由公平性、风险性、资金成本等多方因素决定。
项目的资金结构指项目筹集资金中股本资金、债务资金的形式、各种资金的占比、资金的来源。包括：项目资本金与负债融资比例、资本金结构、债务资金结构。
融资方案的资金分析包括：总资金结构（无偿资金、有偿股本、准股本、负债融资分别占总资金需求的比例）
资本金结构（政府股本、商业投资股本占比；国内股本、国外股本占比）
负债结构（短期信用、中期借贷、长期借贷占比、内外资借贷占比）
（三）、融资风险分析
1、出资能力风险及出资吸引力
2、项目的再融资能力项目实施过程种出现许多风险，将导致项目的融资方案变更，项目需要具备足够的再融资能力。方案设计中中机院将考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的`追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。
3、项目融资预算的松紧程度中机院认为项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。
4、利率及汇率风险利率是不断变动的，资金成本的不确定性，无论采取浮动利率贷款或固定利率贷款都会存在利率风险。国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。软货币的汇率风险低，但有较高利率。
（四）融资成本分析
1、资金占用成本（借款利息、债券利息、股息、红利等）
2、筹资费用（律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等）。
一、房地产项目融资操作流程如下：
准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押
二、房地产项目融资方式及所需资料清单，方式多种，大致有：
1、房地产开发类贷款——
是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。
借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
2、在建工程融资
在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金�
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的`加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。
3、网签
这种方式适合已经有预售证的房地产项目，很多房地产商在获得预售证后，销售情况因各种因素影响而不理想，但又急需资金周转而想到的办法。由于网签受到国家政策规定仅45天，所以只能适用于短期周转。风险大，资金方会详细调查房地产项目方的情况；同时较少资金方愿意冒险。
网签的程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。
网签所需资料与在建工程差不多，要提供预售证资料。
4、房地产红本抵押
房产红本抵押较稳妥，土地抵押风险大，所以资金方一般接受房产的红本抵押。
5、二次抵押
资料同房产证红本抵押，二次抵押涉及物业余额价值，较适用于小额的融资。
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一、融资项目名称
“xx”建设项目
二、项目融资主体
xx有限公司
三、融资规模、期限及还款进度
项目总投资72，035.00万元，资金� 贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2013年1月至2016年1月。年利率暂按7.00%确定。
贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值xxx万元。另外由xx有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。2014年1月偿还本金20，000.00万元，2015年1月偿还本金10，000.00万元，2016年1月偿还本金10，000.00万元。
四、担保公司情况
xx。
五、项目基本情况
xxx项目位于xxx，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95mx90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅(含部分拆迁户还建房)，3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.29，建筑密度≤52.95%，绿地率≥15.8%。
目前项目已完成施工设计并已获得规划批准(已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证)，已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。
项目建设期为3年，自2012年1月至2015年1月。
项目公司成立于2001年8月，位于xx，注册(实收)资本xxxx万元，各股东均以货币出资。现股东为xxx51%，x持股47%，xx持股2%。法定代表人xxxx。
截至20xx年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者权益2600万元。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部。
六、项目投资估算
项目总投资72，035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费12，000.00万元，前期工程费2，736.00万元，建筑安装工程费45，600.00万元，基础设施费1，368.00万元，公共设施配套费1，507.00万元，开发间接费8，824.00万元。
项目建设期预计3年，自2012年1月至2015年1月。预计2012年完成总投资的30.3%，即完成投资21，849.60万元；2013年完成总投资的51.6%，即完成投资37，196.80万元；2014年完成总投资的16.6%，即完成投资11，988.60万元；2015年完成总投资的1.4%，即完成投资1，000.00万元。
土地征用及拆迁补偿费12，000.00万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米，其中项目公司名下土地11283平米，其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有，仍有160余户需要拆迁补偿安置，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出，其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、xxxxxxxx和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费，公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。
前期工程款2，736.00万元，主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等，按建筑安装工程费投资规模的6%估算。
建筑安装工程费45，600.00万元，主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费，按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。
基础设施费1，368.00万元，主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等，按建筑安装工程费投资规模的3%确定。
公共设施配套费1，507.00万元，为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，如锅炉房、变电所、游泳池等，按建筑面积150700，每平米100元计算确定。
开发间接费8，824.00万元，为直接组织和管理开发项目所发生的，如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4，900.00万元，担保费2，100.00万元。
七、项目销售收入及税费
项目建成后，项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积，预计项目可售面积为75，000.00平米，包括裙楼的商铺2-3层15，000.00平米和住宅公寓60，000.00平米。
根据对xxx、xxxxx以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商铺的价格预计平均售价为35，000.00元/平米，住宅和公寓的平均售价为11，000.00元/平米。预计项目可售部分可实现收入118，500.00万元。项目销售期3.5年，自2013年8月至2016年1月。预计2013年完成销售25%，实现收入29，625.00万元；预计2014年完成销售40%，实现收入47，400.00万元；预计2015年完成销售20%，实现收入23，700.00万元；2016年完成销售15%，实现收入17，775.00万元。
与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等，预计发生各项税费24，829.00万元。各项税费情况见下表：
八、项目财务分析
项目预计现金流量表如下：
预计项目实现净收益24，144.85万元，预计利税总额36，985.00万元，项目内部收益率43.87%，静态投资回收期2.96年，动态投资回收期3.24年，项目投资收益率30.83%。
经盈亏平衡测算，当项目单位平均售价为8，701.18元/平米时，项目达到盈亏平衡。
经敏感性分析，销售单价每上升5%，对项目净收益的影响为18.21%，敏感系数为3.64；投资规模每上升5%，对项目净收益的影响为25.88%，敏感系数为5.18。销售单价和投资规模的敏感性分析图见右。
融资的分类
(一)公司融资和项目融资
了解现代融资方式，首先必须明白融资的分类。要投资建设一个项目，就项目的组织方式、债务资金的安排方式及风险结构的设计而言，国际上通常将融资方式分为两类，即公司融资和项目融资。这两类融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策占信贷决策的关系、风险约束机制、各种财务比率约束等方面都有显著区别。
1、公司融资
公司融资，又称企业融资，是指以现有企业为基础进行融资并完成项目的投资建设；无论项目建成之前或之后，都不出现新的独立法人。对于现有企业的设备更新、技术改造、改建、扩建，均属于公司融资类的项目。
公司融资的基本特点是：以现有公司为基础开展融资活动，进行投资决策，承担投资风险和决策责任。以这种融资方式筹集的债务资金虽然实际上是用于项目投资，但债务人是公司而不是项目，即以企业自身的信用条件为基础，通过银行贷款、发行债券等方式，筹集资金用于企业的项目投资。债权人不仅对项目的资产进行债务追索，而且还可以对公司的全部资金进行追索，因而对于债权人而言，债务的风险程度相对较低。在市场经济条件下，依靠企业自身的信用进行融资，是为建设项目筹集资金的主要形式。在这种融资方式下，不论企业筹集的资金如何使用，不论项目未来的盈利能力如何，只要企业能够保证按期还本付息就行。
因此，采用这种融资方式，必须充分考虑企业整体的盈利能力和信用状况，并且整个公司的现金流量和资产都可用于将来偿还债务。
2、项目融资
"项目融资"是一个专用的金融术语，和通常所说的"为项目融资"是两个不同的概念，不可混淆。项目融资是指为建设和经营项目而成立新的独立法人项目公司，由项目公司完成项目的投资建设和经营还贷。项目融资又叫无追索权融资方式。其含义是：项目负债的偿还，只依靠项目本身的资产和未来现金流量来保证，即使项目实际运作失败，债权人也只能要求以项目本身的资产或盈余还债，而对项目以外的其产资产无追索权。因此，利用项目融资方式，项目本身必须具有比较稳定的现金流量，必须具有较强的盈利能力。
在实际操作中，纯粹无追索权项目融资是无法做到的。由于项目自身的盈利状况受到多种不确定性因素的影响，仅仅依靠项目自身的资产和未来现金流量为基础进行负债融资，债权人的利益往往难以保障。因此往往采用有限追索权融资方式。即要求由项目以外的与项目有利害关系的第三者提供各种形式的担保。
项目融资的基本特点是：投资决策由项目发起人(企业或政府)作出，项目法人(项目公司)并非一体，而项目的债务融资风险由新成立的项目公司承担。
项目能否还贷，仅仅取决于项目是否有财务效益及其所依托的项目资产，因此又称"现金流量融资。项目只能以自身的盈利能力来偿还债务，并以自身的资产作为债务追索的对象。对于此类项目的融资，必须认真设计债务和股本的结构，以使项目的现金流量足以还本付息，又称"结构式融资"。
无论是公司融资还是项目融资，在债务资金的筹措中，都可能涉及到"主权信用融资这一范畴，即以国家主权的信用为基础进行的债务融资。信用评级理论认为，国家是最高的信用主体，以国家主权的信用为基础进行的负债融资，融资风险也最低。改革开放以来引进了大量外资，如世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构、外国政府、商业银行贷款中绝大多数都是国家财政、金融部门担保的。通过这种融资方式，我国为许多重点重点建设项目筹集了大量外资。在公司融资结构安排下，我国的国有企业对利用主权信用融资得天独厚的优势；在项目融资的结构安排下，有主权信用融资的参与，是吸引其他融资机的有力保证，由此必须善于利用主权信用融资的技巧。
(二)权益融资和负债融资
权益融资和负债融资是现代融资的另一重要分类，是设计融资方案，分析融务杠杆的重要基础。
1、权益融资。
权益融资是指以所有者的身份投人的非负债性资金的方式所进行的融资。权益融资形成企业的'"所有者权益"和项目的"资本金"。我国的项目资本金制度规定国内投资项目必须按照国务院规定筹集必要的资本金，杜绝"无本项目"的存在。因此，权益融资项目资金筹措中具有强制性。权益融资具有以下特点：
(1)权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。项目资本金是投资对资金的最低需求，是维持项目长期稳定运营的基本前提。
(2)没有固定的按期还本付息的压力。股利的支付与否和支付多少，视项目投的实际经营效果而定，因此项目企业法人的财务负担相对较小，融资风险较低。
(3)是负债融资的基础。权益融资是项目投资最基本的资金来源，它体现着的企业法人的实力，是其他融资方式的基础。尤其可为债权人提供保障，增强公司的举债能力。
根据国家有关项目资本金制度，项目资本金来源可以是货币资金，也可以用实物产权、非专利技术、土地使用权作价出资。作为资本金来源的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规进行评估作价，并不得高贷或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的项目除外。投资者以货币方式认缴的资本金，其资金来源有各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、"拨改贷"和经营性基本建设。
基金回收的本息、土地批租收入、国有企业产权转让收人、地方人民政府按国家有关规定收取的各种税费及其他预算外资金；国家授权投资的机构及企业法人的所有者权益(包括资本金、资本公积金、盈余公积金、未分配利润及股票上市收益资金等)、企业折旧资金以及投资者按照国家规定从资金市场上筹措的资金；社会个人合法所有的资金；国家规定的其他可以用作投资项目资本金的资金。
2、负债融资。
负债融资是指通过银行贷款、发行债券等负债融资方式所筹集的资金。负债融资是建设项目资金筹措的重要形式。根据国家计委《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》(计建设[1996]673号文)的要求，项目投资所依托的企业法人必须承担为建设项目筹集资金并为负债融资按时还本付息的责任。负债融资的特点主要体现在：
(1)筹集的资金在使用上具有时间性限制，必须按期偿还。
(2)无论项目企业法人今后经营效果好坏，均需要固定支付债务利息，从而形成项目企业法人今后的财务负担。
(3)资金成本一般比权益融资低，且不会分散对项目末来权益的控制权。
债务资金主要是通过金融机构在金融市场进行各类负债性融资活动来解决的。金融市场是各种信用工具买卖的场所，其职能是把某些组织或个人的剩余资金转移到需要资金的组织或个人并通过利率杠杆在借款者和贷款者之间分配资金。在负债融资方案的设计和分析中，必须根据金融市场的特点、国际金融环境和我国金融体制改革的趋势结合项目自身的实际情况进行审慎分析。
在现代融资方案的设计申，还经常使用一些介于权益融资和负债融资之间的融资方式，如股东附属贷款、可转股债券、认股证等；它们具有"权益"和"负债"的双重特征，在现代融资方案的策划申往往发挥重要作用。
在现代市场经济体系申，尤其是在现代金融体系比较健全的融资环境下，无论是权益融资还是负债融资，均可以采用多种方式。现代企业理财必须熟悉各种权益融资莉负债融资的方式和技巧，以优化融资方案。
(三)长期融资和短期融资
企业和项目的资金筹措，必须分清是需要长期资金还是短期资金，二者的融资方式不同，融资成本不同，面临的融资风险也不同。
长期融资，是指企业因购建固定资产、无形资产或进行长期投资等资金需求，而筹集的使用期限在一年以上的融资。长期融资通常通过吸收直接股权投资、发行股票，发行长期债券或进行长期借款等融资方式进行融资。短期融资，是指企业因季节性或临时性资金需求而筹集的使用期限在一年以内的融资。短期融资一般通过应用商业信用、短期借款和商业票据等融资方式进行融资。
在现代财务会计制度申，会计核算的基本等式为资产=负债十所有者权益。其申：负债=长期负债十短期负债。项目投资活动所形成的资产，由负债和所有者权益两部分来源构成。所有者权益长期负债一般由长期融资来解决，短期负债只能通过短期融资的方式解决。
项目的投资主要由固定资产投资和周转资金两部分构成。固定资产投资因其性质决定，一般应由长期融资来解决。周转资金为流动资产减流动负债之差。其申，流动资产可类：一是永久性流动资产，即企业的生产经营所必须的，无论是处于高涨时期还是经企业都必须保持的流动资产；二是波动性或临时性流动资产，即随企业的经营状况，临时需要的流动资产，相应地周转资金也由永久性周转资金和波动性周转资金两部形成流动资产的资金来源，一部分通过流动负债来筹集，一部分需要周转资金来解决。在项目的融资方案分析申所涉及的周转资金，一般是指永久性周转资金，并需要长期融资解决。
另外，融资根据其资金是否来源于海外，可分为境内融资和利用外资。境内融资包括国内商业银行贷款、政策性银行贷款、发行公司(企业)债券、可转换债券、股票及其他产方式。利用外资包括举办申外合资经营企业、申外合作经营企业、外商独资企业、国际直接投资融资方式、海外发行股票、债券、基金及ABS债券等证券融资方式、外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业银行贷款、国际出口信贷、国际融资租赁等信贷融资以及补偿贸易、对外加工装配等方式等。根据资金来源于企业内部还是外部，又可分内部融资和外部融资。内部融资主要是通过企业税后利润、留存收益、折旧资金、企业现有资产变现等方式为建设项目筹集的资金，外部融资则是通过企业外部的各种渠道筹集的资金。所有这些融资来源的划分方法，都是现代融资方案的策划过程中必须考虑的因素。
一、子公司自身融资能力提高
（一）提高子公司自身融资能力
1、建立现代企业制度。
子公司必须根据现代企业制度来进行自主改造，建立健全财务管理制度，加强执行力度；推进预算管理，充分发挥预算管理和绩效管理的对经营目标的支撑作用，确保费用支出符合管理制度并能在预算范围内有效开展；加强预算信息化建设，提高财务管理质量。只有优良的经营业绩和发展趋势被中小企业所拥有，才可借助完善的金融体系及有利的政策环境来实现顺利融资，进而推动可持续发展的态势。
2、规范和完善企业内部控制体系。
企业的融资中，相关的财务和经营信息需先被整理并提供出的，较部分子公司而言，因财务管理体系的不健全，财务人员素质不高等因素，相应信息的提供存在一定的难度。因此公司内部有关的资金管理流程、制度，企业更应该要积极完善，落实好严格控制、规范管理，最大程度的确保真实和完整相关财务数据。
（二）建立子公司产业联盟
建立和发展子公司产业联盟，借助集团的优势对个体的弱势地位加以弥补。这种联盟的组成既为生产的联盟也可为销售的联盟，亦或是信息和资源的共享。在集团当下的子公司环境中，比较可行的方式为业务板块联盟，如诊疗板块依托医投体系的联盟，物流、大药房依托商业板块的联盟，母婴和化妆品板块依托大健康体系的联盟。
（三）子公司独立贷款方式
1、本公司固定资产抵押贷款
法律规定和监管部门制度规定固定资产最高抵押率70%；各家银行抵押率有些区别，有的最高抵押率70%，有的最高抵押率60%；不同企业规模抵押率有些区别，大中型企业最高抵押率60—70%，中小型企业最高抵押率50—70%；不同类型固定资产抵押率有些区别，房屋所有权最高抵押率50—70%，通用设备最高抵押率30—50%，专用设备最高抵押率0—50%，电力设备最高抵押率40—50%，等等。
2、诚信纳税贷款
诚信纳税贷款业务是某些银行对于在税务系统纳税信用等级较高，信用记录良好的优质客户，给与一定额度的信用方式综合授信业务，授信品种涵盖流动资金贷款、银行承兑汇票、国内信用证等短期业务。基于客户纳税情况，信用授信，无需抵质押。
适用对象：主要适用于在我国境内注册，持有有效年检的工商营业执照的企业法人，原则上经营不低于三年，纳税信用等级至少B级以上，无不良信用记录。
额度：单一客户纯信用方式授信额度上限为800万元，或者上年度实缴企业所得税的6倍。
期限：客户授信期限最长不可超过1年。
用途：可用于企业采购、生产、销售等阶段的流动资金需要，严禁信贷资金进入股市、期市或者房地产领域。
二、以多层次资本市场为中心的直接融资体系
（一）增资扩股
1、概述和意义
增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股东增加投资扩大股权，从而增加企业的资本金。增资扩股的意义在于筹集经营资金，保持现有运营资金，减少股东收益分配，调整股东结构和持股比例，提高公司信用，获得法定资质。
2、增资方法。
（1）原有股东按照之前的股权比例增资。这种增资方式仅可适用于股东内部增资。
（2）邀请出资，优化股权结构，改变原有出资比例。这种增资方式可适用于股东内部，也可用于股东之外的优质第三方出资增资的情形。
（3）公司操作。对于存在资金缺口的子公司，增资是当下的首选方案。以诊疗板块为例，计划2018年增资1亿元，实际增资到实体医院。
（二）股票市场
概述。目前股票市场融资有四个层次，集团母公司于20xx年在上交所上市，旗下子公司可以选择在主板上市，也可以选择在创业板或者新三板上市，还可以选择到其他中小企业板上市。
操作计划。近年来，公司旗下批零及诊疗板块企业积极响应国家和地方政策开展了新三板申报相关工作，但受制于盈利能力等相关指标，目前仍需从强化内部管理水平入手，提高企业经营管理之质量。2018年，集团持续跟踪子公司新三板上市相关工作，开展了各个业务板块新三板对标工作，有望持续推进。
三、以集团统� 通过集团公司与关系型银行的长期合作关系，使合作银行对集团本部及子公司的经营和财务状况逐渐了解和熟悉，可以拥有其他金融机构所不具有或只能通过高成本才拥有的信息。大大降低了子公司的信息披露成本，并减少因抵押或担保能力不足，造成融资失败的风险。
企业集团实现有效运转的关键在于集团母公司对子公司的管理与控制。在集团以产权为核心的“三维管控”模式下，集团通过派驻产权代表的方式，实现控制与管理子公司的生产经营活动，子公司将作为法律实体，自主经营、自负盈亏的。在筹资活动中，子公司需要向银行等债权人筹集资金，以满足生产经营的需要。随着贷款政策的缩紧，银行通常要求申请贷款的子公司提供抵押或者担保。在实际操作中，评估企业的抵押能力和集团的担保能力后，集团担保的方式，能帮助子公司快速获得低于平均市场利率水平的贷款。
但集团作为保证人，连带付款的责任是肯需要承担的'，一旦不能按期还本付息义务的状况在子公司出现，为了规避银行的贷款风险，银行有权不管子公司是否具有实际履行或赔偿损失的能力，在借款人和担保人之间选择容易执行的一方，担保对集团造成担保风险和或有负债的负担。
为了规范集团公司与所属企业间的担保及借款行为，跟踪了解借款企业的财务状况和经营状况，及时采取应对措施对代偿风险较高的担保事项进行规避，进而使担保及借款风险得到降低，因此，对子公司担保及借款行为，集团应采取以下管控措施：
（一）统筹搭建完善的授信渠道
根据集团的生产经营状况、财务资金状况，以及未来经营发展需求，通过科学的测算和决策，从一定的渠道筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产经营及投资活动需要。集团跟招商银行、华夏银行等10余家银行建立了稳固的授信关系，历年授信额度均在16亿元以上。
（二）严格界定提供担保与借款企业的范围
集团通过控制、共同控制或施加重大影响实现对子公司的管控权，实际操作中，集团不应对不具备控制权的企业提供担保或者借款。
目前，集团纳入合并报表范围的企业有30余家，建议仅对纳入合并报表范围的企业提供担保或借款。
（三）采用担保分级管理
部分拥有较好经营资质的企业如药房借款应当争取免担保或以自身固定资产抵押担保。可申请由上一级医投管理公司其他企业来实现对医院板块的担保提供。对满足担保条件的二级企业提供担保，是集团公司历来的原则。
分级担保的方式可实现集团企业集中担保压力的降低，分散了集团的担保风险，鼓励企业强化自身融资能力或者利用产业联盟的优势。
（四）金额控制标准及反担保
对于集团旗下的有限责任公司，集团作为投资主体，应该以出资额为限来承担有限责任，但是为子公司提供借款或担保履行还款责任时，集团往往承担了超出出资额的责任。因此，集团需要明确为子公司提供担保或借款金额的控制标准。
不超过最近一个会计年度经审计财报净资产的50%，将作为企业对外提供担保或借款总额的上限，针对对单一企业的担保或借款总额来说，原则不得超过该企业净资产的50%。
大小股东共同担保。各个股东按照出资比例，对借款企业进行共同担保，如提供全额担保则要求其他股东按持股比例提供反担保。
借款企业反担保。借款企业应当为集团或其他担保企业提供有效反担保或等额的互相担保。
反担保的提供方应当具有实际承担能力，提供的反担保有效可操作，可以弥补担保方承担代还借款的60%以上的损失。
子公司可采用相关的质押或者抵押等充当反担保形式，比如持有的其他公司股权质押、房产设备抵押、土地使用权抵押、存货质押等。
（五）明确提供担保或借款的审核标准
担保或借款的审核标准，集团首先应当明确提供出，在提供担保或借款前应当对子公司财务状况、经营情况、资金预算和还款计划等进行评估分析。
在审查借款企业的财务经营状况和还款能力等情况时，对有下列情形之一的可以不为其提供借款或担保。
存在债务违约或延期支付利息的事实，且仍处于继续状态。
借款企业的资产负债率高于70%，或财务指标显示偿债存在较大风险。
借款或担保项目盈利能力不足，可能形成重大损失的借款企业。
上年度审计报告或者内控报告被会计师事务所出具了保留意见、否定意见或无法表示意见。
在近两年内有违反法律法规、违反集团管理制度或损害集团利益的行为。
上年度集团财务会计部或审计部，评定企业在担保及借款内部控制制度或经营管理方面存在重大缺陷。
存在影响持续经营的担保诉讼以及仲裁等重大或有事项。
未按要求办理有效反担保或反担保能力不足。
（六）规范担保及借款的审批程序
严格按照集团《关于构建以产权管理为基础的“财务、质量、人事”三维管理模式的实施办法》及子公司财务管控方案，依程序办理子公司担保和授信。
（七）借款企业应编制借款可行性分析
报告借款企业应编制借款可行性分析报告，包括下列内容。
基本情况，主要分析企业近三年资产负债情况，收入和利润情况，经营模式及人员情况。
申请借款或担保的额度、还款期限及反担保标的物或共同担保的说明。
申请借款的原因和用途，包括行业背景、市场情景分析、项目效益分析。需提供拟运行项目的收支预测并明确盈利模式的构建。
新增借款的资金计划，需编制详细的资金流入和资金流出情况报告，并说明还款资金的来源。对于资本运作项目的长期借款或担保还应提供相关部门批准文件、项目专项分析报告或可研报告。
（一）融资组织形式选择
研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。
（二）资金来源选择
在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。
（三）资本金筹措
资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。
（四）债务资金筹措
债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的'主要渠道有信贷融资和债券融资。
1.信贷融资
任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。
2.债券融资
企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。
（五）预售或预租
由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。
（六）融资方案分析
在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。
1.资金来源可靠性分析
主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。
2.融资结构分析
主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。
3.融资成本分析
融资成本是指� 融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。
4.融资风险分析
融资方案的实施经常受到各种风险的影响。
一、引言
员工股权激励是一种通过授予员工公司股份的方式来激励员工积极工作并与企业利益共享的制度。在现代企业管理中，员工股权激励已�
二、员工股权激励方案的设计要点
1、股权比例
员工股权激励方案的设计首先需要确定员工所持股权的比例。一般来说，股权比例的确定应考虑员工的职位和贡献程度。高层管理人员通常持有较高比例的股权，而一般员工拥有较低比例的股权。此外，还需考虑公司的实际情况和发展需要，确保股权比例的合理性和稳定性。
2、授予条件
员工股权激励方案的设计还需要明确员工获得股权的条件。一般来说，员工需要满足一定的工作年限和考核标准才能获得股权。这样可以确保股权激励的目的能够真正达到，即激励员工积极工作并为企业创造价值。
3、行权方式
员工股权激励方案的设计还需要确定股权的行权方式。一般来说，股权的`行权方式可以分为现金结算和股票转让两种形式。现金结算方式适用于员工不希望持有公司股份或公司无法提供股票的情况；股票转让方式适用于员工希望持有公司股份并参与公司治理的情况。
三、员工股权激励融资方案的实施步骤和注意事项
1、制定计划
企业在实施员工股权激励融资方案前，需要制定详细的计划，包括股权比例、授予条件、行权方式等。同时，还需要考虑到员工的意愿和公司的实际情况，确保方案的可行性和有效性。
2、融资准备
企业在实施员工股权激励融资方案时，需要进行相应的融资准备工作。包括与投资机构洽谈融资事宜、确定融资金额和股权比例等。同时，还需要制定详细的融资计划和融资方案，确保融资的顺利进行。
3、实施方案
企业在实施员工股权激励融资方案时，需要与员工进行沟通，解释方案的内容和意义，并征求员工的意见和建议。同时，还需要按照方案的要求，对员工进行股权授予，并确保员工的权益得到保障。
4、监督管理
企业在实施员工股权激励融资方案后，需要进行相应的监督管理工作，确保方案的有效实施。包括制定相应的管理制度和流程，及时解决员工的问题和困扰，以保证方案的顺利运行和员工的积极参与。
四、员工股权激励融资方案的重要性
员工股权激励融资方案对企业的发展具有重要的促进作用。首先，员工股权激励可以激发员工的工作积极性和创造力，提高企业的竞争力和盈利能力。其次，员工股权激励可以帮助企业吸引和留住优秀人才，构建稳定的团队和人才梯队。此外，员工股权激励还可以增强员工的归属感和责任感，促进企业的可持续发展。
员工股权激励融资方案是一种有效的和企业发展手段。通过员工股权激励，企业可以吸引和留住优秀人才，激发员工的工作积极性和创造力，提高企业的竞争力和盈利能力。因此，在现代企业管理中，制定和实施员工股权激励融资方案具有重要的意义和价值。企业应根据自身情况和发展需要，设计和实施适合的员工股权激励融资方案，以促进企业的可持续发展。
一、银行贷款
银行贷款是最常见的融资方式之一。通过向银行申请贷款，初创企业可以在必要时获得资金。银行通常会要求贷款人提供担保，如抵押物或担保人。此外，贷款人需要满足银行的信用评估要求。
二、股权融资
在股权融资中，企业通过出售股份来获得融资。这种方法适合于有发展潜力的企业，因为股权投资者通常会帮助企业发展，同时他们也会分享企业的风险与收益。对于初创企业，通过股权融资来获得资金可以避免高额的借贷成本，同时还可以获得更多的支持和资源。
三、众筹
众筹是近年来非常流行的融资方式之一。通过在众筹平台上发布项目，企业可以吸引大量投资者，每个投资者只需要提供少量的资金。通过这种方式，资金的分散性有助于降低风险。此外，对于新兴行业和产品，众筹还可以帮助企业验证市场需求和产品受欢迎程度。
四、天使投资人
天使投资人是一些具有资金和经验的个人投资者，他们通常会在初创企业开始运作时提供资金和指导。天使投资人通常会对创业者的`想法和能力进行评估，并在企业发展初期就提供资金支持。天使投资人通常只要求较低的业务股权，以回报他们的投资。
五、企业孵化器
企业孵化器是一些提供资源、场地和管理支持的组织，他们帮助初创企业发展。企业孵化器通常会与初创企业签订合同，并为企业提供培训和人才招聘支持。此外，企业孵化器还能够与企业合作开发项目，获得更多的逐利机会。
六、债券融资
债券融资是另一种常见的融资方式。通过发行债券，企业可以从投资者那里获得资金。这种方式通常比股权融资更加成本高，但它也有助于降低风险并提高企业的信誉度。在债券融资中，企业还可以以较低的利率借款，从而降低成本并提高收益。
总而言之，初创企业获得融资的方法有很多种，如上述几种，但这些选择都需要创业者根据自身情况和需求来选择最适合自己的模式。融资并不是一件容易的事情，它需要耐心、努力、主动和有恰当的足够的市场情报，如果你将正确的战略应用到该领域，将有助于获取所需的资金，实现企业的梦想。
一、公司介绍
1、公司简介
主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。
2、公司现状
在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。
3、股东实力
股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。
4、历史业绩
对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。
5、资信程度
把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。
6、董事会决议
对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的'可信程度，而不是戏言。
二、项目分析
1、项目的基本情况
位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。
2、项目来历
项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。
3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。
4、资金投入
自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。
5、市场定位
指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等
6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。
三、市场分析
1、地方宏观经济分析
房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。
2、房地产市场的分析
房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。
3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。
4、未来市场预测及影响因素
未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。
四、管理团队
1、人员构成
公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。
2、组织结构
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。
3、管理规范性
管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。
4、重大事项
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、 财务计划
一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。
其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
六、融资方案的设计
(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合
这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)
方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
操作步骤：签订风险投资协议书
A、对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、在有关管理部门办理登记手续
(2)债权融资方式
方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
(3)债转股的融资方式
投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。
(4)房地产信托融资
(5)多种融资方式的组合
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